Спустя четыре месяца после завершения программы льготной ипотеки на новостройки под 8 процентов можно начать анализировать предварительные результаты и наметившиеся тенденции на рынке жилья и в строительной отрасли. Уже в июле объёмы выдачи ипотечных кредитов сократились сразу на 50 процентов и продолжают оставаться на предельно низком уровне. Эксперты спорят, происходит ли на этом фоне снижение цен на первичную недвижимость. Но их бурный рост точно остановился.
Таким образом реализуются целевые установки Центробанка России, долгое время добивавшегося отмены льготной ипотеки. Происходит это на фоне неплохих показателей по объёмам возводимого жилья в 2024 году.
Реальные результаты отмены льготной ипотеки, которая в условиях текущей ключевой ставки являлась фактически единственным механизмом жилищного кредитования с приемлемыми для населения условиями, будут видны позже. Строительная отрасль очень инертна – на текущий момент идёт достройка уже начатых объектов. И достроить их необходимо «любой ценой», в том числе по причине вложения в них средств, которые застройщикам необходимо возвращать банкам. В этой ситуации девелоперы задействуют различные внутренние инструменты поддержания спроса в виде скидок, акций, рассрочек и проч. Однако, все эти меры в условиях отсутствия эффективного жилищного кредитования недолговечны.
Стройка встанет
Реальными индикаторами того, что происходит в строительной отрасли после 1 июля, являются данные не о завершённых в 2024 году строительных объектах, а об объёмах запуска новых проектов. А здесь фиксируется снижение. При этом у стройки имеется совершенно жёсткий цикл – 2,5–3 года. Это означает, что если подготовка объекта не стартовала в текущем году, то он ни при каких обстоятельствах не может быть сдан в 2026–2027 годах. Об этом заявляет в своих выступлениях вице-премьер России Марат Хуснуллин:
«Меньше стали начинать новых проектов. Вот это нас беспокоит. Потому что это действительно отразится на вводе через два–три года. А с вводом 2024–2025 годов проблем вообще не вижу».
Таким образом, работающий механизм жилищного кредитования просто необходим: стройка без него встанет.
Это потянет за собой целый «клубок» проблем: без работы останутся подрядчики самых разных специализаций, производители строительной техники, стройматериалов, материалов и оборудования для отраслей производства стройматериалов и т.д. Данная ситуация слабо согласуется с установками, провозглашаемыми руководством Банка России о том, что это «благо для экономики», когда в условиях высокой ключевой ставки неэффективные предприятия будут «отмирать», а высокоэффективные – развиваться, что при существующих серьёзных ограничениях на рынке труда будет способствовать перераспределению трудовых ресурсов в пользу более эффективных.
Строительство жилых домов необходимо завершить вовремя.Фото: Максим Конанков/Octagon.Media
Специалисты без работы не останутся – найдут себе место на других предприятиях, с другой специализацией. Однако, как утверждают эксперты, мы рискуем потерять целые отрасли, образующие строительный комплекс, восстановление которых будет в последующем длительным и болезненным.
Новые механизмы
В текущем, кризисном для строительного комплекса, моменте крайне важны альтернативные меры поддержки, которые могут хотя бы частично сгладить ситуацию на рынке жилья. И вовсе не обязательно, чтобы это были меры федерального уровня.
Органами власти регионов и местного самоуправления в качестве альтернативы ипотеке могут быть созданы свои механизмы «отсроченных платежей». Можно вспомнить опыт зарубежных стран, когда региональные либо муниципальные власти обеспечивают подводку инженерных коммуникаций к участкам, отведённым под застройку, а стоимость подключения к ним включается в тарифы при расчёте оплаты собственниками предоставляемых коммунальных услуг (электричество, водоснабжение, канализация). Таким образом, данные расходы не включаются в стоимость построенного жилья, а собственники жилых помещений возмещают данные расходы государству в течение длительного периода времени.
Вероятно, можно подумать над аналогичными мерами в части продажи муниципалитетами земельных участков под строительство не застройщикам, а напрямую собственникам жилья – также с применением механизмов «длинных» рассрочек (включение платежей отдельной строкой в счета за ЖКУ и т.д.).
Автор – заместитель председателя комитета по экономической политике Государственной Думы РФ.
16 октября 2024