В России каждый год растут объёмы жилищного строительства, но больше половины квартир в новостройках пустуют. Спрос не поспевает за предложением, несмотря на сохранение льготной ипотеки, ставка по которой сегодня в два раза ниже ключевой ставки Центрального банка. Дельту, которая с 2020 года увеличилась с 2 до 8 процентов, пятый год оплачивает государство. Дешёвые деньги разогревают рынок. Цена за квадратный метр повышается быстрее, чем инфляция, что негативно влияет на спрос и ведёт к росту закредитованности населения.
Чем кончаются подобные разбалансировки строительного рынка, известно по примеру Японии, где ипотечный кризис 1990-х годов похоронил местное «экономическое чудо», а банки до сих пор не могут избавиться от недвижимости, которую они получили вместо невозвращённых ипотечных кредитов. В 2007–2008 годах похожая история, но с последствиями для всего мира, произошла в Соединённых Штатах.
В последние годы аналогичный сюжет разворачивается в Китае, где строительный сектор в течение 10 лет был драйвером развития экономики (30 процентов ВВП), а потом вдруг выяснилось, что на него приходится около 40 процентов проблемных долгов и непогашенных ссуд на сумму, в два раза превосходящую государственный бюджет Поднебесной.
Россия движется по тому же маршруту с отставанием в 12 лет и в гораздо более сложной ситуации (СВО, санкции). Но, судя по победным рапортам о достижениях и разговорам о дальнейшем наращивании объёмов строительства, масштаб уже заявивших о себе проблем осознают далеко не все. У строительной отрасли головокружение от успехов, а профильные эксперты считают, что её нужно «заземлить» и заставить «жить по средствам».
По данным Росстата, строительство жилья в России за минувший год выросло на 7,5 процента – до рекордных 110,44 млн квадратных метров (51,76 млн в многоквартирных домах и 58,68 млн в индивидуальных жилых домах). На фоне строительного бума чистая прибыль крупных застройщиков увеличилась в 2023 году по сравнению с 2020-м в два раза, или на 100 процентов, что является очень хорошим результатом.
Отдельный вопрос – каким образом он был получен.
Двукратное повышение прибыли в течение трёх лет слабо коррелирует с показателями строительства, объёмы которого увеличились за это время на 34 процента – с 82,2 млн квадратных метров в 2020 году до 110,44 млн в 2023 году. Но оно очень хорошо согласуется с динамикой цен на первичном рынке. За тот же период они поднялись на 80 процентов – с 82 до 146 тыс. рублей.
Этим же объясняется высокая рентабельность (соотношение между затратами и чистой прибылью) большинства строительных проектов. Она колеблется в пределах 25 процентов, то есть выше, чем в нефтяной сфере, где этот показатель равен 20 процентам, и в разы больше, чем в обрабатывающей сфере с рентабельностью не более 8 процентов.
Отсюда оптимизм застройщиков, фиксируемый аналитиками строительного рынка. У девелоперских компаний всё хорошо. С каждым годом они строят всё больше и больше, продавая квадратные метры по постоянно растущим ценам и накапливая прибыль. А государство продолжает спонсировать этот процесс посредством льготной ипотеки. Но этот праздник не может продолжаться вечно.
Доля нераспроданных квартир в новостройках достигла в 2023 году 67 процентов. То есть на каждые три квартиры приходится один платёжеспособный покупатель. Этот показатель принимает разные значения в зависимости от города и региона. В городах-миллионерах он колеблется между 53 процентами в Нижнем Новгороде и 77 процентами в Омске.
В Москве, где жильё покупают не только местные жители, специалисты зафиксировали рост числа совершаемых сделок к концу 2023 года. По их словам, оживление на московском рынке спровоцировало повышение цен, что в среднесрочной перспективе приведёт к падению спроса, который и так находится на достаточно низком уровне. Доля непроданных квартир увеличилась до 58 процентов.
Феномен пустующих квартир объясняется тем, что у рядовых граждан не хватает денег, чтобы выкупать всё строящееся жильё, несмотря на наличие ипотечных программ.
Такой разрыв между предложением и платёжеспособным спросом служит тревожным звоночком, сигнализирующим о приближающемся обвале строительного рынка. Так было в Японии, США и Китае, где дело доходило до подрыва новых многоквартирных домов, потому что ни государство, ни другие девелоперы не были готовы стать их владельцами, выкупив долги разорившегося застройщика.
Несмотря на печальный опыт других стран, аналитики финансового института развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ» считают увеличение числа нераспроданных квартир закономерным явлением: чем больше строят, тем больше пустует. По их мнению, это «нормальная модель реализации проектов». Она должна работать так, чтобы к моменту окончания строительства объекта сумма, полученная от продажи квартир, покрывала обслуживание проектного финансирования, а следовательно, и планового выполнения всех строительных работ.
После этого агенты могут заниматься продажей остальных квартир, а застройщик – перейти к реализации следующего проекта. Вопрос, стоит ли наращивать строительство, если его результаты не востребованы, не обсуждается. Несмотря на то что перед глазами пример Китая, где ситуация уже начала выходить из-под контроля и потребовала принятия жёстких мер.
Главное, чтобы работала и находилась в равновесии уже разогнавшаяся машина строительного комплекса: деньги должны делать деньги.
И никого не волнует, что этот бесконечный круговорот обеспечивается за счёт роста цен, ведущего к снижению платёжеспособного спроса. Можно попытаться продать почти всё, но дешевле. Запрос на улучшение жилищных условий в стране есть. Но продают меньше половины, зато по высокой цене. И так по кругу, который в какой-то момент разорвётся, и все участники этого забега рухнут в кризис.
В строительной сфере продолжают накапливаться проблемы технологического и организационного характера. Снижение доли зарплат в общей структуре себестоимости провоцирует кадровый голод. Производительность труда практически не повышается. Удельный вес техники с истекшим сроком службы составляет в зависимости от её вида от 30 до 57 процентов.
Целеполагание сосредоточено на гонке за увеличением объёмов строительства при игнорировании задач развития. Рекордные доходы уходят в прибыль, а не на инвестирование в основные фонды. В результате технологическое перевооружение отрасли происходит крайне медленно, что в сочетании с низкими зарплатами снижает её привлекательность для местного населения.
Высокие результаты строительных компаний в значительной степени обеспечиваются за счёт неквалифицированного труда мигрантов, число которых постоянно повышается. Застройщики получают прибыль, а платит за всё это общество, сталкивающееся с ростом преступности, проявлениями русофобии и прочими негативными явлениями. В итоге получается, что нерешённые вопросы развития строительной индустрии порождают клубок социальных проблем.
Льготная ипотека была запущена летом 2020 года для спасения строительной отрасли в ситуации экономического кризиса, спровоцированного эпидемией COVID-19. Государство благодаря своим дотациям простимулировало расширение спроса на новое жильё, дополнив тем самым уже существовавшие программы для военных, жителей Дальнего Востока и других групп населения.
Размер государственного субсидирования по каждому кредиту зависит от разницы между ставками рыночной (не ниже ключевой ставки Центробанка) и льготной ипотек. За прошедшие четыре года эта дельта выросла в четыре раза, превысив 8 процентов. Кроме того, с подъёмом ставки ЦБ увеличились доплаты по льготным кредитам, которые были выданы ранее. Всё это повысило нагрузку на бюджет.
К середине 2023 года стало понятно, что ноша льготной ипотеки слишком тяжела для государства.
Курирующий строительную сферу вице-премьер Марат Хуснуллин сообщил, что в российском бюджете заканчивается лимит средств, которые Правительство закладывало на субсидирование ставки по льготной ипотеке. Начавшиеся разговоры о её отмене спровоцировали ажиотажный спрос. Но действие льгот было продлено до 1 июля 2024 года, а ставка повышена до 8 процентов.
В текущем году на субсидирование ставок по займам с господдержкой заложено 230 млрд рублей, по семейной ипотеке – 224 млрд. Кроме того, есть субсидии по сельской, дальневосточной, арктической, IT, военной и прочим ипотекам. В итоге получается около 600 млрд рублей, а это 1,6 процента расходной части бюджета, которая в 2024 году равна 36,7 трлн рублей. Если же Банк России снова поднимет ставку, объёмы субсидирования вырастут ещё больше.
Но цели введения льготной ипотеки были достигнуты. Строительная отрасль была спасена и начала бурно развиваться. Всё работало исправно: государство финансировало льготы, люди покупали жильё, а застройщики строили, поднимали цены и наращивали прибыль. В итоге на жилищном рынке страны надулся классический пузырь: избыточное предложение и высокие цены, помноженные на стагнирующую платёжеспособность населения.
С подобными проблемами столкнулись не только Россия и Китай, но и ряд европейских стран. Но наученные горьким опытом Соединённых Штатов и Японии правительства уже понимают, что, если не принимать превентивные меры, дело может дойти до стихийного обвала цен при снижении спроса. Это приведёт к банкротству компаний-застройщиков со всеми вытекающими последствиями для отрасли, работающих в ней людей, а также для смежников и всей экономики, драйвером которой называют строительный сектор.
КНР, где ситуация уже начала выходить из-под контроля, пытается остановить развитие кризиса радикальными мерами. В минувший понедельник принято судебное решение о ликвидации обанкротившейся компании Evergrande. Она не только была самым крупным в мире застройщиком, но и сыграла роль мотора в надувании жилищного пузыря. Что будет с её оставшимися активами, пока непонятно. Зато известно, что глава компании, китайский миллиардер Хуэй Ка Янь, находится под арестом по подозрению в переводе активов в офшор.
Но главная задача – прекратить накачку пузыря другими компаниями и начать откачивать из него воздух плохих активов.
Для этого китайские власти в январе этого года приняли решение о заморозке всех девелоперских проектов, в которых реализовано менее половины запланированных инвестиций. Такой шаг может привести к разорению ряда компаний, но, как ни крути, это лучше, чем взрывать практически новые многоквартирные дома.
В Швеции и Германии, где тоже возникли аналогичные, но менее масштабные проблемы, власти озаботились сдуванием жилищных пузырей ещё в конце 2022 года и к настоящему моменту достигли определённых результатов. За минувший год цены на жильё в обеих странах снизились на 16 процентов.
Российскому Правительству тоже придётся решать задачу по сдуванию жилищного пузыря. Главное – делать это аккуратно и постепенно, чтобы не допустить серьёзного кризиса отрасли и избежать резкого падения цен. Такой поворот событий опасен, так как неминуемо ударит по банкам через обесценивание квартир, под залог которых выдавались кредиты, и запустит эффект домино, который затронет всю экономику.
Определённые усилия в этом направлении уже предпринимаются. Речь идёт об ужесточении требований к заёмщикам: отказ тем, кто уже набрал много кредитов, повышение размера первого взноса до 30 процентов от стоимости квартиры, а в некоторых банках – до 50 процентов.
Кроме того, в Москве и Санкт-Петербурге максимальная сумма кредита снижена с 12 до 6 млн рублей.
Следующим шагом, как считают некоторые эксперты, будет закрытие после 1 июля программы ипотеки с господдержкой, а целевые, прежде всего семейную, военную и другие, скорее всего, сохранят. Несмотря на то что ставки по этим кредитам ниже, а размер государственных субсидий больше. Но это только прогнозы. Окончательные решения будут приниматься после президентских выборов.
31 января 2024