В представлении многих россиян покупка квартиры для последующей сдачи в аренду является хорошим способом формирования пассивного дохода – что-то между банковским вкладом и золотым слитком. Купил, сдал – получай прибыль. Простая и убедительная, на первый взгляд, формула. Но, как выясняется, в уверенности подчас и скрывается главная ошибка.
Арендная недвижимость – это не финансовый инструмент, а настоящий стартап со всеми его проблемами: операционкой, человеческим фактором, ручным управлением и постоянной текучкой задач. А главное – с большим количеством неучтённых расходов, потерь и нервов. Проблема в том, что эти убытки никто не учитывает в таблице Excel и не закладывает в расчёт «окупаемости за десять лет».
Владение квартирой для сдачи в аренду требует активного участия собственника во всех этапах «бизнеса»: от меблировки до поиска арендатора и администрирования договорных отношений. Этот процесс предполагает не только прямые издержки (ремонт, техника, мебель), но и косвенные расходы – временные, логистические и управленческие.
«Невидимые» минусы
В среднем, подготовка квартиры к сдаче занимает от шести до десяти недель, включая выбор и закупку мебели и бытовой техники, поиск подрядчиков для сборки и установки, ожидание логистики и доработок, финальную уборку и хоумстейджинг (от англ. home staging – Подготовка недвижимости к продаже или аренде с целью повышения её привлекательности для потенциальных покупателей или арендаторов. – Прим. τ).
Сроки на каждом этапе, как правило, затягиваются из-за ограниченных ресурсов самого собственника (занятость, неопытность, географическая удалённость), малого количества качественных подрядчиков в экономклассе и низкой скорости обратной связи со стороны поставщиков. Квартира в этот период простаивает, не генерируя доход. При средней ставке аренды в Москве в 80 тыс. рублей прямые потери на этапе подготовки могут достигать 160–200 тыс. рублей.
Следующий этап – вывод объекта на рынок. Здесь появляются новые системные ограничения:
– неэффективная реклама (плохое качество фотографий, отсутствие профессиональных текстов);
– ограниченная возможность показа квартиры (только по вечерам и в выходные);
– слабая воронка показов (арендодатели часто ведут переговоры самостоятельно, без агентской поддержки).
Как следствие, экспозиция квартиры может затянуться на дополнительные две–четыре недели. Чтобы ускорить сдачу, собственники зачастую идут на компромиссы по цене – лишь бы больше не ездить на показы. И в итоге они получают на 5–10 тыс. рублей в месяц меньше ставки, которую закладывают в доходность. За год – ещё минус 60–120 тыс. рублей.
Таким образом, в первый год владения квартирой, купленной с целью сдачи в аренду, частный инвестор может потерять от 160 до 250 тыс. рублей из-за организационных простоев, ещё до 100 тыс. – из-за неэффективного запуска и снижения ставки, а также до 50 тыс. – на текущем управлении, не считая личных временных затрат.
Общий объём скрытых издержек может достигать 300–400 тыс. рублей, или до 40 процентов от потенциальной годовой выручки.
В ряде случаев это полностью нивелирует инвестиционный эффект в первый год.
Важный нюанс: эти потери остаются непрозрачными. Они не отражаются в финансовых моделях и часто игнорируются собственниками. Но именно это и делает их особенно опасными: инвесторы не видят их в момент принятия решений и не могут оценить степень риска.
Очевидно, что устойчивый доход здесь возможен только при системной, управляемой, повторяемой модели. Иначе это – не инвестиции, а дорогостоящий эксперимент.
Автор: основатель управляющей компании Smarent.
18 апреля 2025