Ипотека в Москве рухнула почти на 30 процентов

• Москва не для москвичей. Как покидающие столицу решают квартирный вопрос
• Ипотека отодвигается от покупателей новостроек

По данным Центробанка, в 2023 году в России было выдано 2 млн ипотечных жилищных кредитов на сумму 7,8 трлн рублей, что более чем в 1,5 раза превышает показатели 2022 года. В этом году таких рекордов ждать не приходится. Вслед за ключевой ставкой ЦБ РФ, выросшей с начала прошлого года почти вдвое – с 7,5 до 16 процентов, – заметно увеличились и базовые ставки по ипотечным кредитам – с 11–13 до 17–20 процентов годовых (первичный рынок).

– Как только ставки по рыночной ипотеке опустятся ниже двухзначных цифр, можно будет говорить о кратном увеличении доли ипотеки, – заявляет «Октагону» директор направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Однако едва ли это произойдёт до конца текущего года. 16 февраля совет директоров Банка России принял решение об утверждении ключевой ставки на уровне 16 процентов и дал свой среднесрочный прогноз, согласно которому по итогам 2024 года она составит в среднем 13,5–15,5 процента. В следующем году возможны послабления: Центробанк прогнозирует средний уровень ставки 8–10 процентов. В 2026 году – 6–7 процентов. Отсюда следует, что большинству из тех, кто не может рассчитывать на льготную ипотеку, придётся отложить этот инструмент как минимум на один-два года.

Эксперты отмечают, что одновременно со снижением спроса на ипотеку набирают обороты другие механизмы улучшения жилищных условий. Речь, в частности, идёт о рассрочке. По сведениям специалистов компании «ИНКОМ-Недвижимость», количество таких сделок увеличилось на 60 процентов по отношению к показателю февраля 2023 года и составляет почти треть от общего числа покупок на первичном рынке Москвы. Валерий Кочетков приводит для «Октагона» пример такой сделки:

– Двухкомнатная квартира евроформата площадью 46 квадратных метров в ЖК бизнес-класса. Стоимость – 27,5 миллиона рублей. Первоначальный взнос – 10 процентов – 2,75 миллиона рублей. Ежемесячный платёж – 50 тысяч рублей до 31 мая 2025 года. Далее – переход в ипотеку от 6 процентов на весь срок.

– Вы хотите купить новую «однушку» площадью 35 квадратов, стоимостью 11 миллионов рублей. Первоначальный взнос составит 2 миллиона, ежемесячный платёж – 1 рубль в месяц до сдачи дома в эксплуатацию. В этот период без спешки продаётся квартира на вторичном рынке и полностью закрывается рассрочка, – продолжает эксперт.

К слову, специалисты фиксируют подъём спроса на небольшие квартиры и, соответственно, уменьшение площадей и количества комнат в новых жилых комплексах. За три года на первичном рынке в Москве средняя площадь квартир стала меньше на 13 процентов, а самыми востребованными на массовом рынке лотами являются студии площадью 20–25 квадратных метров, на долю которых приходится более половины продаж.

По свидетельству Валерия Кочеткова, во многих новых проектах застройщики стараются придерживаться следующего соотношения: 44 процента – студии, 49 процентов – «однушки» и «евродвушки» и лишь 7 процентов – «двушки» и «евротрёшки». В перспективе это может вызвать дефицит многокомнатного жилья.

Многие из тех, кто не успел взять ипотеку на выгодных условиях и не может рассчитывать на льготные программы, предпочитают оставаться арендаторами или вынужденно становятся ими. Впрочем, ажиотажного спроса в сегменте долгосрочной аренды пока нет, рассказывает «Октагону» руководитель сервиса «Циан.Аналитика» Алексей Попов:

– Активность аудитории – на уровне конца прошлого года. Относительно осени ставки почти не растут, хотя это и характерно для периода с декабря по март. Объём предложения медленно увеличивается.

И всё же рост ставок год к году есть, и довольно ощутимый: по сравнению с мартом прошлого года арендный платёж за однокомнатную квартиру в Москве увеличился в среднем на 32 процента, на двухкомнатную – почти на 40 процентов. Тем не менее, как говорит Алексей Попов, аренда всё равно обходится почти в два раза дешевле ипотечного платежа не по льготным программам. По его мнению, 10–15-процентное подорожание аренды возможно в начале лета, если к этому моменту сохранятся высокие рыночные ипотечные ставки в сочетании с высокими ценами и отсутствием внятных перспектив корректировки ключевой ставки Центробанка в сторону уменьшения.

– Есть предпосылки того, что спрос на аренду в массовом сегменте в этом году будет высоким: на фоне ужесточения условий жилищного кредитования часть потенциальных покупателей квартир вынуждена переключиться на аренду в ожидании снижения ипотечных ставок. Этот спрос будет поддерживать цены – удешевление арендного жилья пока маловероятно, – соглашается заместитель директора управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова.

По её данным, в начале этого года количество запросов на аренду жилья в Москве превысило декабрьские показатели на 15 процентов. Минимальная ставка аренды однокомнатной квартиры в Старой Москве выросла за год с 25 до 30–32 тыс. рублей. В «Циан.Аналитике» приводят среднюю стоимость «однушки» – 57 тыс. рублей. Почти на треть повысилось и число заявок на аренду в складчину, добавляет Оксана Полякова.

– Большинство нанимателей ищет «однушки» и «двушки» экономкласса, но вариантов по старым ценам нет, поэтому клиенты стали чаще объединяться – заявок на такую аренду стало на 30 процентов больше, чем в начале 2023 года, – резюмирует собеседница издания.