Строительный комплекс России на перепутье

• Недружественные застройщики уходят с рынка России
• Цены на строительство загородных домов и отделку квартир будут расти

Глава Минстроя РФ Ирек Файзуллин в интервью телеканалу «Россия 24» сообщил, что планы строительного блока Правительства успешно выполняются. С начала года введено 57,7 млн квадратных метров жилья, что превышает показатели аналогичного периода прошлого года на 31,6 процента. А через день в Омске обрушилась часть пятиэтажного многоквартирного дома 1966 года постройки – он давно подлежал капитальному ремонту. Но работы не начались даже после того, как весной прошлого года из торцевой стены выпала часть кирпичной кладки, а Омский областной суд вынес решение о проведении ремонта до 31 декабря 2021 года.

Понятно, что строительством современного жилья и ремонтом ветхих и расселением аварийных домов занимаются разные организации. Девелоперы возводят новые кварталы, а решение точечных проблем (ремонт, расселение) возложено на региональные и местные власти, которые плохо справляются со своими обязанностями, и на то есть много причин – от нехватки средств до коррупции и элементарного воровства.

Распределение обязанностей (кому ремонтировать, кому строить, кому расселять) – вопрос, который может быть решён различными способами. Но проблема чудовищного и позорного дисбаланса в сфере обеспечения нормальным жильём граждан России – зона ответственности власти, Правительства и его строительного блока. Минстрой и курирующий это направление вице-премьер Марат Хуснуллин в состоянии навести порядок в жилищной сфере. У них для этого есть и финансовые, и организационные ресурсы.

Эта задача первостепенной важности напрямую не связана со стратегией развития строительного комплекса России и не конкурирует с ним: там своё финансирование, свои подрядчики и гораздо более серьёзные проблемы, связанные с работой на территориях, которые в любой момент могут быть обстреляны противником. Но по масштабам они сопоставимы.

Если обратиться к цифрам, получается, что в одном Мариуполе планируется сдать (построить или отремонтировать) за несколько лет в шесть раз больше жилья, чем ежегодно строится во всей России. Нет никакого сомнения, что работа по восстановлению Донбасса будет вестись ударными темпами, а его жители не останутся без крыши над головой. И это очень хорошо. Только здесь возникает вопрос: что мешает совершить аналогичный прорыв в российских регионах – расселить аварийные и отремонтировать ветхие дома?

Выступая 21 июня 2022 года на заседании президиума Госсовета, президент Владимир Путин заявил, что для решения жилищной проблемы «нужны сотни миллионов, в общей сложности несколько миллиардов квадратных метров нового жилья». Судя по планам Минстроя (100–120 млн квадратных метров к 2030 году) и учитывая темпы строительства в прошлом году, прирост в 1 млрд квадратных метров может быть достигнут в 2034–2035 годах.

Цена вопроса известна: на реализацию стратегии развития строительства и жилищно-коммунального хозяйства до 2030 года требуется 159,6 трлн рублей. Вице-премьер Хуснуллин заверил, что большая часть этих денег уже есть, но тут же добавил, что может потребоваться дополнительное финансирование. Речь идёт о 6,7 трлн рублей, которые предлагается покрыть за счёт бюджета (3,1 трлн рублей.), Фонда национального страхования (2,1 трлн рублей) и инфраструктурных бюджетных кредитов (1,5 трлн рублей).

Для стимулирования предложения предлагается комплексная система мер – от унификации градостроительной политики и расширения оборота выделяемой под строительство земли до сокращения на 30 процентов строительно-инвестиционного цикла, в том числе почти двукратное сокращение процедурных действий (с 989 до 500) и сроков их прохождения (с 1831 до 1000 дней).

В общем, всё вроде бы предусмотрено, кроме долгоиграющих последствий форс-мажора, который к моменту проведения заседания Госсовета уже был налицо. Санкции, введённые после начала специальной военной операции, ощутимо ударили по строительной отрасли. Минстрой ответил на это незначительной корректировкой планов: сдавать к 2030 году не 120 млн, а 100 млн квадратных метров жилья. Разница между оптимистическим и пессимистическим сценариями – 20 млн квадратных метров. Но проблемы, уже возникшие в отрасли, могут потребовать принятия дополнительных мер.

Ещё 29 процентов девелоперов заморозили проекты, находящиеся на начальных этапах стройки, чтобы направить имеющиеся ресурсы на завершение почти готовых объектов. Не исключено, что именно этим объясняется 30-процентный рост сдачи жилья, о котором говорил глава Минстроя.

В начале лета ситуация начала выправляться, и июльский опрос, организованный Институтом развития строительной отрасли и ВЦИОМ по заказу «ДОМ.РФ», подтвердил наличие незначительной позитивной динамики, однако в целом ситуация выглядит удручающе. В июле не выполнили планы по продаже жилья 73 процента девелоперов (в мае – 81 процент), корректировать производственные планы пришлось 78 процентам (в апреле – 85 процентам), сорвали исполнение работ 10 процентов (в апреле – 19 процентов), отменил запуск строительства новых объектов 41 процент (в мае – 43 процента) застройщиков.

Профильные аналитики считают, что отрасль держится на плаву благодаря запасу прочности, накопленному в предыдущие годы, и прогнозируют снижение темпов строительства осенью этого года. Между тем руководство строительного блока Правительства настроено оптимистично, и некоторые основания для этого есть. К середине лета удалось стабилизировать стоимость строительных работ и цены на стройматериалы. В апреле их рост отметили 51 процент и 80 процентов застройщиков, а в июле эти показатели снизились до 17 и 26 процентов.

Для поддержания в нормальном состоянии жилищного фонда оптимальным считается равный объём ремонтируемого и нового жилья. В России это соотношение нарушено в десятки раз: в разные годы объёмы сдаваемого жилья в 25–30 раз превосходили объёмы отремонтированных квадратных метров. Отчасти это объясняется тем, что совокупный метраж многоэтажных новостроек значительно больше того же показателя для ветхих домов, а планы по капитальному ремонту выполняются на 8–10 процентов.

Крупные девелоперы интересуются только крупными и дорогими проектами, тогда как рынок небольших строительных компаний практически зачищен в ходе внедрения проектного финансирования (эскроу-счета). В первые четыре месяца после вступления в силу соответствующего закона (июль 2019-го) обанкротились 240 небольших региональных компаний, за следующие четыре – ещё 508, а уцелевших добил кризис 2020 года.

Эта идея спровоцировала истерику в социальных сетях и серию журналистских и депутатских расследований, из которых публика узнала, что «местные чиновники представляют недостоверные данные о состоянии многоквартирных домов», а «здания, близкие к аварийным, числятся как ветхие, чтобы не расселять граждан и собирать с них деньги». С 2017 по 2019 год Фонд ЖКХ выявил более 10 тыс. таких домов.

По словам руководителя аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрия Таганова, «проблема неэффективности программ капремонта не в том, что взносы с граждан слишком маленькие, а в том, что чиновники слишком много воруют». Дальнейшего развития тема ремонта за счёт средств жильцов не получила. Началась эпидемия COVID-19, и всем стало не до того. В 2020–2021 годах объёмы строительства новых домов продолжали расти, а темпы ремонта остались прежними. В 1990-м было капитально отремонтировано 29,1 млн квадратных метров жилья, к 2000 году этот показатель снизился в 7,7 раза. В последующие 20 лет было два рекордных года – 2009-й и 2018-й, когда отремонтировали 17,3 и 14,3 млн квадратных метров соответственно. Всё остальное время этот показатель колебался между 2,3 и 5,6 млн «квадратов».

В первой половине 1950-х годов, когда в стране было гораздо меньше возможностей, чем сейчас, в Подмосковье и других регионах реализовали программу капитального ремонта типовых двухэтажных домов, в которых из благ цивилизации был только водопровод. Они отапливались печами, а еду жильцы готовили на керосинках и примусах. В ходе ремонта дома подключили к центральному отоплению и газоснабжению. Снос построек начался в 1980-х, но многие дома простояли до начала 2010-х годов, когда в период строительного бума на их месте стали возводить современные многоэтажки.

Сегодня подобной программы нет, потому что на ней много не заработать. И расчёт, вероятно, на то, что все дома постепенно ветшают, а потом превращаются в аварийные, которые нужно расселять. Свободные квартиры в новостройках есть. Все последние годы девелоперы строят в полтора раза больше жилья, чем могут купить граждане. Значит, рано или поздно за переселение заплатит государство или местная власть.

Расселением аварийного жилья властям приходилось заниматься всегда, но в 2019 году федеральный проект «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» стал частью национального проекта «Жильё и городская среда». Фактически речь шла о продолжении программы 2014–2018 годов, при реализации которой расселили 11 млн квадратных метров жилья, признанного непригодным для проживания до 2012 года. Теперь к 2024-му планируется сделать то же самое с жильём, получившим статус аварийного до 1 января 2017 года.

В феврале 2022 года Хуснуллин сообщил, что девять из 85 регионов России завершили реализацию этой программы, но с 1 января 2017 года по 1 января 2022 года объём аварийного жилья вырос на 13 млн квадратных метров.

При этом возникает мультипликативный эффект: наблюдаемый в последние 20 лет почти трёхкратный рост претендентов на получение нового жилья накладывается на двукратное сокращение числа расселений. Но даже эта неутешительная статистика занижена, потому что часть фактически аварийного фонда проходит по разряду ветхого, статистику по которому перестали публиковать в 2017 году. Многие эксперты считают, что данные искажаются на уровне региональных и местных властей.

В целом по стране в аварийном фонде проживает 1 процент населения, в ветхом – 2,9 процента. Однако средняя температура по больнице не отражает разрыва между отдельными регионами. В Москве и Санкт-Петербурге аварийного жилья нет, а в Якутии, например, оно составляет 7,5 процента жилищного фонда. По ветхому жилью, которое со временем превращается в аварийное, разрыв ещё больше: в Москве и Санкт-Петербурге – 0,1 процента, а в той же Якутии – 16,5 процента.

По оценкам Минстроя, на переселение людей из аварийных домов, решение проблем обманутых дольщиков и предоставление жилья очередникам потребуется более 1 трлн рублей. В фонде «Институт экономики города» считают, что для решения этих задач нужно около 9 трлн рублей, то есть в девять раз больше.

В 2021-м на учёте состояло 854 тыс. семей очередников из 20 категорий граждан. В 2020-м квартиры получили около 27 тыс. семей. При таких темпах, даже если вынести за скобки появляющихся каждый год новых очередников, на удовлетворение запросов всех нуждающихся понадобится больше 30 лет, что сравнимо с ожиданием жилья в советское время для обычных граждан. Льготники (многодетные, инвалиды и другие) получали квартиры гораздо быстрее, а сегодня очередниками являются только льготники.

Но есть и хорошие новости. В 2023 году в России появится единый реестр тех, кто имеет право на жильё от государства. Никаких других подвижек, судя по тому, что происходило на заседании президиума Госсовета, не предвидится. А для того, кто не хочет или не может ждать 30 лет, есть альтернативный вариант – взять ипотеку, если дадут.

Ни для кого не секрет, что компании-застройщики работают на себя. За последние три года их прибыль, как сообщил министр финансов Антон Силуанов, увеличилась в шесть раз. Это никак не коррелирует ни с 10-процентным наращиванием сданных квадратных метров, ни с 50-процентным ростом цен на новые квартиры. Откуда взялся такой скачок прибыли – большой вопрос.

Зафиксированный в 2021 году рекордный уровень общей площади жилых помещений на душу населения (27,7 квадратного метра) был достигнут благодаря квартирам большой площади. Их количество за 15 лет выросло на 125 процентов, в то время как число трёхкомнатных – на 25 процентов, двухкомнатных – на 17 процентов, а однокомнатных – на 37 процентов. То есть свыше 60 процентов сданного жилья уходит ещё одному бенефициару строительного бума – состоятельной публике, которая покупает по квартире для каждого члена семьи, заводит резиденции в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи и других городах, а также вкладывает средства в недвижимость.

Масштаб этого явления не изучен. Весь остальной жилищный фонд (30–35 процентов) тоже уходит по рыночным каналам. Его – через ипотеку, кредиты или за полную стоимость – покупают граждане, стремящиеся улучшить жилищные условия своих семей или отселить выросших детей. В этих случаях можно говорить о решении социальных проблем граждан с помощью их собственных денег.

Сегодня в России на одного человека в среднем приходится 27,7 квадратного метра жилья, а в сегменте аварийных домов – 15,7 квадратного метра. Это меньше социальной нормы в 18 «квадратов» и в полтора раза ниже среднероссийских показателей, но есть случаи, когда на человека приходится менее 10 квадратных метров жилья. При этом всё аварийное жильё составляет около 1 процента от жилищного фонда страны, и тот факт, что государство до сих пор не смогло переселить живущих в ужасных условиях людей, говорит о том, что в социальном государстве, каковым считает себя Россия, этой проблемой всерьёз никто не занимается.