Вывести рынок арендного жилья из тени власти пытаются не одно десятилетие. Подвижки есть: по оценкам экспертов, если 20 лет назад нелегально сдавалось более 99 процентов лотов, то теперь – около половины. В этом году Минстрой собирался запустить госплатформу, на которой собственники должны регистрировать недвижимость, сдаваемую в аренду. Однако в июне от этой идеи отказались. По сведениям источников «Октагона», одна из причин – данная ведомствам сверху установка не трогать «серые» доходы граждан.
Легализация рынка аренды жилья в России фигурирует в качестве одной из задач Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства РФ на период до 2030 года, утверждённой Правительством в ноябре 2022 года. В документе указывается, что «доля “теневой” аренды превышает 95 процентов общего объёма жилого фонда, сдаваемого в аренду». По итогам 2021 года около 7 млн семей (11 процентов от общего числа домохозяйств) снимали жильё, причём подавляющее большинство – нелегально.
В Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства отмечали, что нелегальная аренда не только создаёт риски для арендодателей и арендаторов, но и наносит ущерб бюджету. Недополученный казной годовой доход от налогов за аренду замглавы Минстроя Никита Стасишин оценивал в 2020 году в 200 млрд рублей. По его данным, в тот период в России сдавалось более 5 млн квартир.
Тогда же чиновник анонсировал создание специальной платформы, которая будет интегрироваться с налоговой службой, государственной информационной системой жилищно-коммунального хозяйства и другими системами.
В 2021 году министерство разработало соответствующий нормативный акт, но работу над проектом перенесли на 2023 год.
В этом месяце стало известно, что запуск платформы снова откладывается.
«Она не заглохла, просто сегодня у нас в приоритете с учётом всего, что происходит, другая повестка. Как только мы пройдём это непростое время с гордо поднятой головой, мы вернёмся к теме создания платформы арендного жилья», – заявил Стасишин на Петербургском международном экономическом форуме. Когда именно ведомство может «вернуться к теме», в его пресс-службе не уточнили, заверив «Октагон», что работа над этим проектом продолжается.
Эксперты рынка утверждают, что оценки Минстроя далеки от реальности. На деле, по их словам, ситуация выглядит не так удручающе. Правда, легально недвижимость сдаётся в основном в Москве – в высоком и высшем ценовом сегменте.
– 95 процентов в тени – это оценка 20-летней давности. По нашим данным, более 50 процентов арендного жилья в России сдаётся легально, – сообщает изданию руководитель аналитического центра группы компаний «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
По его утверждению, «убитых» квартир, сдаваемых со старым «бабушкиным ремонтом», всё меньше, конкуренция за арендатора на рынке в последние годы резко выросла. Арендодатель, который вкладывается в ремонт и беспокоится о состоянии своей квартиры, старается сдавать её легально. Для платёжеспособного арендатора также стала важна стабильность.
«С 1990-х выросло новое поколение, которое хочет жить цивилизованно. К тому же для арендодателя введён низконалоговый режим. Оформившись как самозанятый, он может платить всего 4 процента».
Олег Репченко
руководитель аналитического центра группы компаний «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»
В итоге, как говорит собеседник, в «серой» зоне остаётся в основном дешёвое жильё. Это подтверждает и независимый эксперт рынка недвижимости Юрий Кочетков. По его подсчётам, в низкоценовом сегменте приблизительно одна шестая часть квартир находится под арендой. В новостройках, где много одно- и двухкомнатных квартир, сдаются 30–40 процентов из них.
Юрий Кочетков признаёт, что это довольно большой сегмент, однако, по его мнению, государству невыгодно охотиться на собственников такого жилья и заставлять их платить отчисления в казну из-за слишком высокой стоимости администрирования налога. Расходы на администрирование будут сопоставимы либо превысят объём налоговых платежей, которые получит бюджет, полагает эксперт.
Олег Репченко приводит в пример квартиры со ставкой аренды 20 тыс. и 200 тыс. рублей в месяц:
– Квартира за 200 тысяч, которая сдаётся легально, принесёт вам в 10 раз больше налогов, чем дешёвая. С точки зрения государства, гораздо важнее, чтобы дорогой сегмент платил налоги. Есть ли смысл гоняться за бабушкой, которая сдаёт одну комнату в своей квартире, чтобы получить прибавку к пенсии? Очевидно, нет. Налогов будут копейки, а административных расходов много.
Одна из задач, которую должна была решить единая платформа, – создание безопасных условий для арендодателей и арендаторов.
Кроме того, она позволила бы правоохранительным органам получить доступ к информации о местах проживания мигрантов.
– Приезжие из небогатых стран снимают как раз самые дешёвые квартиры. Единая платформа помогла бы вычислять нелегально проживающих мигрантов. Но, видимо, и это сегодня не приоритет, – замечает Репченко.
Что касается безопасности самих арендаторов, которые при заключении и регистрации официального договора получили бы гарантию того, что их не выставят в одночасье на улицу, то, по мнению Юрия Кочеткова, эта повестка ушла:
– Сейчас рынок аренды – это рынок покупателя. Предложение пополнилось квартирами релокантов, плюс уехали многие из тех, кто снимал. Перед арендаторами теперь расстилаются.
Источники «Октагона» в региональных министерствах озвучили ещё одну причину, по которой ужесточение требований к арендодателям не произошло. По их свидетельству, представители исполнительной власти за последнее время неоднократно получали из федерального центра директиву не трогать «серые» доходы россиян.
– Эти доходы дают гражданам иллюзию того, что вне зависимости от действий государства у них есть собственная сакральная подушка безопасности. И если государство на эту подушку безопасности посягнёт, то рискует получить недовольство со стороны населения, – поясняет один из собеседников издания.
Генеральный директор Института региональных проблем Дмитрий Журавлёв подтверждает, что этот аспект наиболее актуален для российских регионов и населённых пунктов, удалённых от крупных городов. Там, по его словам, рынок аренды максимально непрозрачен, что усугубляется отсутствием цифровизации и знаний как у арендодателей, так и у чиновников.
«Жителям мегаполисов проще платить налоги, поскольку у них выше доходы, плюс сама процедура облегчена. Есть “Мои документы” и онлайн-сервисы. Но в некоторых населённых пунктах “Мои документы” – это та же тётя Маша с бумажками, которой просто поменяли вывеску. При этом у обеих сторон – как у собственников жилья, так и у чиновников – не хватает компетентности».
Дмитрий Журавлёв
генеральный директор Института региональных проблем
Дмитрий Журавлёв убеждён в том, что закручивать гайки на рынке аренды не стали во избежание удара по доходам небогатых россиян и по экономике регионов в целом.
– Если мы ещё и «серые» деньги заберём у людей, это вызовет не только социальное напряжение, но и проблемы в экономике. Поддерживать покупательский спрос станет затруднительно. Поэтому, если мы хотим развивать региональную экономику, мы должны сохранять доходы. На федеральном уровне мы вылезем за счёт нефти и газа, но, если в условном городе N схлопнется экономика и закроется единственное предприятие, мы увидим небо в алмазах и социальную напряжённость, – отмечает он.
Таким образом, с точки зрения собеседника издания, поддержание и без того хрупкого баланса на рынке аренды жилья для государства сегодня едва ли не более важно, чем для людей.
24 октября 2022