Через месяц в России прекратит действовать мораторий на взыскание неустойки с застройщиков, который ввели в марте 2022 года. За несвоевременную сдачу объектов с 1 июля вновь можно будет требовать компенсацию. Пик обращений придётся на начало осени. Эксперты считают, что отмена моратория существенно поможет обманутым дольщикам и дисциплинирует компании, которые нарушили обязательства.
В России на конец мая насчитывается 1067 домов, которые имеют статус проблемных и включены в соответствующий реестр (ЕРПО). Это больше 11 процентов от общего числа строящихся на данный момент домов, а если считать в метрах – около 7 процентов от общей площади строящегося жилья (6,7 млн квадратных метров).
В ЕРПО попадают все объекты недвижимости, в отношении которых застройщик нарушил срок завершения строительства или передачи собственнику более чем на шесть месяцев. Также в список входят дома, застройщик которых признан банкротом или находится под наблюдением либо внешним управлением.
По закону о долевом строительстве дольщик имеет право получить неустойку за каждый день просрочки.
Размер выплат рассчитывается по специальной формуле, в которой важную роль играет стоимость квартиры. Представление об их приблизительном размере даёт судебная практика: обычно суды постановляют взыскать сумму от 50 до 500 тыс. рублей. Но с 26 марта прошлого года действует мораторий на такие взыскания. Соответствующее постановление Правительства РФ № 479 сначала действовало до 31 декабря 2022 года, затем его продлили до 1 июля 2023-го.
Даже по истечении этого срока не получится взыскать компенсацию за период действия моратория. Но если застройщик должен был сдать объект до 26 марта прошлого года, то после отмены моратория неустойку можно будет получить за весь период задержки. Это вызовет волну обращений как к самим застройщикам, так и в суды, пик которой придётся на начало осени, считают эксперты. Снятие моратория позволит собственникам квартир потребовать компенсации от тех компаний, которые воспользовались послаблениями в корыстных целях. Судя по статистике, таковые нашлись даже среди крупнейших федеральных застройщиков.
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области в последние годы наблюдался всплеск банкротств застройщиков. Несостоятельными признали компании «Петрострой», «Навис», «Су-155», «Лекс», «ГлавСтройКомплекс», «ЛенСпецСтрой», «УНИСТО Петросталь», Normann. Их объекты, как правило, передавались другим компаниям или Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства.
Сейчас в Ленобласти долгостроев гораздо больше, чем в Петербурге, – около 100. 40 из них достраивает региональный фонд защиты дольщиков, на 16 объектах работают инвесторы, по остальным идут выплаты. Даже у одного из крупнейших застройщиков России и лидеров по вводу в эксплуатацию недвижимости в Санкт-Петербурге – компании «ЦДС» – задержки составляют от нескольких кварталов до нескольких лет. Например, ЖК «Дюна» в Сестрорецке ввели в эксплуатацию на три года позже срока. У организации практически нет достроенных вовремя жилых комплексов, из-за чего среди дольщиков распространилась ироничная расшифровка аббревиатуры ЦДС как «центр долгостроя».
Другая организация с рекордными задержками сдачи жилья – группа компаний «Прок». Жилой комплекс «Дом у Разлива» застройщик сдал на два года позже намеченного срока, ЖК «Кудров-Хаус» и «Лахта» – на 21 месяц, а ЖК «Шуваловский дуэт» – на год.
Если большинство застройщиков задерживают сдачу объектов экономкласса, то у компании «Л1» проблемы также с жильём класса комфорт и бизнес.
Собственникам квартир в ЖК «Граф Орлов» и «Лондон Парк» пришлось ждать около 10 лет. Когда людям выдали ключи, появились вопросы к качеству жилья: поступили жалобы на протекающую кровлю, холод в квартирах, плохую звукоизоляцию и отсутствие сотовой связи – и это в жилом комплексе бизнес-класса. Впрочем, в правительстве Ленобласти обещают: к концу года вопрос с долгостроями будет закрыт.
За последние 10 лет в Петербурге и Ленобласти стало гораздо меньше злостных нарушителей федерального закона № 214-ФЗ и значительно снизилось число мелких игроков, говорят специалисты. Поэтому отмена моратория скажется на строительном рынке положительно, считает генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор», вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер.
– Компании и до введения моратория выплачивали штрафы, к разорению это их не привело. Думаю, и сейчас проблем не будет. Отмена моратория лишь заставит застройщиков более тщательно относиться к своим обязательствам, соблюдать их, – полагает он.
Если раньше строительная отрасль в Приморском крае находилась в ситуации кризиса – дольщики выходили на митинги, а недостроенных домов было более десятка, – то сейчас в официальном реестре проблемных объектов Приморья всего пять жилых комплексов. В отношении большинства из них найдены механизмы восстановления прав дольщиков, вопрос должен быть окончательно закрыт уже к концу 2023 года.
– Сейчас у нас в основном сдают всё вовремя, – рассказывает «Октагону» директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сергей Косиков.
«Сама система эскроу-счетов и проектного финансирования мотивирует больше строить и вовремя сдавать объекты».
Сергей Косиков
директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр»
Больше всего вопросов к долгостроям в ДФО возникает в Хабаровском крае: в регионе официально насчитывается 14 проблемных объектов, три из них планируется сдать до конца 2023 года. Есть и долгострои, до сих пор не признанные проблемными. Поэтому отмена моратория может стать необходимым толчком к изменению ситуации.
– Если государство заботится о людях, то мораторий необходимо отменять. Это дисциплинирует компании, поскольку есть истории, когда они пользовались такой нормой и наглым образом не исполняли свои обязательства, – убеждён эксперт в сфере строительства Владислав Чечиков.
«Предъявленные в итоге иски и суммы всех претензий покрывает продажа одной квартиры, потому к банкротствам и обвалу рынка это не приведёт».
Владислав Чечиков
эксперт в сфере строительства
Депутат Законодательной думы Хабаровского края Максим Кукушкин, погружённый в вопросы строительства, уверен, что граждане обязательно воспользуются отменой моратория, но также считает, что серьёзного влияния на сферу это не окажет.
– В случае прекращения действия моратория дольщики региона однозначно станут подавать иски к застройщикам. Насколько мне известно, штрафные санкции в договорах привязаны к ставке рефинансирования, которая сейчас существенно ниже, чем в 2022 году, и массовое разорение компаний маловероятно, – делится своим мнением Максим Кукушкин.
На Урале официально тоже практически нет проблемных объектов. По статистике ЕРПО, наиболее пострадавший регион – Челябинская область, где зарегистрирован 21 такой дом. В ХМАО-Югре в реестр входят всего 10 домов, в Свердловской области – восемь, в ЯНАО, Курганской и Тюменской областях – ни одного. Но примечательно, что именно на Урале возникли долгострои и судебные тяжбы у крупнейшей по объёмам строительства в России организации – группы компаний «ПИК».
Суды общей юрисдикции в Тюменской области регулярно рассматривают дела по обращениям физических лиц – участников долевого строительства к ООО «Специализированный застройщик «“ПИК-Тура”» (входит в ГК «ПИК»). Речь как раз об объектах, сдача которых была запланирована на период до вступления моратория в силу. Летом прошлого года суд постановил взыскать с ООО «СЗ “ПИК-Тура”» в пользу местного жителя 120 тыс. рублей неустойки. В ноябре 2022 года аналогичное решение, но с меньшей суммой неустойки – 90 тыс. рублей – вынес Калининский районный суд. Несмотря на решения судов в пользу истцов, выплачивать компенсации застройщики начнут после окончания срока действия послаблений.
В Свердловской области федеральный застройщик оскандалился с первым же строительным проектом в столице Урала.
Дольщики жалуются на неоднократный срыв срока сдачи ЖК «Космонавтов 11», допускаемый ООО «Специализированный застройщик “ПИК-Урал”» (входит в ГК «ПИК»). При этом в проекте планировки территории появляются новые дома, ранее не согласованные с администрацией города и не вынесенные на публичные обсуждения.
– На сегодняшний день в адрес администрации города Екатеринбурга документация по планировке территории не поступала. После разработки проекта будут назначены общественные обсуждения данной документации по планировке территории, – комментируют «Октагону» в пресс-службе мэрии Екатеринбурга.
В ГК «ПИК» изданию не ответили.
Изначально мораторий на банкротство ввели из-за внешних санкций – логистические цепочки девелоперов нарушились, были объективные сложности, объясняет президент Национального объединения строителей Антон Глушков.
«Они могли помешать своевременно исполнить обязательства по сдаче объектов. Ситуация могла навредить отрасли и привести к замедлению сдачи объектов».
Антон Глушков
президент Национального объединения строителей
Но в 2022 году власти предложили и реализовали всевозможные меры поддержки, которые позволили застройщикам не только эффективно работать, но и достичь рекордных показателей в сфере строительства, замечает собеседник.
Однако теперь оснований для продления моратория нет. Субсидированные ставки, различные социальные проекты и кешбэк позволяют строительным компаниям даже в кризисной ситуации, как сейчас, неплохо себя чувствовать, подтверждает юрист в сфере недвижимости Владислав Таран. Несмотря на удорожание материалов, возведение объектов продолжается, а значит, расплатиться с дольщиками в случае вынужденной просрочки компании смогут.
– Конечно, не 1 июля, а позже, через несколько месяцев заявки постепенно будут приходить, когда люди поймут, что могут получить деньги по формуле, прописанной в статье 6 федерального закона № 214-ФЗ о неустойке. Обращений в большом количестве будем ожидать ближе к осени. За эти несколько месяцев люди смогут получить неплохую сумму, если срок ввода уже прошёл, – добавляет Владислав Таран.
05 мая 2023