В России готовятся ввести новую льготную ипотеку – для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В условиях возможного непродления с 1 июля ряда льготных программ новый механизм может привести к всплеску интереса на рынке ИЖС и нивелировать перекосы в сфере недвижимости, произошедшие за последние два года. А в будущем стать одной из главных точек экономического роста в стране.
Прошедший год стал рекордным в России по объёму выданных ипотечных кредитов за всё время наблюдений. Россияне в сумме получили от банков свыше 7,9 трлн рублей на приобретение жилья, что на 62 процента выше показателей успешного 2021 года. Из 2 млн ипотечных кредитов почти половина (930 тыс.), по данным «ДОМ.РФ», пришлась на займы по льготным программам. По словам министра финансов Антона Силуанова, на первичном рынке в России 90 процентов жилья покупалось по льготной ипотеке.
Высокая активность граждан на ипотечном рынке отразилась на экономике и недвижимости не только в позитивном, но и в негативном ключе. Одним из самых обсуждаемых явлений прошлого года стал раздувшийся кредитный пузырь, поставивший под угрозу социальную стабильность. В несколько раз выросли расходы федеральной казны на субсидирование программ льготной ипотеки – с 52 млрд рублей в 2021-м до 260 млрд рублей в 2023 году. И это в условиях дефицита бюджета, который в 2023-м составил, по предварительным данным Минфина, 1,9 процента ВВП.
Кроме того, на рынке недвижимости обозначился значительный дисбаланс. Стоимость квартир в новостройках на 20–30 процентов превышает стоимость таких же квартир на вторичном рынке. При этом цены за квадратный метр поднялись за последние три-четыре года почти в два раза, по подсчётам экспертов.
2023 год стал рекордным по объёму выданных ипотечных кредитов в России.Фото: Максим Конанков/Octagon.Media
Центробанк и Минфин неоднократно выражали обеспокоенность ситуацией. Банк России отмечал, что большие объёмы выдачи займов по льготным ипотечным программам вынуждают регулятора ужесточать денежно-кредитную политику для сохранения ценовой стабильности. Заместитель министра финансов РФ Иван Чебесков, выступая 24 января на заседании комитета Госдумы по финансовому рынку, заметил, что из-за действия льготных программ цены на жильё выросли, поэтому на самом деле его доступность снизилась.
«Когда субсидия даётся на весь рынок, когда субсидируется практически 100 процентов всего первичного рынка, мы понимаем, что тут нет речи о какой-то поддержке. То есть это не работает», – заявил замминистра, подчеркнув, что льготные программы должны быть более точечными и составлять меньшую часть рынка.
В этом году 1 июля должны завершиться программы «Льготная ипотека с господдержкой» и «Семейная ипотека», а 31 декабря – IT-ипотека. Несмотря на то что периодически звучат заявления о необходимости их продления, условия, если это случится, скорее всего, будут значительно ужесточены. Поэтому разрабатываемая льготная ипотека для ИЖС, по мнению экспертов, может стать достойной спасительной альтернативой.
Точка роста для экономики и надежда для регионов
Впервые о возможном появлении единой программы льготной ипотеки на частное строительство заговорили в октябре прошлого года. Заместитель генерального директора «ДОМ.РФ» Алексей Ниденс тогда сообщал о планах выйти с инициативой на уровень Правительства.
«Для комплексного подхода мы считаем эффективными разработку и запуск единой льготной ипотеки на ИЖС, которая объединит все форматы частного домостроения: индустриальный – строительство организованных посёлков, профессиональный, когда граждане привлекают аккредитованных подрядчиков, а также самостоятельный – так называемый хозспособ», – говорил Ниденс.
Уже в ноябре министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин сообщил, что ведомство начало прорабатывать параметры льготной ипотеки для ИЖС. А недавно Алексей Ниденс официально заявил, что единая ипотечная программа будет запущена в июле 2024 года.
Сейчас кредит на строительство дома можно получить в рамках всех видов льготной ипотеки.
Фактически власти планируют сохранить выдачу ипотеки для ИЖС на льготных условиях даже после завершения ряда программ, что обеспечит развитие сегмента индивидуального строительства.
По данным «ДОМ.РФ», в 2022 году российские банки выдали 33 тыс. ипотечных кредитов на индивидуальное строительство на общую сумму 139 млрд рублей. Это больше в три раза по количеству и в четыре раза по объёмам, чем в 2021 году. За январь – октябрь 2023 года объём выдачи таких ипотечных кредитов оценивается уже в 388 млрд рублей, что в четыре раза больше, чем за тот же период 2022 года (95 млрд рублей).
– Такой бурный рост связан с низкой базой, поскольку этот сегмент фактически находится на ранней стадии развития (доля кредитов на строительство частных домов составила в октябре 2023 года 9,4 процента в общем объёме ипотеки против 4 процентов годом ранее), упрощением банками ипотечных программ на строительство дома, распространением господдержки на ИЖС, – комментирует «Октагону» аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.
В последние годы рынок индивидуального жилищного строительства активно развивается. 2022-й стал рекордным по объёму ввода частных домов на территории страны – 57,2 млн квадратных метров. Для сравнения: в 2021 году ввели 49,1 млн квадратных метров, а в 2020-м – 39,8 млн квадратных метров.
– Оценка по итогам 2023 года составляет 53,4 миллиона квадратных метров. Это на 7 процентов ниже, чем в прошлом году. Однако снижение обусловлено высокой базой 2022 года, когда рост во многом объяснялся не новой стройкой, а «дачной амнистией», – поясняет Игорь Додонов.
В 2023 году было выдано в четыре раза больше ипотечных кредитов на ИЖС, чем годом ранее.Фото: Максим Буданов/ТАСС
С точки зрения аналитика, в среднесрочной перспективе льготная ипотека позволит ИЖС стать одной из главных точек экономического роста в стране. Индивидуальное строительство останется в числе важных инструментов для улучшения жилищных условий граждан, поскольку стоимость собственного дома с землёй (в расчёте на один квадратный метр жилой площади) в большинстве регионов существенно ниже, чем в многоэтажных городских домах.
При текущей ключевой ставке ЦБ оформить стандартную ипотеку без специальных льготных программ банки предлагают по ставке в среднем от 17 до 19 процентов годовых, отмечает член комитета по ипотеке Российской гильдии риэлторов Олеся Белоглазова.
– Стоимость недвижимости во всех регионах лишь растёт, дешевле не становится. Это приводит к тому, что если на покупку квартиры семье необходима сумма кредита 5 миллионов рублей, то платёж по ипотеке будет около 80 тысяч в месяц на максимальный срок 25–30 лет. Не каждая семья может позволить себе такой платёж, особенно в регионах. Поэтому запуск новой программы ипотечного кредитования на индивидуальное жилищное строительство очень нужен и важен. Жильё должно быть доступным, – говорит в беседе с изданием эксперт.
Олеся Белоглазова обращает внимание на то, что за последние пять лет банки стали лояльнее к таким объектам, как дома. Некоторые банки оформляют кредиты на покупку или строительство, хотя раньше рассматривали только квартиры в качестве предмета залога. Строительные организации тоже активнее работают в этом направлении. Кроме того, ряд застройщиков, которые занимались строительством многоквартирных домов, реализует проекты в рамках ИЖС.
Постепенный рост интереса к индивидуальному жилищному строительству – устойчивый тренд, отмечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. Наиболее ярко он проявил себя в ковидный и постковидный период.
«Только в 2023 году в Московской области спрос увеличился на 10 процентов. По нашим прогнозам, интерес будет расти и дальше, в среднем на 7–10 процентов в год».
Елена Мищенко
руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»
– На рынке загородной недвижимости Подмосковья с каждым годом появляется всё больше посёлков комфорт-класса и экономкласса, которые прежде были мало представлены в экспозиции. Увеличивается доля посёлков с охраной, умными домами, полной отделкой и мебелью, – говорит Мищенко.
Опрошенные эксперты сошлись во мнении, что ипотека для ИЖС скорее благоприятно скажется на экономике – за счёт создания новых рабочих мест, увеличения производства строительных материалов и поступлений в бюджет от налогов, заселения заброшенных земельных участков. В какой-то мере программа должна помочь стандартизировать рынок ИЖС, полагает Игорь Додонов.
– Конечно, риски образования перекоса, как в случае с многоквартирными домами, есть, но, думаю, власти используют прошлый опыт с льготной ипотекой и сумеют добиться того, что она будет стимулировать не только рост спроса и цен, соответственно, но и увеличение объёма предложения, – резюмирует собеседник издания.
В Минстрое и «ДОМ.РФ» на запросы «Октагона» к моменту публикации материала не ответили.
16 января 2024