Доля точечной застройки в жилищном строительстве достигла 36,5 процента, что является максимальным значением с 2017 года. Одновременно девелоперы увеличивают этажность домов, что очевидно ещё больше повышает уровень прибыльности проекта. Этот тренд не случаен и отражает стратегию адаптации бизнеса к новой, крайне неопределённой макроэкономической и регуляторной реальности. Данную тенденцию следует расценивать в первую очередь как оборонительную и реактивную стратегию девелоперов, направленную на минимизацию рисков и выживание в сложившихся условиях.
Высокая ключевая ставка, дорогие кредиты, инфляция издержек – делают долгосрочные и капиталоёмкие проекты чрезвычайно рискованными. Точечная застройка требует меньше первоначальных инвестиций и позволяет быстрее вернуть вложенные средства. В условиях неясных перспектив спроса и покупательной способности населения девелоперы предпочитают делать ставку на «быстрые» деньги. Высокая этажность – это прямой механизм увеличения прибыльности с единицы площади земли, что компенсирует растущие издержки и риски.
Таким образом, тренд является не проявлением агрессивной экспансии, а наоборот, консервативной стратегией «свертывания» бизнеса до самых рентабельных и наименее рискованных форматов.
Устойчивый тренд
Можно предположить, что данный тренд окажется достаточно устойчивым в среднесрочной перспективе (два-четыре года). Во-первых, снижение ключевой ставки и удешевление кредитов будет происходить постепенно. Даже при улучшении показателей девелоперы будут ещё долго с осторожностью относиться к запуску новых мегапроектов, помня о недавних потрясениях. Кроме того, получив позитивный опыт работы с высокомаржинальными компактными проектами, девелоперы не будут спешить от него отказываться.
Стратегия точечной застройки и уплотнения несёт в себе значительные системные риски для всех участников рынка.
В частности, речь идёт о деградации городской среды. Ухудшение транспортной ситуации, перегрузка существующей социальной и инженерной инфраструктуры (школы, больницы, электросети, водопровод), которая не рассчитана на резко возросшую нагрузку.
Забыть о качестве
Отдельный фактор – потеря качества жизни. Отсутствие дворовых пространств, парковок, зон отдыха ведёт к социальному напряжению и снижению привлекательности районов в долгосрочной перспективе.
Не стоит забывать и о падении инвестиционной привлекательности жилья. Квартира в высотной башне, втиснутой в существующую застройку без развитой инфраструктуры, может сильно проигрывать в качестве жизни и, как следствие, в ликвидности квартирам в современных благоустроенных районах.
Налицо и рост эксплуатационных расходов. Высотные дома требуют более сложного и дорогого инженерного оборудования (лифты, насосы), что ведёт к увеличению затрат на содержание.
Перелом тренда возможен только при одновременном выполнении двух условий: существенном и устойчивом улучшении макроэкономической конъюнктуры (дешёвые длинные деньги, рост реальных доходов населения) и появлении новых стимулов со стороны государства именно для комплексного освоения территорий (например, существенные налоговые льготы или прямая государственная поддержка инфраструктуры).
Автор: заместитель председателя комитета Государственной Думы по экономической политике
27 августа 2025