Инициативы о дифференциации ипотечных ставок по регионам и количеству детей в семье затрагивают ключевые болевые точки российской экономики – региональное неравенство и демографический кризис. Эти предложения заслуживают детального анализа с точки зрения потенциальной пользы, рисков и практической реализуемости.
В отношении региональной дифференциации основной аргумент, безусловно, справедлив – «плоская» ставка в условиях колоссальной разницы в доходах и стоимости жилья между Москвой и, например, Костромой или Орлом делает ипотеку недоступной для многих в регионах. Дифференциация способна решить эту проблему.
В свою очередь, более доступная ипотека в менее развитых регионах может способствовать закреплению населения, притоку кадров, развитию местного рынка недвижимости и смежных отраслей, снижению миграционного оттока.
Дифференциация позволит перенаправить ресурсы государства туда, где они действительно нужны для решения жилищной проблемы, а не усиливать и без того высокий спрос в столицах.
Подводные камни
Снижение ставки пропорционально числу детей – логичное продолжение «семейной ипотеки». Это создаёт ощутимый материальный стимул для семей задуматься о втором и последующих детях, напрямую увязывая решение жилищного вопроса с планированием рождения детей.
Вместе с тем, нельзя не учитывать и потенциальные «побочные эффекты» и риски таких мер.
Во-первых, резкое снижение ставок в некоторых регионах может вызвать искусственный всплеск спроса и рост цен на жильё, частично нивелируя выгоду для заемщиков.
Во-вторых, существует риск «ипотечного туризма» – возможны попытки оформления кредита в регионе с лучшими условиями для покупки жилья в другом субъекте (хотя банки будут стараться это предотвратить).
В-третьих, сложность определения критериев для объективного и справедливого определения градации ставок. Как их рассчитывать применительно к регионам: по медианному доходу, по стоимости квадратного метра, по бюджетной обеспеченности? Таким образом, существует риск субъективных решений и лоббизма регионов.
Кроме того, в дифференциации по количеству детей также есть подводные камни. Например, риск рождения детей не по желанию, а исключительно ради получения льготной ипотеки может привести к последующим социальным проблемам.
Проблема администрирования
Безусловно, такую систему достаточно сложно администрировать. Прежде всего, требуется прозрачная, объективная и постоянно актуализируемая методика отнесения регионов к категориям для расчёта ставок. Это задача для Минэкономразвития, ЦБ, Росстата.
Банкам придётся существенно модифицировать ИТ-системы и кредитные процессы для работы с десятками (если не сотнями) различных ставок в зависимости от региона проживания/покупки и количества детей заемщика. Это дорого и сложно. Необходимы механизмы контроля за тем, чтобы льготные ставки применялись именно к целевым группам и регионам, предотвращая злоупотребления.
Как будет учитываться динамика семьи – как часто и по каким правилам будет пересматриваться ставка при рождении следующего ребенка или при достижении старшим ребенком возраста, после которого он «перестаёт учитываться»? Будет ли это автоматически или через заявление? Что происходит при разводе, потере ребенка?
Предложения по дифференциации ипотечных ставок – это попытка найти более адресные и справедливые инструменты решения острых проблем регионального развития и демографии.
Их потенциальная польза значительна: повышение доступности жилья в бедных регионах, стимулирование рождаемости, более эффективное использование бюджетных средств на льготную ипотеку.
Однако риски и сложности реализации огромны. По этой причине для того, чтобы подобные меры были эффективными, необходима тщательная проработка методологии (прозрачные, основанные на данных критерии для регионов, прописанные механизмы пересмотра ставок при изменении условий и т.д.). Очевидно, что внедрение такой системы должны быть поэтапным – начиная с пилотных регионов и/или ограниченных программ.
В целом, мысль движется в правильном направлении – от унификации к адресности, но её реализация потребует исключительной аккуратности, ресурсов и готовности оперативно корректировать механизм в процессе работы.
Автор: заместитель председателя комитета Государственной Думы РФ по экономической политике
19 июля 2025