На фоне высокой ключевой ставки и спада спроса на жильё застройщики сократили темпы запуска новых проектов. Согласно базовому сценарию Минэкономразвития и Банка России, значимое снижение учётной ставки и нормализация рыночных ставок по ипотеке ожидаются только в 2026 году. Только в этих условиях, по оценке аналитиков, застройщики смогут вернуться к реализации новых масштабных проектов.
Относительно того, может ли отрасль «подождать» и следует ли опасаться массовых банкротств застройщиков, оценки аналитиков на текущий год достаточно оптимистичны. Например, Александр Ведяхин, зампред правления Сбербанка, являющегося крупнейшим кредитором российских строительных компаний, говорит о том, что у девелоперов есть проблемы с долговой нагрузкой, но ситуация пока не является критической.
По оценке банка, механизм эскроу-счетов позволяет застройщикам продолжить финансирование начатых проектов благодаря одобренным лимитам банковского кредитования. Покрытие долга остатками на эскроу-счетах в проектном финансировании жилой недвижимости составляет более 80 процентов, что достаточно для обслуживания денежных потоков по проектам, находящимся в реализации.
Аналитики «ДОМ.РФ» утверждают, что застройщики в 2023–2024 годах успели сформировать задел по продажам. Таким образом, половина строящегося жилья уже распродана. Это даст возможность завершить начатые проекты. Банкротство угрожает лишь тем девелоперам, которые в сложившихся условиях проводят непродуманную финансовую политику. Серьёзные проблемы у строительной отрасли могут начаться к 2027 году, если ключевая ставка не снизится, а государством не будут реализованы эффективные меры поддержки.
Просят поддержки
Правительстве оценивает ситуацию в строительном комплексе как тревожную. Например, в середине января под председательством вице-премьера Александра Новака состоялось заседание подкомиссии по повышению устойчивости финансового сектора и отдельных отраслей экономики правительственной комиссии по повышению устойчивости российской экономики в условиях санкций. Один из вопросов мероприятия был посвящён жилищному строительству и производству стройматериалов. По итогам заседания Новак поручил Минпромторгу и Минстрою подготовить и направить в Минэкономразвития сводную информацию по ситуации в данных отраслях с предложениями по мерам их поддержки.
В условиях резкого падения продаж жилья и отсутствия возможности получать банковские кредиты на адекватных условиях меры поддержки застройщиков фактически сводятся к тому, чтобы обеспечить финансирование строительных проектов из «альтернативных источников» – используя средства государственного бюджета всех уровней, а также денежные накопления частных лиц.
В качестве одного из инструментов для решения данной задачи можно выделить увеличение доли строительства жилья за счёт бюджетных средств для «нуждающихся категорий».
При этом данные категории могут быть дополнительно расширены: к тем, кому бесплатное жильё от государства положено по закону (дети-сироты, переселенцы из аварийного жилья и т.д.), могут быть добавлены участники СВО и их семьи, специалисты в сфере образования, медицины – то есть те, в ком остро нуждаются регионы. Данное жильё не обязательно может передаваться в собственность – есть вариант развития механизмов социального найма.
Меньше этажей...
Задача привлечения частных инвестиций в жилищное строительство (а на сегодняшний день, по данным ЦБ, на банковских счетах и депозитах российских граждан хранится около 60 трлн рублей. – Прим. автора) очевидно должна решаться за счёт повышения инвестиционной привлекательности строительных проектов. Это, в частности, может быть развитие малоэтажного строительства – такие проекты менее масштабны и, соответственно, требуют меньше вложений, а вложенные средства быстрее возвращаются. Это также проекты комплексного развития территорий, когда государство не просто возлагает на застройщика обязанности по созданию социальной инфраструктуры в возводимых им жилых кварталах и комплексах, но и за счёт бюджетных средств осуществляет строительство водопровода, канализации, центрального отопления, обеспечивает подключение новых домов к электроснабжению и т.д.
Малоэтажные жилые комплексы являются привлекательным и востребованным предложением на рынке недвижимости.Фото: dpa/picture-alliance/TASS
Данные меры существенно снижают конечную стоимость квадратных метров, а само жильё является более привлекательным на рынке. Соответственно, инвестирование в такие проекты может быть выгоднее, чем просто держать деньги в банке.
Не допустить резкого снижения объёмов строительства крайне важно и с точки зрения поддержки отраслей производства стройматериалов. Помимо того, что данные предприятия так же, как и вся российская промышленность, страдают от высокой стоимости заёмных денег, дополнительная существенная недозагрузка их производственных мощностей из-за падения спроса на их продукцию, приведёт к существенному дополнительному увеличению затрат на производство. «Ключ к спасению» отраслей производства строительных материалов видится в увеличении объёмов других видов строительства – инфраструктурного, транспортного и т.д.
Высокая ставка ЦБ может привести к массовым увольнениям
За несколько последних месяцев из-за падения спроса на жильё резко затормозились объёмы строительства. Разворачивающийся в стройиндустрии кризис начинает распространяться на другие отрасли экономики: производителя строительных материалов грозит перепроизводство.
Перейти к материалу...и больше строек
Сложившаяся на сегодняшний день ситуация является хорошим поводом, чтобы подумать о реализации в масштабах всей страны крупного и значимого инфраструктурного проекта, финансируемого на принципах частно-государственного партнёрства, то есть за счёт бюджетных средств и частных инвестиций. В качестве такого проекта можно рассмотреть создание крайне востребованного для экономики и для жителей России широкого и комфортного транспортного коридора от Санкт-Петербурга до Владивостока, состоящего из современных высокоскоростных железнодорожных и автомобильных магистралей. Реализация такого масштабного проекта обеспечила бы высокие объёмы строительства и потребления строительных материалов.
Нетрудно предположить, что подобного рода инфраструктурные проекты могут представлять интерес для вложений со стороны частного бизнеса в случае, когда инвестор является исполнителем проекта. Причём не подрядчиком для выполнения определённого этапа работ, а полноценным партнёром государства, которому в формате контракта жизненного цикла объекта транспортной инфраструктуры делегирована ответственность за состояние объекта в течение всей его жизни и обеспечена предпринимательская свобода в выборе технологий и материалов.
Для финансирования такого крупного инфраструктурного проекта необходимы современные креативные инструменты обеспечения финансирования реализации инфраструктурных проектов.
В банковском секторе – субсидируемые государством целевые займы на льготных условиях на реализацию инфраструктурных проектов. В небанковском финансовом секторе – инфраструктурные облигации, вечные облигации.
В качестве неденежных форм можно рассмотреть варианты учреждения государственных льгот и преференций для крупных инвесторов инфраструктурных проектов.
Проект создания современного транспортного коридора с Запада на Восток мог бы стать новым национальным проектом и даже ещё одной национальной целью, решая важнейшие для страны задачи повышения грузопотока, связанности российских регионов, улучшения их доступности для посещения, выступая при этом эффективной мерой поддержки строительного комплекса.
Автор: заместитель председателя Комитета Государственной Думы РФ по экономической политике.
14 ноября 2024