Во втором квартале 2023 года рынок недвижимости переживает бум выдачи ипотечных кредитов как на новое, так и на вторичное жильё. При этом цены на квартиры не падают, а кредитные ставки только растут. Причинами повышенного интереса к недвижимости стали отложенный спрос, который образовался на фоне начала спецоперации в прошлом году, и действия Банка России, решившего с октября значительно изменить условия выдачи ипотечных займов, – получить жилищный кредит станет значительно труднее.
Начало этого года не было позитивным для рынка недвижимости. Тогда Центробанк принял решение об ограничении «нулевой» ипотеки (когда цена квартиры завышалась, а процент по кредиту стремился к нулю), в результате повышение ставок привело к сокращению спроса на жилищные кредиты в первые месяцы текущего года.
– Но уже с марта ситуация стала меняться. Роль ипотеки начала резко расти. Например, на рынке новостроек Московского региона в марте – июне 2023 года на сделки с ипотекой приходится 77–78 процентов всех договоров долевого участия. Во втором квартале текущего года рынок адаптировался к новой реальности, и в апреле – июне было выдано на 38 процентов больше ипотек (на первичном и вторичном рынках), чем в январе – марте 2023 года. Общее количество выданных кредитов сопоставимо со средними значениями 2021 года [когда рынок переживал повышенный спрос], – рассказывают «Октагону» в аналитическом отделе ЦИАН.
Рынку помог эффект низкой базы
По мнению застройщиков, подъёмом продаж рынок недвижимости обязан нескольким факторам.
– Как и в пандемию, государство активно поддерживает отрасль. В итоге рынок первички смог быстро адаптироваться к работе в условиях внешнего давления. Сейчас мы наблюдаем высокий спрос, который уступает лишь показателям периода пандемии, – поясняет коммерческий директор компании Optima Development Дмитрий Голев.
Другая объективная причина – удовлетворение отложенного спроса.
«В апреле – мае 2022 года ипотечный рынок был парализован. Тогда ставки на кредиты доходили до 25 процентов годовых, что, конечно, было совершенно неинтересно покупателям недвижимости. Тогда и сформировался отложенный спрос, который начали удовлетворять, когда ставки откатились к приемлемому уровню».
Эдуард Гусар
коммерческий директор концерна «Русич»
Эксперт добавляет, что понижение ставки позволило покупателям реализовать стандартную для любого кризиса стратегию – сохранение накоплений в квадратных метрах. В итоге это поддержало и спрос, и небольшой рост цен – на уровне инфляции. Хотя изначально предполагалось, что цены будут стагнировать или даже снижаться.
По наблюдениям управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, средняя стоимость жилья на первичном рынке Москвы выросла на 1,9 процента – до 421,2 тыс. рублей за квадратный метр. Вторичное жильё в феврале – июле текущего года подорожало на 2,5 процента – до 305 тыс. рублей за квадратный метр. Аналогичное повышение цен (около 1–2 процентов) наблюдается и в остальных городах. В частности, в Екатеринбурге четырёхкомнатные квартиры подорожали на 1,6 процента – в среднем до 9,5 млн рублей, а однокомнатные – на 1,2 процента – до 4,2 млн рублей.
Рост цен на квартиры в Екатеринбурге составляет 1–2 процента.Фото: Максим Конанков/Octagon.Media
Но не везде эти процессы идут одинаково. Как замечают в сочинском агентстве недвижимости «Городской риэлторский центр», после осенней стагнации продаж и цен в первом полугодии 2023 года возобновилась реализация жилья и резко начала расти его стоимость.
– На вторичном рынке мы наблюдаем рост цен примерно на 15 процентов. Особым спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры. Жильё в Сочи всегда было востребовано, а в сегодняшних политических и экономических реалиях, когда заграничный отдых стал для многих недоступен, спрос вырос ещё больше. Мы в нашем агентстве получаем огромное количество запросов на приобретение недвижимости в Сочи как для личного пользования, так и в качестве инвестиционного вложения. Большая часть недвижимости оформляется в ипотеку. Важно отметить, что на рост стоимости недвижимости в Сочи влияет и действующий мораторий на строительство жилищных комплексов. Стратегией развития города власти определили возведение гостиничных комплексов туризма. Поэтому в 2023 году большинство сдающихся новых объектов – это отели и гостиницы, а строящихся жилых комплексов очень мало. Но при этом спрос на такое жильё продолжает оставаться высоким, что неминуемо провоцирует рост цен, – комментирует ситуацию генеральный директор «Городского риэлторского центра» Юлия Усачёва.
Заёмщики становятся рискованнее
Важной тенденцией, отмечают представители сферы, является то, что основную массу покупателей сейчас составляют люди с не слишком высокими месячными доходами. По статистике, на первичном рынке заёмщиками часто выступают семьи с доходом 100 тыс. рублей в месяц. А вот льготной семейной ипотекой пользуются преимущественно семьи с одним ребёнком (81,2 процента) и с ещё более низким ежемесячным доходом – 80 тыс. рублей.
Лучше обстоят дела с финансами у тех, кто берёт IT-ипотеку, – там средний доход на семью составляет 168 тыс. рублей в месяц. Доля таких клиентов у банков чрезвычайно мала – всего 1,3 процента в общем объёме ипотечных кредитов, но с прошлого года она существенно выросла – тогда за полугодие доля такой ипотеки составляла лишь 0,4 процента.
У сотрудников IT-отрасли самые лучшие условия для оформления ипотеки.Фото: Михаил Терещенко/ТАСС
По словам аналитика ФГ «Финам» Наталии Пырьевой, ускорение роста ипотечного кредитования во многом было связано с увеличением числа рискованных клиентов.
– Доля выдачи ипотечных кредитов на договор долевого участия с показателем долговой нагрузки заёмщика более 80 процентов ко второму кварталу 2023 года выросла до 39 процентов, на вторичное жильё – до 43 процентов. Вместе с тем увеличилась и доля кредитов с небольшим первоначальным взносом – до 20 процентов. Усугубление текущей ситуации повышает риски как для банков и всей банковской системы, так и для заёмщиков. Но пока показатели закредитованности остаются в пределах нормы, – уверяет Наталия Пырьева.
ЦБ берёт рынок под контроль
Центробанк как главный регулятор ипотечной отрасли принял решение закрутить гайки и отсечь от ипотеки высокорискованные семьи. Уже с 1 октября в России начинают действовать новые ограничительные меры – речь идёт о макропруденциальных надбавках в отношении ипотечных кредитов. Чем они выше, тем больший запас капитала должен закладывать банк для конкретного заёмщика. Рассчитываться они будут исходя из двух величин – показателя долговой нагрузки (отображает долю доходов, которую заёмщик направляет на погашение кредита) и размера первоначального взноса.
Сейчас высокий риск отказа в предоставлении ипотеки ожидает заёмщиков, имеющих на руках сумму первоначального взноса ниже 10 процентов от общей стоимости приобретаемого жилья.
Банк не станет учитывать, насколько хорошая у таких людей ситуация с долговой нагрузкой. Оптимальный же показатель долговой нагрузки будет достигать уровня 50–70 процентов – с ним можно будет рассчитывать на одобрение ипотеки.
Как полагают участники строительного рынка, не заметят изменений лишь те заёмщики, которые готовы предложить за объект первоначальный взнос в размере более 20 процентов и которые имеют долговую нагрузку ниже 50 процентов, – надбавки и заградительные меры их просто не коснутся.
Не купил сегодня – завтра только аренда
Новые правила Центробанка фактически являются заградительными и могут отсечь дорогу к новому жилью большому числу заёмщиков. Банки станут проводить тщательный андеррайтинг потенциальных соискателей кредита – проверять закредитованность и наличие задолженностей перед государством (штрафов ГИБДД, неоплаченных налогов и тому подобного).
Эксперты прогнозируют, что после 1 октября количество ипотечных сделок может сократиться, а сейчас заёмщики будут стараться запрыгнуть в последний вагон.
– По итогам 2023 года ожидается рост рынка недвижимости выше рекордных значений 2020 и 2021 годов на фоне увеличения ажиотажа из-за ожидания завершения государственной программы льготного кредитования и в преддверии ужесточения правил выдачи ипотечных займов. Но тем, кто собирается получить ипотечный заём, стоит накопить первоначальный взнос в размере хотя бы 20 процентов и тщательно оценить свою долговую нагрузку, учитывая совокупный доход, если это семейная ипотека, – советует аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов.
22 июля 2023