В связи с резким сокращением в текущем году количества новых проектов в сфере жилищного строительства эксперты обсуждают сценарий, согласно которому в перспективе ближайших двух–трёх лет может возникнуть дефицит предлагаемого к продаже нового жилья. Это, в свою очередь, приведёт к очередному росту цен на квартиры.
Для реализации такого сценария существует, как минимум, четыре объективных предпосылки. С одной стороны, в строительной отрасли – достаточно жёсткий инвестиционно-строительный цикл. Поэтому, если в 2025 году не запускать новые проекты, то в 2027–2028 годах не будет и ввода в эксплуатацию. «Срочно нагнать» не получится – есть объективные сроки проектирования, согласования, подготовки площадки и непосредственно строительства. Кроме того, сворачивание сейчас новых проектов – шаг к снижению «производственной мощности» отрасли.
Консолидация и утечка кадров
Можно согласиться с экспертами, которые говорят, что не стоит опасаться массовых банкротств застройщиков – скорее, произойдёт поглощение более мелких и менее устойчивых строительных компаний крупными игроками на рынке, которых в случае необходимости поддержит государство, чтобы не допустить их банкротства.
Однако данная консолидация снизит возможности отрасли в случае необходимости и в благоприятных рыночных условиях резко увеличить объёмы строительства. В результате поглощения мелких застройщиков будет неминуемо проходить оптимизация штата сотрудников, особенно на фоне текущего снижения объёмов работ, а значит – некоторые специалисты перейдут в другие отрасли. Утечке кадров также способствует и ужесточение миграционного законодательства, в результате которого для российских граждан высвобождаются ниши на рынке труда, в том числе с заработными платами выше, чем в строительной отрасли.
Можно с уверенностью констатировать: объективные предпосылки к резкому снижению предложения на рынке нового жилья имеются.
Альтернатива ипотеке
Сегодня на рынке недвижимости превалирует отложенный спрос – многие желающие купить квартиру и нуждающиеся в улучшении жилищных условий откладывают покупку недвижимости из-за неподъёмных условий ипотечного кредитования. Кроме того, значительный объём денежных средств граждан (около 60 трлн рублей) хранятся сейчас в банках, что выгоднее, чем вкладывать их в покупку недвижимости. Если произойдёт улучшение условий, спрос может быстро восстановиться.
Как избежать дефицита новостроек и, как следствие, очередного роста цен на жильё? Иных способов, кроме недопущения провалов в объёмах подготовки новых проектов, не существует. Но как это делать в условиях фактического отсутствия жилищного кредитования? Очевидно, строить с участием бюджетных ассигнований и применением других мер государственной поддержки.
На сегодняшний день правительство по поручению президента изучает возможность ввода льготного ипотечного кредитования для семей участников СВО, планируется запуск так называемой «Инженерной ипотеки» для работников ракетно-космического комплекса.
Депутаты Государственной Думы внесли также предложение о введении льготной ипотеки – под процентов процентов годовых – для учителей и врачей.
Но, к сожалению, льготные условия по ипотечному кредитованию не всегда являются эффективным механизмом обеспечения нуждающихся доступным и комфортным жильём. Если для работников IT-сферы с достаточно высоким уровнем заработных плат данная мера действительно работает, то большинство врачей и учителей не смогут позволить себе приобрести жильё даже под льготный процент, либо это будут совсем небольшие квартиры или в удалённых районах – то есть те, которые сложно назвать комфортным жильём.
Именно поэтому необходимо развивать строительство жилья с использованием бюджетных средств для последующей передачи гражданам через механизм социального найма, то есть для предоставления в аренду на льготных условиях определённой социальной категории граждан либо определённым специалистам (врачам, учителям, государственным служащим и т.д.), востребованным на конкретной территории, с целью их привлечения и удержания на местах.
Реализация таких проектов возможна и с привлечением частного капитала. В сегодняшних реалиях, в условиях жёсткого дефицита трудовых ресурсов, многие крупные промышленные компании будут готовы участвовать в финансировании строительства арендных домов для обеспечения жильём своих специалистов.
Автор: заместитель председателя Комитета Государственной Думы по экономической политике.
18 апреля 2025