Завершение программы льготной ипотеки для новостроек, действовавшей с 2020 года, серьёзно повлияет на рынок коттеджей и дач. Спрос на загородную недвижимость увеличится, что приведёт к росту цен, прогнозируют эксперты. У частных домов есть ряд преимуществ: стоимость зачастую ниже, чем у однокомнатной квартиры, а условия проживания более комфортные. По этим причинам на фоне повышения процентных ставок по ипотеке часть покупателей переориентируется с квартир на дома.
В большинстве регионов России цены на коттеджи и дачи растут третий год подряд. С 2020 года они увеличились в среднем на 60–70 процентов, а в отдельных субъектах, в частности в Свердловской области, поднялись в два – два с половиной раза. По данным сервиса «Авито.Недвижимость», за первый квартал 2024 года стоимость частных домов в стране повысилась на 7–30 процентов в зависимости от региона. Наиболее существенное подорожание в этом году фиксируется на Алтае (плюс 32 процента) и в Кемеровской области (плюс 15,8 процента). Одновременно с этим в мае текущего года продажи готовых домов увеличились в полтора раза по сравнению с маем 2023 года. Растёт и спрос на земельные участки под индивидуальное строительство.
Очередное повышение спроса и цен на загородную недвижимость может произойти ближе к концу года, когда покупатели увидят, что застройщики не снижают стоимость квартир в новостройках на фоне отмены льготной ипотеки, заявляет «Октагону» риелтор Оксана Квашенко.
– С конца июня, когда выдача займов под льготный процент прекратилась, спрос на новостройки резко упал, – объясняет эксперт. – Покупатели ожидают, что цены на первичном рынке пойдут вниз, однако заметный дисконт не входит в планы застройщиков. Рост цен на квартиры в новостройках замедлится до уровня инфляции, как на рынке вторичного жилья, на котором льготная ипотека не действовала, но ожидать снижения стоимости не стоит. В краткосрочном периоде продажи загородных домов комфорт-класса тоже могут просесть из-за отмены льготной ипотеки, на подобную недвижимость она также распространялась. Это может привести к временной заморозке строительства ряда коттеджных и дачных посёлков из недорогого сегмента. Ближе к концу года ситуация, скорее всего, изменится – часть покупателей, которые сейчас переключились на рынок аренды в ожидании падения цен на квартиры, начнут рассматривать покупку домов.
На рынке новостроек наблюдается заметное снижение спроса.Фото: Эрик Романенко/ТАСС
Несмотря на ощутимый подъём цен на коттеджи и дачи, их стоимость по-прежнему значительно ниже, чем у квартир, добавляет Оксана Квашенко. Однако условия проживания в современной загородной недвижимости во многих случаях комфортнее, в том числе за счёт большей площади и наличия дачного участка.
По сведениям аналитиков портала «Мир квартир», во втором полугодии 2024 года спрос на дома вырастет в первую очередь из-за более низкой стоимости по сравнению с квартирами. В Москве квадратный метр в коттедже можно приобрести на 60 процентов дешевле, чем в квартире (144,9 тыс. против 364,5 тыс. рублей), в Московской области разница составит 48 процентов (98,6 тыс. против 190,6 тыс. рублей). В среднем по стране цена квадратного метра в доме на 53 процента ниже, чем в квартире в новостройке (61,9 тыс. против 132,9 тыс. рублей).
– Сильнее всего будут дорожать дома и коттеджи премиум- и бизнес-класса на фоне превышения спроса над предложением, а также аналогичная недвижимость из более дешёвого сегмента, на которую будут распространяться оставшиеся или новые программы по ипотеке со сниженной процентной ставкой, – считает экономист Ольга Тараскина. – При этом, как и в случае с продажей квартир, средняя площадь приобретаемых и строящихся домов во всех сегментах будет снижаться. Уже сейчас покупатели наиболее заинтересованы в покупке домов площадью до 100 и 150 квадратных метров. Но всё же для семей с детьми проживать в таком доме намного комфортнее, чем в «однушке» или студии с аналогичной стоимостью. Для одиночек и пар на рынке стали появляться дома площадью 25–40 «квадратов».
Собеседница уточняет, что в целях экономии городские семьи чаще рассматривают покупку основного жилья в пригороде.
В Московском регионе наиболее востребованы дома в пределах ЦКАД, жители других субъектов страны предпочитают приобретать недвижимость в 10–20 километрах от города. Большим спросом пользуются объекты или участки без подряда в организованных коттеджных посёлках с газом, водоснабжением и налаженной инфраструктурой.
После отмены льготной ипотеки с 1 июля в России осталось семь федеральных ипотечных программ, по которым можно купить жильё по сниженной ставке: военная, дальневосточная и арктическая, для новых регионов, для IT-специалистов, сельская и семейная. Срок действия последней должен был истечь в этом году, но его продлили до 2030 года. Без льгот банки выдают ипотеку в среднем под 18 процентов годовых при условии 30-процентного первоначального взноса и сроке займа 15 лет. Если на заседании Центробанка 26 июля ключевая ставка будет повышена, процент по ипотеке вырастет ещё как минимум на один пункт.
– Большой процент домов в условиях отмены льготной ипотеки будет приобретаться по семейной программе, – поясняет Ольга Тараскина. – Такую ипотеку под 6 процентов годовых сможет взять семья, где по крайней мере двое детей не достигли 18 лет; первоначальный взнос должен составлять не менее 20 процентов. Льготный кредит можно получить на покупку готового коттеджа с участком земли или под постройку дома у компании или индивидуального предпринимателя. По IT-ипотеке продавалось не очень большое количество загородных домов, возможно, это процент вырастет. Но эта программа действует только до 31 декабря 2024 года, вероятность её продления невысока. Отмена льготной ипотеки вызвала разочарование у многих покупателей, но это решение поможет остановить резкий рост цен на новые квартиры и дома и сократить разрыв между стоимостью жилья на первичном и вторичном рынках.
23 июня 2024