На прошедшем в Курской области совещании на прозвучавшее предложение о расширении действия льготной ипотеки в регионе Владимир Путин отреагировал репликой, что на сегодняшний день весь строительный комплекс заинтересован в минимальных ставках по ипотеке. Однако вопросы льготного ипотечного кредитования необходимо тщательно взвешивать.
Возвращение к стабильной работе отраслей стройкомплекса связывают в первую очередь с восстановлением жилищного кредитования. Для того, чтобы банки могли предложить адекватные рыночные (а не льготные, субсидируемые государством) условия по ипотеке, ключевая ставка должна существенно снизиться. Только в такой ситуации можно рассчитывать на восстановление объёмов строительства.
Согласно базовому сценарию Минэкономразвития и Банка России, значимое снижение ключевой ставки можно ожидать не ранее конца 2026 года. Это фактически означает, что ближайшие два года стройкомплекс должен «потерпеть». Несмотря на то, что, согласно оценкам руководства Центробанка, выкупаемость квартир сегодня остаётся на приемлемом уровне, а снижение количества новых проектов в строительстве обусловлено в том числе тем, что объективно невозможно удерживать такие темпы на протяжении длительного времени, представители отрасли, Минстрой России и курирующий стройку вице-премьер Марат Хуснуллин считают, что ситуация в стройкомплексе близка к критической.
Побочные эффекты
В ситуации с новыми проектами симптоматичным является не просто сокращение их количества, а то факт, что даже «входя» в новые проекты, застройщики в большинстве случаев не начинают работы, поскольку в текущих условиях не просматривается экономика. В этой связи разрабатываются меры государственной поддержки, направленные на недопущение появления недостроев, массового банкротства застройщиков и т.д. В этих условиях, естественно, все надежды связаны с возвращением массовой ипотеки – данная мера существенно поддержала строительный комплекс, начиная с кризиса 2020 года, вызванного пандемией коронавирусной инфекции, и фактически до середины прошлого года.
Однако тут – как в фармакологии: ни один врач не назначит лекарство, пока не будет уверен, что положительный эффект от его применения существенно превосходит побочные воздействия. В массовой льготной ипотеке, помимо безусловно положительного влияния на отрасли строительного комплекса, за эти годы проявилась и «побочка».
Во-первых, низкие процентные ставки стимулировали спрос на первичное жильё, что привело к увеличению цен на новостройки и создало дисбаланс, так как рост стоимости жилья нивелировал выгоду от сниженной ставки.
Во-вторых, увеличение ценового разрыва между жильём на первичном и вторичном рынках.
В-третьих, массовость льготных ипотечных программ противоречила их основной цели – повысить доступность жилья. По имеющимся данным, только за первое полугодие 2024 года более 80 процентов выдач льготной ипотеки пришлось на обеспеченных заёмщиков.
То есть льготные программы улучшили условия покупки для тех, кто и так мог себе позволить приобретение жилья, и, фактически, никак не помогла менее социально защищённым гражданам.
Не стоит забывать и о существенных затратах федерального бюджета на субсидирование ипотечных ставок.
Кроме того, по оценке ЦБ, выдача больших объёмов льготных ипотечных кредитов значительно уменьшала влияние ключевой ставки на динамику розничного кредитования, подталкивая регулятора к ещё большему ужесточению денежно-кредитной политики для сохранения ценовой стабильности.
Новые механизмы
По этой причине любые варианты расширения действующих льготных ипотечных программ необходимо всесторонне оценивать и взвешивать. Одновременно необходимо развивать иные механизмы поддержки строительного комплекса в условиях фактического отсутствия жилищного кредитования.
В частности, одним из вариантов рассрочки при покупке жилья мог бы стать механизм, когда федеральные и региональные кредиты, вложенные в строительство коммуникаций для новых домов, возвращаются не при реализации квартир, существенно повышая их цену для населения, а постепенно – путём включения в тарифы при расчёте оплаты будущими жильцами предоставляемых коммунальных услуг (электричество, водоснабжение, канализация).
Другое направление поддержки – увеличение количества строительных проектов, напрямую финансируемых из средств государственного бюджета. Это может быть как жилищное строительство в части возведения домов для льготных категорий граждан (с одновременным увеличением категорий льготников, например, за счёт включения сюда участников СВО и членов их семей), развития строительства государственного арендного жилья (социальный наём) для привлечения и удержания в конкретных регионах ценных специалистов – инженеров, врачей, учителей, государственных служащих и т.д. Также необходимо развивать иные виды строительства – социально-культурное и инфраструктурное.
Автор: заместитель председателя Комитета по экономической политике Государственной Думы РФ.
18 апреля 2025