На фоне отмены большей части программ льготной ипотеки в городах-миллионниках практически перестали строить дешёвое коммерческое жильё. Дома экономкласса возводятся лишь в рамках реновации, в свободной продаже представлены единичные варианты новых бюджетных квартир. Тем временем, по итогам 2024 года, Москва и Санкт-Петербург стали лидерами мирового рейтинга роста цен на элитную недвижимость, спрос на неё только растёт.
Исследование компании «НДВ супермаркет недвижимости» показало, что за год – с февраля 2023-го по февраль 2024 года – предложение квартир экономкласса в новостройках, возведённых внутри МКАД, снизилось на 80 процентов. На продажу сейчас выставлены всего 22 квартиры общей площадью 1200 квадратных метров. Бюджетное жильё теперь строится только на территории Новой Москвы и Подмосковья.
Одновременно сокращается и строительство домов категории «Комфорт». Если до 2020 года жилые комплексы эконом- и комфорт-классов занимали в Москве половину первичного рынка, то теперь – менее 34 процентов. 48,5 процента рынка новостроек Москвы приходится на бизнес-класс, 12,1 – на премиум, 5,7 – на элитную недвижимость.
Вымывание с рынка жилой недвижимости бюджетных квартир наблюдается также в Санкт-Петербурге и других крупных городах. По данным «Домклик», среди новостроек Северной столицы квартиры экономкласса занимают лишь 0,7 процента предложений, аналогичный показатель – в Ростовской области, в Краснодарском крае – 1,8 процента.
Дома экономкласса в столице строят лишь в рамках реновации.Фото: Эрик Романенко/ТАСС
В топе по строительству недорого жилья сейчас находятся Омская область (29 процентов предложений), Красноярский край (25,1) и Башкортостан (21,8). Средняя цена на квартиру там колеблется от 3,8 до 4,3 млн рублей, в то время как в Москве и Санкт-Петербурге она составляет 20,5 и 15,6 млн рублей соответственно.
– За прошлый год квартиры в новостройках подорожали сильнее, чем на вторичном рынке, – отмечает специалист по недвижимости Светлана Костикова. – Это связано с ростом стоимости стройматериалов и зарплат строителей. Для привлечения покупателей застройщики предлагают собственные бонусные акции и программы рассрочки, которые так или иначе всё равно закладываются в стоимость квадратного метра. Цены на оставшиеся однокомнатные квартиры площадью до 35 метров в новостройках экономкласса в Москве сейчас начинаются от 8 млн рублей. Дома, в которых они находятся, в основном расположены в самых дешёвых районах близко к МКАД. Поэтому те, кто ищет недорогие варианты, стали чаще переориентироваться на вторичный рынок, где рост цен меньше, плюс есть шанс получить неплохую скидку в условиях падающего спроса.
Цены на элитное жильё в мегаполисах бьют рекорды
Параллельно падению спроса на квартиры эконом- и комфорт-классов продажи дорогого жилья бьют рекорды. Это мотивирует застройщиков переключатся на строительство элитных жилых комплексов.
– Основным фактором роста строительства бизнес-, премиум- и элитного жилья является нехватка и подорожание свободной земли под застройку на территории Москвы, – поясняет эксперт. – За пять лет стоимость участков внутри МКАД выросла примерно в два раза. В центре их почти не осталось. Часто для возведения нового ЖК приходится реконструировать старые здания, что обходится ещё дороже. Естественно, возводить в таких условиях бюджетное жильё застройщикам невыгодно. Цены в центре Москвы растут гораздо быстрее: если в среднем квартиры на первичном рынке подорожали за год на 12–13 процентов, то, например, в Хамовниках – более, чем на 40 процентов.
Общая картина после отмены льготной ипотеки и повышения ключевой ставки выглядит следующим образом: продажи квартир на первичном рынке в городах-миллионниках сократились на 20–40 процентов, а количество выданных ипотечных кредитов на покупку жилья в новостройках – на 67 процентов. Как следствие, объёмы жилищного строительства упали более, чем на 20 процентов.
Застройщики начали переориентироваться на строительство квартир, которые в основном приобретают те, кто способен обойтись без заёмных средств. В большинстве случаев – это инвестиционные покупки.
Согласно рейтингу консалтинговой компании NF Group, Санкт-Петербург и Москва стали мировыми лидерами по росту стоимости элитного жилья в новостройках по итогам прошлого года. В северной столице цена «элитного» квадратного метра увеличилась на 25,8 процента – до 790 тыс. рублей, в Москве подорожание составило 20,5 процента – до 1,95 млн рублей. Северная столица поднялась в рейтинге за год на одну строку, а Москва переместилась с девятнадцатого места на второе.
Недвижимость в условиях высокой инфляции остаётся выгодным активом для вложения средств, в условиях нестабильной экономической ситуации спрос на неё только растёт, подчёркивает экономист Алексей Свешников.
– В Москве спрос на элитную недвижимость за прошлый год вырос на 40 процентов. При этом подобные квартиры с точки зрения аренды не очень выгодны, – говорит экономист. – Они рассматриваются именно как способ сохранения капитала в условиях санкций, инфляции и нестабильного курса. В Москве дефицита предложений элитного жилья нет, в Петербурге есть – этим там и обусловлен больший ценовой скачок. За прошлый год объём предложений на рынке элитного жилья в городе на Неве снизился примерно на 35 процентов, а в Москве наоборот – вырос почти на 40.
17 марта 2025