После отмены программ льготной ипотеки и роста ключевой ставки участники рынка недвижимости пытаются адаптироваться к новой реальности. Для компенсации убытков застройщики переключаются на строительство жилья премиум-класса, покупатели которого в меньшей степени зависят от дешёвых займов. А бюджетные квартиры предлагают покупать с бонусами или в рассрочку.
Объективных причин для снижения цен пока нет
После резкого падения темпов продажи жилья у покупателей была надежда, что стоимость квадратных метров наконец начнёт снижаться. Однако цены стоят на месте, а предлагаемые продавцами скидки и акции имеют точечный характер.
– Массового снижения цен ни на первичном, ни на вторичном рынке пока нет, – говорит специалист по недвижимости Светлана Костикова. – Дисконт на квартиры эконом- и комфорт-класса в новостройках имеет точечный, акционный характер. Например, покупателям могут предложить бонусом отделку, несколько квадратных метров в подарок или предновогоднюю скидку, поскольку в конце декабря продажи традиционно замедляются.
Собеседница отмечает, что сейчас также заметно увеличилось количество предложений от застройщиков о продаже квартир в рассрочку: в среднем – на три года при первоначальном взносе в размере от 20 до 30 процентов. После окончания этого срока можно оформить ипотечный кредит, что даёт возможность получить квартиру в ожидании возможного запуска новых льготных программ или понижения ключевой ставки.
– Сейчас в стадии строительства находится максимальное с 2019 года количество жилья. Застройщики заинтересованы в его продаже в запланированные сроки, несмотря на то, что рассрочка им менее выгодна, чем покупка за наличные или в ипотеку, – объясняет Костикова. – Стоимость недвижимости на вторичном рынке пока практически не меняется, заметное снижение цены можно ожидать лишь от продавцов, которым нужно срочно продать квадратные метры. Рынок бизнес- и премиум-жилья также стабилен – стоимость некоторых объектов даже немного повысилась.
Цены на недвижимость могут снизиться только при условии длительного и серьёзного падения спроса, но пока такой тенденции нет, говорит эксперт.
Но фоне проблем с реализацией бюджетного жилья застройщики начали повышать процент строительства квартир премиум-класса, продажи которых не так зависят от ипотечных ставок. По данным агентства недвижимости «Метриум», в начале осени объём такого жилья на рынке достиг максимальных значений и составил 6,3 объектов, что на 1,7 тыс. больше, чем годом ранее. Продажи квартир бизнес-класса по сравнению с 2023 годом увеличились на 11 процентов.
Эксперты обращают внимание на то, что если тенденция к строительству дорогого жилья в ущерб возведению объектов эконом- и комфорт-класса будет сохранятся, то часть покупателей переориентируется на вторичный рынок.
Микротрёшки вместо студий
После критики в адрес застройщиков по поводу возведения большого количества однокомнатных квартир и призывов чиновников ограничить их процент ради увеличения демографии, в новостройках стали появляться микродвушки и микротрёшки.
В Москве с 1 августа вступил в силу запрет на строительство однокомнатных квартир площадью меньше 28 метров и двухкомнатных меньше 44 квадратов. Зато в регионах, где платёжеспособность населения меньше, а ограничений не установлено, строительство микроквартир набирает обороты.
Например, во Всеволожске компания «А101» строит ЖК с трёхкомнатными квартирами площадью менее 50 квадратных метров и двухкомнатными менее 38. Как правило, кухни в них совмещены с гостиными, но в объявлениях они представлены как полноценные трёшки.
Застройщики начали проектировать малогабаритные квартиры.Фото: Эрик Романенко/ТАСС
В строящихся домах начали появляться даже трёхкомнатные варианты размером с однушку: на 38 «квадратах» застройщик размещает 8-метровую детскую, 13-метровую спальню, 12-метровую кухню-гостиную, смежную с микрохоллом. Площадь совмещённого санузла – менее 3 квадратных метров.
Спрос рождает предложение, говорит экономист Алексей Свешников. Семья с детьми скорее предпочтёт купить объект меньшей площади, но с несколькими отдельными комнатами, чем однушку или студию.
– В Москве запрет на строительство малогабаритных квартир и апартаментов приведёт к спросу на подобные объекты на вторичном рынке, а также на более дешёвые объекты в Новой Москве или области, – прогнозирует экономист. – Ситуация с финансовыми возможностями населения в контексте покупки жилплощади заметно влияет на рождаемость. Однако не стоит забывать, что ранее, когда значительно повышалась ключевая ставка (2015-й и 2022 год), государство стремилось поддерживать строительную отрасль. Полагаю, уже в следующем году будут предложены варианты для стимулирования темпов продажи жилья и снижения для определённых групп населения ставок по ипотеке.
14 ноября 2024