По прогнозам «ДОМ.РФ», к 2027 году количество возводимых новостроек в России может сократиться на 25–30 процентов, что спровоцирует ощутимый рост стоимости квадратного метра жилья. Из-за отмены льготной ипотеки и высоких кредитных ставок спрос на квартиры в новых жилых комплексах снижается, застройщики вынуждено сокращают объёмы строительства. Для поддержки отрасли может быть продлён срок действия «Семейной ипотеки», а также увеличены её лимиты. На ввод новых льготных программ средств в бюджете пока не хватает.
Рынок засыпает
Суммарный дефицит жилья в России к 2027 году может составить 30 млн квадратных метров – такой прогноз фигурирует в отчёте «ДОМ.РФ». За первый квартал текущего года объёмы строительства в среднем по стране снизились на 24 процента, в Москве – на 52. Даже если в ближайшие месяцы Банк России существенно снизит ставку, а спрос на квартиры вырастет, застройщики не успеют выйти на прежние объёмы за короткий срок.
В мае прошлого года Владимир Путин поручил обеспечить каждого россиянина не менее, чем 33 квадратными метрами жилья к 2030 году. К 2036-му этот показатель должен быть увеличен до 38 «квадратов». По подсчётам аналитиков «ДОМ.РФ», чтобы достичь этой цели необходимо строить 134 млн квадратных метров в год. Реальная картина такова: за 2024 год в эксплуатацию было введено 107,8 млн квадратных метров нового жилья, в 2025 году темпы строительства стали падать ещё быстрее.
– На текущий момент основным драйвером продаж новостроек является «Семейная ипотека» – большинство сделок заключаются именно с её использованием, – говорит специалист по недвижимости Светлана Костикова. – Однако условия программы «отрезают» от неё большую часть семей. Например, в Москве она положена только родителям, имеющим ребёнка до 6 лет или несовершеннолетнего ребёнка-инвалида. В малых городах и регионах с низким темпом строительства её могут получить семьи с двумя детьми до 18 лет.
Сейчас обсуждается вопрос о выдаче льготных кредитов заёмщикам, у которых есть один несовершеннолетний ребёнок. Это позволит расширить охват примерно в два раза.
Значительно количество сделок по покупке новой недвижимости сегодня совершается также по программам рассрочки, которую активно предлагают застройщики. Но рассрочка выдаётся на короткий срок, а при просрочке платежей придётся выплачивать очень высокий процент.
Льготную ипотеку заменили бонусами и рассрочкой
После отмены льготной ипотеки и роста ставки участники рынка недвижимости пытаются адаптироваться к новой реальности. Для компенсации убытков застройщики переключаются на строительство жилья премиум-класса, покупатели которого в меньшей степени зависят от дешёвых займов. А бюджетные квартиры предлагают покупать с бонусами или в рассрочку.
Перейти к материалу– Количество сделок с привлечением заёмных средств на рынке Москвы превышает 50 процентов, 80 из которых приходится на льготные программы. Покупать недвижимость в кредит по текущим рыночным ставкам решаются немногие. Несмотря на небольшое снижение банками ставок по ипотеке, количество займов по сравнению с весной прошлого года снизилось почти в два раза. На фоне увеличения объёма нераспроданных квадратных метров, застройщики сокращают новые проекты. Если спрос восстановится, возникнет временный дефицит, который может привести к росту цен на 30–40 процентов, – прогнозирует Костикова.
Долговая яма для ипотечников
После понижения рыночной ставки по ипотеке до 27 процентов требования к финансовому обеспечению заёмщиков тоже незначительно снизились. Тем не менее уровень дохода, необходимый для одобрения кредита, по-прежнему в несколько раз превышает размер реальных зарплат. По данным платформы анализа рынка новостроек bnMAP.pro, для одобрения ипотеки на покупку средней квартиры в типовой новостройке необходимо получать 427,8 тыс. рублей в месяц, то есть в 3,2 раза больше средней зарплаты москвича (135, 9 тыс. рублей).
За 2024 год в эксплуатацию было введено 107,8 млн квадратных метров нового жилья.Фото: Максим Конанков/Octagon.Media
В первом квартале 2025 года зафиксирован резкий рост просрочек по ипотечным кредитам. Объём общей задолженности увеличился на 1,4 млрд руб. (+15 процентов) и, по подсчётам специалистов коллекторского агентство «Долговой консультант», достиг 10,7 млрд. Аналитики прогнозируют, что при сохранении текущей динамики к концу года этот показатель вырастет почти в два раза – до 19 млрд рублей.
Верхние строки рейтинга регионов с самыми высокими суммами просроченных ипотечных платежей занимают Краснодарский край, Москва и Московская область. По темпу роста просрочки лидируют Тюменская и Московская области, а также Республика Башкортостан.
– Ставки по кредитам держатся на высоком уровне уже достаточно долго, снижение в один–два процента кардинально ситуацию не изменит, – считает кандидат экономических наук Александр Посталенко. – Одновременно выросли цены на аренду квартир. Часть граждан все-таки решилась на ипотеку или рассрочку на короткий срок в надежде, что высокая базовая ставка продержится недолго, и можно будет перекредитоваться под более низкий процент. Однако этого до сих пор не произошло. В итоге такие заёмщики пополняют армию тех, кто не в состоянии продолжать погашать долги. Закредитованность населения и так достигла рекордных значений – кредиты есть у 40 процентов россиян, 60 процентов из них – ипотека.
08 ноября 2024