Проблема обманутых дольщиков не уходит из повестки и рождает новые инициативы. Депутат Госдумы Александр Аксёненко предложил фактически законодательно возложить на банки, финансирующие застройщиков (через эскроу-счета или иное кредитование), ответственность за невыполнение обязательств по строительству жилых домов.
Предложение депутата Государственной думы Александра Аксёненко, безусловно, продиктовано острой социальной проблемой – защитой прав дольщиков, пострадавших от недобросовестных или обанкротившихся застройщиков. Однако с юридической, экономической и практической точек зрения, возложение прямой ответственности на банки за действия (или бездействие) застройщиков является крайне спорным и потенциально опасным для всей системы финансирования жилищного строительства.
Налицо принципиальное несоответствие правовой природе отношений. Банк не является застройщиком, а выступает финансовым посредником либо кредитором. Его основная функция – предоставление денежных средств и контроль за их целевым использованием (в рамках эскроу-счетов), а не управление строительным процессом. Ответственность за выполнение договора долевого участия лежит исключительно на застройщике как стороне договора.
По сути, нарушается принцип «виновной ответственности». Возлагать ответственность на банк за действия третьего лица (застройщика), на которые кредитная организация зачастую не имеет реального влияния (например, решения менеджмента, рыночные риски, форс-мажор), противоречит базовым принципам гражданского права.
Банк не является гарантом успеха строительного проекта.
Не стоит сбрасывать со счетов и катастрофические последствия для рынка ипотеки и строительства. Резко вырастет стоимости финансирования, поскольку банки, столкнувшись с непредсказуемыми и колоссальными рисками (фактически – риском субсидиарной ответственности за весь проект), будут вынуждены критически повысить стоимость кредитов для застройщиков (процентные ставки, комиссии) и ужесточить до предела требования к ним.
Дефицит финансирования
Кроме того, такой поворот событий чреват резким сокращением доступного финансирования. Многие банки, особенно средние и региональные, просто уйдут с рынка авансирования строительства. Риск будет слишком велик и несоизмерим с потенциальной прибылью, что приведёт к дефициту средств для новых проектов и заморозке уже начатых. А удорожание финансирования и сокращение числа проектов неизбежно приведут к дальнейшему росту цен на новостройки.
Система эскроу, которая сейчас защищает средства дольщиков до передачи квартиры в собственность, может стать нежизнеспособной.
Банки откажутся открывать эскроу-счета, потому что это автоматически делает их мишенью для претензий дольщиков при любых проблемах у застройщика.
В связи с этим предложение является практически нереализуемым. Границы ответственности определить невозможно. Как установить степень ответственности банка? Только за проекты, где он вёл эскроу? За все кредиты? За любой срыв сроков или только за банкротство? Критерии априори будут крайне размытыми.
К тому же, возникает конфликт интересов. Банк, опасаясь ответственности, может начать вмешиваться в операционную деятельность застройщика, что не является его компетенцией и может быть деструктивным.
Стоит упомянуть и о гипотетическом перекладывании рисков вместо их решения. Основная проблема – наличие на рынке недобросовестных или финансово неустойчивых застройщиков – остаётся. Перекладывание финансовых последствий их деятельности на банковский сектор, который не имеет инструментов для их предотвращения на этапе выбора застройщика (это задача регуляторов и компенсационных фондов. – Прим. автора), эту проблему не решает.
Очевидно, данное предложение, несмотря на благие намерения защитить рынок жилья и граждан, которые приобрели квартиры на стадии строительства, является экономически не безопасным и юридически некорректным. Возложение ответственности на банки за невыполнение обязательств застройщиками подорвёт систему финансирования жилищного строительства в России, приведёт к резкому удорожанию жилья, сокращению строительства и коллапсу системы эскроу. Это не решение проблемы, а попытка переложить её последствия на финансовый сектор, который не виновен в действиях недобросовестных застройщиков.
Более эффективный путь – укрепление существующих механизмов защиты дольщиков (компенсационные фонды) и повышение ответственности самих застройщиков и их бенефициаров, а также усиление превентивного контроля за их деятельностью.
Автор: заместитель председателя Комитета Государственной Думы по экономической политике.
03 июля 2025