Скоро наряду с Единым государственным реестром недвижимости (ЕГРН) в России появится новый реестр, в который войдут те граждане, которые не владеют определённой недвижимостью, но могут пользоваться ей. Соответствующие поправки в законодательство подготовил Минстрой России. Тем самым российские чиновники выполняют рекомендации Европейского суда по правам человека (ЕСПЧ). Возможно, это последние рекомендации европейского судебного органа, которые будут учтены в российском законодательстве.
Квартира с нагрузкой
Началось всё ещё десять лет назад. В ноябре 2012 года петербуржец Адам Богатырёв купил на публичных торгах трёхкомнатную квартиру в одном из ЖСК и оформил её в собственность. Бывшие собственники, каковыми являлась семья Тарановых, не смогли расплатиться с банком по кредиту, в результате чего финансовое учреждение выставило объект недвижимости на продажу. Однако после оформления покупки выяснилось, что в квартире зарегистрированы и как ни в чём не бывало проживают бывшие собственники. Богатырёв обратился в суд, который постановил выселить должников, но не всех: дочь Тарановых с двумя несовершеннолетними детьми отстояла своё право и далее проживать в этом жилище. Она принесла в суд старый ордер от 1993 года на предоставление этой квартиры, чего оказалось вполне достаточно.
Логика судей была следующей: семья изначально вселилась в квартиру не на основании права собственности, а на основании членства в кооперативе.
После выплаты паевого взноса единоличным собственником квартиры стала Таранова-старшая, а члены её семьи (муж и дочь) сохранили право пользования, пусть и не стали собственниками. Когда старшие члены семьи отдавали квартиру в залог, они не должны были спрашивать разрешения у дочери, ведь ей не принадлежало никакой доли в этом объекте недвижимости. При этом в ст. 19 Жилищного кодекса РФ имеется прямой запрет на выселение подобных жильцов. Причём если покупатель такой квартиры ничего не знал о таких обстоятельствах, то это его проблемы. Вот так ловко банк, который, конечно, знал об этом факте, избавился от проблемного залога с тремя жильцами, которых невозможно выселить.
Конституция и Жилищный кодекс РФ
Богатырёв прошёл все судебные инстанции, пока не добрался до самой высшей из них в России – Конституционного суда. Однако и там развели руками. Да, ст. 19 Жилищного кодекса РФ не в полной мере соответствует Конституции, однако для решения проблемы необходимы поправки в законодательство. С этой целью Конституционный суд РФ поручил «федеральному законодателю» создать механизм, который обеспечивал бы «баланс прав и законных интересов членов семьи прежнего собственника отчуждаемого жилого помещения и приобретателя этого жилого помещения».
Однако «федеральный законодатель» ничего не предпринял в этой сфере, до тех пор пока подобные дела не стали доходить до ЕСПЧ. Решение по последнему такому вопросу, каковым являлось дело «Копыток против России», было принято в начале 2019 года. Заявительница, липчанка Алла Копыток, тоже приобрела квартиру с «нагрузкой» в виде трёх детей бывшего собственника. Хотя те в своё время письменно отказались от приватизации квартиры в пользу матери и вообще жили в другом месте, судьи всё равно разрешили им пользоваться проданной квартирой.
Суд решил, что дети отказались от своей доли в квартире, но не отказались проживать в ней, а изменение права собственности на квартиру не является основанием для прекращения права пользования.
Все российские суды Алла Копыток проиграла, но, в отличие от Богатырёва, она решила не опускать руки и подала иск в ЕСПЧ, судьи которого единогласно встали на её сторону, признав, что российские власти нарушили требование ст. 1 Протокола № 1 к Европейской конвенции по правам человека (право на защиту собственности). Также судьи ЕСПЧ напомнили, что эту проблему уже много лет назад предлагал решить ещё Конституционный суд РФ, предписав чиновникам внести соответствующие поправки в Жилищный кодекс РФ.
Реестр прав пользователей недвижимости
Не прошло и трёх лет после решения ЕСПЧ и семи лет после решения Конституционного суда РФ, как Минстрой России всё-таки подготовил необходимые поправки в законодательство. При этом предлагается простой механизм в виде создания ещё одного реестра, чтобы вместе с Единым государственным реестром недвижимости существовал также реестр прав тех, кто этой недвижимостью не владеет, но может законно пользоваться. Текст поправок опубликован на портале regulation.gov.ru.
Согласно предложениям чиновников, все текущие договоры социального найма жилья, то есть такого, которое ещё не приватизировано, должны быть зарегистрированы в Росреестре. Вместе с регистрацией договора в него будут вписаны все, кто имеет право проживать в этой квартире, то есть все текущие и бывшие члены семьи собственника, которые впоследствии смогут предъявить на это жильё хоть какие-то права.
Если предложение минстроя будет принято, при покупке жилья можно будет избежать возникновения нежданных сожителей.Фото: Андрей Гордеев/Ведомости/ТАСС
При этом потенциальный покупатель оформленного подобным образом объекта недвижимости сможет узнать о возможных будущих проблемах с ним, просто запросив выписку из ЕГРН. Следовательно, все граждане, которые не будут числиться в реестре, не смогут потом отсудить себе право проживания вместе с новым собственником.
Впрочем, подготовка поправок вовсе не означает того, что они в итоге будут приняты. Впереди ещё предстоят различные согласования в Правительстве, комитеты и комиссии Государственной думы и Совета Федерации. Из Совета Европы Россия уже вышла, так что жаловаться тем, кто снова купит квартиру с «нагрузкой», больше некуда.
16 июня 2022
15 июня 2022