Карантин остановил самый разный бизнес, но только не строительство. Регионам запретили останавливать ввод жилых площадей. Вместе с тем наблюдаемое сегодня снижение покупательной способности населения, перевод многих россиян на удалёнку с сокращением зарплаты, рост неуверенности в завтрашнем дне и боязнь влезать в новую ипотеку неизбежно приведут к падению спроса на жильё уже в апреле. Казалось бы, самое время устраивать распродажи квартир в новостройках. Но вместо них девелоперы приготовили покупателям подарки и новые сервисы.
Апрельский поворот
Кажется парадоксальным, но минувший март показал рост продаж квартир в новостройках. Результаты оказались существенно выше в сравнении с мартом прошлого года. Кратковременный ажиотаж был вызван резким падением курса рубля и ожиданием роста ключевой ставки Банка России, который неизбежно повлёк бы за собой повышение ипотечных ставок (к счастью, этого не случилось, они сохранились на уровне 6 процентов). Вероятно, сыграл здесь определённую роль и ввод нового налога на банковские вклады: состоятельные граждане стали рассматривать покупку квартиры как способ сохранения и приумножения своих сбережений.
Вместе с тем уже в апреле эксперты рынка отмечают начало тренда на сокращение числа совершаемых сделок с недвижимостью, и это может продлиться до конца года.
После падения курса рубля и введения налогов на депозиты состоятельные россияне ринулись покупать недвижимость, чтобы сохранить свои сбережения.Фото: Василий Кузьмиченок/ТАСС
– То снижение активности, которое мы фиксируем с апреля, пока в большей степени связано с какими-то эмоциональными решениями покупателей и с карантинными ограничениями. А вот дальше, через несколько месяцев, на рынок начнут давить уже и снизившиеся доходы покупателей, и ситуация с ипотекой. Ипотечные кредиты могут просто не дать многим покупателям, у которых снизятся доходы, даже если ставки будут близки к текущим показателям, – комментирует руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
Пока ни один из опрошенных «Октагоном» представителей девелоперских компаний не признался в снижении объёмов продаж.
– О снижении объёма сделок пока говорить рано, – считает коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале Артём Минаев (Екатеринбург). – Да, из-за карантина мы наблюдаем перебалансировку спроса. Этому во многом способствует и квартирография наших объектов: комфортные студии от 1,5 млн рублей, недорогие однокомнатные квартиры. Спрос на проекты с крупными планировками по мере повышения ставки ипотеки постепенно замедляется.
«Застройщики в любом случае будут давать какие-то скидки, но глубина снижения, в отличие от вторичного рынка, здесь будет меньше. Это может ограничиться лишь какими-то стимулирующими акциями».
Михаил Хорьков
руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости
Банки уже начинают повышать ставки по ипотеке, при этом сокращают сроки действия решений о выдаче ипотечных кредитов вплоть до недели, рассказали в пресс-службе ПИК (одна из крупнейших российских девелоперских компаний. – τ.).
«На данном этапе мы не видим предпосылок к спаду продаж: ПИК предлагает клиентам качественный продукт и одни из лучших условий по ипотеке на рынке благодаря договорённостям с банками-партнёрами, – сообщили в пресс-службе ПИК. – В целом, любой рост ставок традиционно растягивается во времени как минимум на два месяца. Тем не менее, банки уже начинают повышать ставки по ипотеке, при этом сокращают сроки действия решений о выдаче ипотечных кредитов вплоть до недели. Таким образом, завтра купить квартиру в новостройке может быть дороже, чем сегодня».
По прогнозу РА «Национальные кредитные рейтинги», продажи у девелоперов в этом году снизятся на 5–25 процентов в зависимости от продолжительности эпидемии в России.
Если режим самоизоляции сохранится до конца мая, спрос на жильё на первичном рынке снизится на 5–10 процентов по сравнению с прошлым годом, прогнозируют аналитики. А в случае снятия ограничительных мер не раньше сентября рынок просядет на 25 процентов и более.
Распродажи не будет
По идее, сокращение объёмов продаж при сохраняющемся высоком предложении жилья в новостройках должно привести к снижению цен.
– Не всё так просто и прямолинейно, – парирует Михаил Хорьков. – На вторичном рынке эта зависимость подействует быстрее, там продавцы найдут своего покупателя по цене чуть ниже или значительно ниже той, по которой они изначально планировали реализовать свою недвижимость. Но на первичном рынке ситуация более контрастная, потому что финансовые модели застройщиков могут очень сильно различаться. Если для одной компании дать скидку 10 процентов вполне приемлемо, то сделать это для другой, у которой весь бизнес построен на обороте, низких ценах и минимальной марже, будет уже достаточно затруднительно. Поэтому где-то это приведёт к снижению цен, а где-то – к сжатию рынка в силу того, что продавец не сможет создать более дешёвый товар в короткий промежуток времени.
Застройщики не торопятся делать скидки, но готовы предлагать покупателям более выгодные ипотечные условия от партнёров.Фото: Павел Лисицын/РИА Новости
В пресс-службе ПИК рассказали, что политика компании не предполагает скидок на квартиры, но клиенты могут рассчитывать на выгодные предложения по ипотеке от банков – партнёров застройщика.
Представители крупнейших российских агентств недвижимости дают противоречивые рекомендации по оптимальным срокам приобретения жилья. С одной стороны, они прогнозируют снижение цен через несколько месяцев на 15–20 процентов и советуют придержать деньги на покупку квартиры до лета. С другой стороны, в скором времени прогнозируется рост ипотечных ставок.
– Поэтому всем, кто рассчитывает привлечь ипотеку, следует это сделать в ближайшее время. Вероятно, настолько лояльных условий, которые мы наблюдали в последние месяцы, уже не будет. Либо придётся ждать новой волны ипотечных программ с господдержкой, – считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Если снижение цен и коснётся первичного рынка, то преимущественно жилья класса комфорт. Эта категория недвижимости существенно дорожала в 2018 году, поэтому ей есть куда снижаться. Тем более, что для роста спроса на такое жильё всё-таки нужны благоприятные экономические условия, а уж никак не рецессия. В текущей ситуации недвижимость эконом-класса окажется в чуть более благоприятном положении, поскольку простая дешёвая квартира – как правило, жизненная необходимость. Кроме того, в эконом-классе слишком много проектов, которые конкурировали между собой только ценой и работали на низкой марже, поэтому в этой категории у застройщиков не так много возможностей для поиска новых ценовых уровней.
Заманивать покупателя, скорее всего, будут не скидками, а подарками в виде вариантов планировок, ремонта «под ключ» или установки кухонных гарнитуров.Фото: Александр Щербак/ТАСС
Вероятнее всего, девелоперы будут заманивать покупателей другими способами, считает Доброхотова: оформлением сделки, не выходя из дома (с помощью мобильных приложений); освобождением от уплаты процентов по ипотеке за первые несколько месяцев; кухонным гарнитуром в подарок; выбором вариантов планировки, которые можно реализовать в рамках одной квартиры на стадии строительства, и многими другими.
К слову, на рынке уже есть такие предложения. Один из крупных застройщиков предлагает купить квартиру в рассрочку с нулевым процентом и без ежемесячных платежей на период строительства дома. Другой девелопер даёт вполне реальные скидки за электронное оформление сделки.
17 апреля 2020