Задолженность россиян за жилищно-коммунальные услуги составляет около 1 трлн рублей. При среднем размере долга в 150 тыс. рублей речь идёт о более чем 6,5 млн домохозяйств. В пылу борьбы с неплательщиками разного уровня функционеры с завидной регулярностью выдвигают идею деприватизировать жильё должников. Эксперты убеждены в том, что проблему неплатежей эта мера не решит, а вот угрозу общественной стабильности создать может. В интернете уже появилась петиция с требованием отставки последнего инициатора деприватизации.
22 января в газете «Аргументы и факты» было опубликовано интервью с председателем комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Андреем Широковым, в котором он заявил, что «возможно, приватизация жилья была одной из самых больших ошибок 90-х», «она породила огромный класс “нищих собственников”» и «по-хорошему при нашем уровне развития экономики 60 процентов населения должны были бы жить в арендном жилье, а не в собственных квартирах». Глава комитета предложил деприватизировать часть квартир «на добровольной основе, за счёт экономических стимулов».
Ранее с подобной инициативой выступал нынешний губернатор Мурманской области Андрей Чибис, занимавший посты замминистра строительства и ЖКХ (2013–2019 годы) и главного государственного жилищного инспектора РФ (2014–2019 годы). Несколько лет назад он предлагал «пускать с молотка» даже приватизированные и единственные квартиры «злостных неплательщиков». Идея была отвергнута.
Подобную меру считала конструктивной и зампред комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Светлана Разворотнева. В 2017 году в качестве «серьёзного стимула в борьбе с неплательщиками» она предложила продажу квартиры за долги, посетовав на то, что в рамках действующего законодательства службы судебных приставов действуют «вяло».
Приватизация жилых помещений в России началась в 1991 году после выхода закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». К сегодняшнему дню, по оценке генерального директора фонда «Институт экономики города» Александра Пузанова, приватизировано 34–35 млн жилых единиц. Около половины – 17,3 млн – было приватизировано в 1990-х годах и примерно столько же с 1 января 2000 года.
– То есть интенсивность процессов в 1990-х годах была несопоставима с последующим и тем более текущим периодами. В последние годы приватизируется около 100 тысяч квартир в год. В 2020-м – 81 тысяча, в 2021-м – 102 тысячи, в 2022-м – 113 тысяч. В 1990-х в год в среднем приватизировалось 1,5 миллиона жилых помещений, – сообщает он «Октагону».
По словам эксперта, в настоящее время осталось около 5 процентов неприватизированного жилищного фонда.
Расхождение в статистических данных может объясняться тем, что часть приватизированных помещений уже не существует по причине бедствий, перевода в аварийный фонд, сноса и тому подобного. Одновременно с этим фонд пополняется вновь вводимым жильём, которое предоставляется по договору социального найма и, как правило, в достаточно короткие сроки приватизируется.
Для приватизации характерна региональная специфика. Например, в Южном федеральном округе, Центральном Черноземье, на юге Сибири практически все квартиры в городах приватизированы. На севере, в Москве и Санкт-Петербурге приватизация, как говорит Александр Пузанов, идёт медленнее:
– Во-первых, на север многие приезжают на недолгий период для заработка. Таким людям особо не нужна эта собственность, к тому же её сложно там продать. Во-вторых, с учётом того, про по закону бесплатно приватизировать жильё можно раз в жизни, их останавливала возможность получить большее жильё по договору соцнайма и потом уже его приватизировать.
Президент Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН), Никита Чулочников уточняет, что за девять месяцев 2022 года около 10 тысяч москвичей приватизировали своё жильё. По заявлению властей, в городе осталось около 5 процентов неприватизированной жилой недвижимости.
Несмотря на то что доля приватизированных жилых помещений растёт, процесс отказа от собственного жилья также существует. По подсчётам Александра Пузанова, 5–10 процентов от того, что приватизируется каждый год, подвергается процедуре деприватизации. Также некоторые граждане сохраняют за собой право не приватизировать жильё, в котором они проживают, стремясь к экономии.
– Не приватизируют жильё чаще всего самые малообеспеченные – те, кто категорически не хочет брать на себя бремя расходов на содержание жилья (оплата содержания помещения и капремонта) и внутриквартирный ремонт, в первую очередь ставший дорогим ремонт инженерных систем, – поясняет Никита Чулочников.
По его убеждению, это связано, в частности, с тем, что за последние 20 лет внутриквартирные инженерные системы многократно усложнились, появились новые материалы и технологии, однако пока не сложилась практика составления строительной технической документации проведённых сложных внутриквартирных ремонтных работ, а у большинства сантехников и электриков управляющих компаний нет необходимых знаний и навыков для их обслуживания.
Всё это выливается в дополнительные расходы собственников.
Однако, решив добровольно отказаться от квартиры и отдать её государству, владельцы сталкиваются с рядом существенных сложностей. Получается, что деприватизация, которую некоторые чиновники представляют как своего рода панацею, не такой уж простой процесс.
– Существующие требования государства для деприватизации квартиры (не должно быть обременений и задолженности за ЖКУ, в жилое помещение после его приватизации не должны быть вселены в установленном порядке другие люди, запрещена перепланировка, никто из собственников жилого помещения не выбыл, в том числе по причине смерти, и другие аспекты) сильно ограничивают возможности собственника для возвращения своего, приватизированного много лет назад жилья государству с последующим проживанием в нём уже на условиях социального найма, – объясняет президент АКОН.
Возникает своего рода замкнутый круг: имеющий задолженность по коммунальным платежам собственник не может деприватизировать квартиру и накапливает долги. При этом и на субсидию при наличии задолженности он права не имеет.
– Проблема в том, что люди не оплачивают «коммуналку» не потому, что не хотят, а потому, что не могут. Достаточно посмотреть на средний размер пенсии и на средний размер коммунального платежа. Что касается механизма субсидирования «коммуналки», он работает плохо, вернее, вовсе не работает так, как должен, – утверждает лидер общественного движения «Народный жилищный инспектор» Сергей Креков.
«Непонятна норма, при которой при наличии задолженности человек лишается права на субсидию. Отказывая таким людям, государство само усугубляет ситуацию с долгом».
Сергей Креков
лидер общественного движения «Народный жилищный инспектор»
В то же время, по его словам, даже если государство станет выплачивать субсидию при наличии задолженности, это не решит проблему, поскольку размер государственной помощи не покрывает и половины платежа.
– Есть нормативы, которые утверждены для того, чтобы управляющие компании руководствовались ими при установлении величины коммунальных платежей. И есть отдельные нормативы для расчёта субсидий. В итоге может получиться, что в платёжке фигурирует сумма 8 тысяч рублей, а субсидия составляет 800 рублей. При этом формально она будет покрывать половину коммунального платежа, рассчитанного по нормативам для расчёта субсидии. В результате компенсируется не 50 процентов, а значительно меньше, – замечает собеседник.
Следующий вопрос – определение доходов граждан. В жилищном законодательстве указано, что собственник жилья единолично несёт бремя оплаты ЖКУ. При этом при расчёте субсидии во внимание принимаются все родственники собственника, даже не прописанные на этой площади. В итоге, резюмирует Сергей Креков, получается, что в отношении пенсионера, имеющего детей, учитывается совокупный доход всей семьи:
– В реальности получить субсидию может только одинокий пенсионер. То есть создан механизм, который создаёт массовые основания для лишения людей субсидий.
Предложенный Андреем Широковым инструмент, с точки зрения экспертов, не решит проблему накопления долга. Во-первых, в результате бессрочной и бесплатной приватизации государственный муниципальный жилищный фонд практически исчез, то есть фактически выселять людей некуда.
– Даже если сравнивать со странами Европы и с США, в России такого жилья, которое является важнейшим инструментом жилищной политики, намного меньше. И его будет становиться ещё меньше, – комментирует Александр Пузанов. – В 2014 году поправками к Жилищному кодексу был введён ещё один институт – так называемый некоммерческий наём. Дали возможность в том числе государственным муниципалитетам строить такое жильё в форме наёмных домов, где все помещения находятся в едином статусе. Но за 10 лет построены считанные десятки таких наёмных домов и не во всех регионах.
Во-вторых, продолжает Сергей Креков, социальный наём не отменяет требований к оплате коммунальных платежей:
– Существуют нормы по квадратным метрам на человека. То есть поселить должника на одном квадратном метре невозможно. Следовательно, люди, которые не справляются с коммунальными платежами, будут переселены в плюс-минус такие же условия и так же будут потреблять услуги, которые они не в состоянии оплачивать. То есть по факту сама процедура приводит только к одному результату – человек лишается права собственности.
Наконец, предлагаемая мера как минимум избыточна: существующие нормы гражданского законодательства предполагают, что квартира может быть изъята и продана на торгах в случае неоплаты коммунальных услуг в течение шести месяцев. По аналогичной схеме продаются ипотечные квартиры в ситуации, когда заёмщик не справляется с кредитной нагрузкой.
Сергей Креков считает, что проблема неплатежей и огромного накопленного долга должна решаться комплексно и требует принятия многокомпонентной программы на государственном уровне. Нужно изменить и систему социальных выплат, и принцип их предоставления, создать механизм реструктуризации с участием государства, а также пересмотреть тарифное регулирование.
– Необходимо создать своего рода фонд, государственное агентство, которому участники рынка – управляющие компании и ресурсоснабжающие организации – могли бы продать свой долг. В обмен они получали бы госгарантии или выплаты. А государство, получив долги, само урегулировало бы ситуацию с должниками. Такое агентство по долгам позволило бы «расшить» платежи и дать деньги компаниям, чтобы они вели свою деятельность и могли выполнять свои обязательства по обслуживанию и поставкам коммунальных ресурсов, – предлагает он.
Государству, полагает общественник, следовало бы применить механизм, аналогичный инструменту банкротства физических лиц, то есть признать, что есть долги, которые придётся списать.
Одновременно с этим необходимо следить за устанавливаемыми управляющими компаниями тарифами. Они становятся всё выше, поскольку компании закладывают в них убытки, возникающие из-за неплатежей.
– Если мы продолжим иметь 1 триллион долга при обороте рынка 2,4–3 триллиона, то это около трети, то есть похороны. При сохранении нынешней системы для покрытия долга в теории тарифы надо умножить на два. Но они и сегодня для огромного числа граждан неподъёмны. Нужно принять за базу простой принцип: если у населения нет денег оплачивать «коммуналку», рост тарифов не создаёт ничего, кроме долгов, – заключает Креков.
Озвученная инициатива по деприватизации, по его мнению, говорит о неготовности государства работать с проблемой системно и фактически создаёт угрозу общественной стабильности. Отметим, что реакция общественности уже есть. На профильной платформе в интернете собирают подписи под петицией, в которой недовольные граждане требуют отставки Андрея Широкова, по совместительству занимающего должность заместителя председателя центрального совета Партии пенсионеров.
29 августа 2023