В правительстве, наконец, признали то, о чем давно говорят специалисты по демографии. Ставки по семейной ипотеке должны зависеть от количества детей: чем больше их в семье, тем ниже должна быть стоимость жилищного кредита. Минфин уже рассматривает такие варианты. Один из них подразумевает замену единой ставки, равной шести процентам, на дифференцированную шкалу: 12 процентов – для семей с одним ребенком, шесть процентов – с двумя, четыре процента – с тремя и более детьми.
Считается, что новый подход будет побуждать родителей заводить второго и третьего ребенка. Действующая сегодня модель с этой задачей не справляется: с 2018 по 2023 год число ежегодно выдаваемых кредитов выросло в 91 раз, а их общий объем увеличился в 122 раза с 18,3 млрд до 2,2 трлн рублей, но рождаемость продолжала снижаться.
В результате главными бенефициарами программы стали семьи с одним ребенком и компании, строящие однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Снижение ставки для многодетных семей должно изменить ситуацию в их пользу. Проблема, однако, состоит в том, что рынок семейной ипотеки зависит не только от условий кредитования, но и от множества других факторов.
Размеры кредита не поспевают за ростом цен в новостройках
Максимальная сумма кредита по семейной ипотеке, предоставляемая в Москве, Санкт-Петербурге, Ленинградской и Московской областях, равна 12 миллионов рублей. Во всех остальных регионах он не может превышать шести миллионов рублей.
В 2018 году, когда были введены эти правила, двухкомнатную квартиру в московской новостройке можно было купить за 8,5–10 миллионов рублей. Сегодня средняя цена аналогичной квартиры подскочила до 37 миллионов, а стоимость самых дешевых вариантов колеблется в пределах 20–25 миллионов рублей.
Такая же картина в большинстве регионов. Семь лет назад цена двухкомнатной квартиры в Новосибирске не превышала 3,5 миллиона, сегодня она выросла до 7,5–9 миллионов рублей.
В итоге получается, что рыночная цена в 1,5–2 раза выше размера максимального льготного кредита.
Покрыть разницу можно за счет обычного банковского кредита по ставке, превышающей сегодня 20 процентов. Но в этом случае показатель долговой нагрузки (доля от чистого дохода, которая будет тратиться на ежемесячные платежи) может превысить 80 процентов, что приведет к отказу в выдаче кредита.
Если цены на жилье продолжат рост, число претендентов на семейную ипотеку начнет сокращаться. Возможно, именно так все и задумано, и именно поэтому вопрос о повышении размера кредита, что автоматически приведет к росту долговой нагрузки, никто не поднимает.
Вторичное жилье под запретом
Дополнительные сложности создает требование покупать жилье в новостройках. Это блокирует возможность обратиться на вторичный рынок, где цены, как правило, ниже. Некоторые эксперты считают, что такой запрет был пролоббирован строительными компаниями, заинтересованными в наращивании продаж в возводимых ими домах.
С 1 апреля текущего года ограничения на покупку жилья на вторичном рыке по семейной ипотеке были частично сняты для населенных пунктов, где практически не ведется жилищное строительство.
Однако воспользоваться этим послаблением могут не все, а только семьи, имеющие детей не старше шести лет или воспитывающие ребенка-инвалида.
Почему запрет продолжает распространяться на другие живущие в таких городах семьи с несовершеннолетними детьми, не объясняется. В результате те, кто хочет воспользоваться семейной ипотекой, в том числе и многодетные семьи, могут либо строить частные дома, либо переезжать в места, где активно работают строительные компании.
Фактор ключевой ставки ЦБ
В 2018 году, когда была запущена программа семейной ипотеки, ключевая ставка ЦБ равнялась 7,25 процента, а стоимость рыночной ипотеки колебалась между 9,41 и 9,66 процента. Дельта между семейной и обычной банковской ипотекой не превышала четырех процентов.
Потом ставка ЦБ начала расти и в 2024 году достигла 21 процента, а стоимость рыночной ипотеки поднялась до 24–25 процентов. Разрыв со ставкой по семейной ипотеке увеличился до 18–19 процентов. Эту распухшую более, чем в четыре раза, дельту продолжало оплачивать государство. После недавнего снижения ставки ЦБ до 17 процентов, цена рыночной ипотеки колеблется в районе 20 процентов.
Всего за почти семь лет работы программы из госбюджета на компенсацию выросших процентов было потрачено более 1,3 трлн рублей – в среднем менее миллиона на участвующую в программе семью (всего их более 1,5 млн). Большая часть этих средств была израсходована на улучшение жилищных условий семей с одним ребенком, родившимся после 2018 года.
Программа для семей с детьми помогла отрасли, но не рождаемости.Фото: Максим Конанков/Octagon.Media
По данным профильных аналитиков, семейную ипотеку получили 1,2 млн таких семей или 80 процентов всех участников программы. При этом нет никаких гарантий, что эти семьи заведут второго и третьего ребенка. То есть семейная ипотека работала не на решение демографической проблемы, а на поддержку строительного комплекса, продававшего малогабаритные квартиры семьям из трех человек по непрерывно растущим ценам, а кратное увеличение ставки ЦБ било по бюджету и повышало доходы банков.
Смена концепции
Не оправдавший себя перекос в пользу «молодых, перспективных семей» отчасти объясняет предложение поднять для них ставку по семейной ипотеке до 12 процентов, оставив ее на уровне шесть процентов для семей с двумя детьми и снизив до четырех процентов для тех, кто воспитывает трех и более детей.
Противники этой меры считают ее несправедливой по отношению к еще 2,8 млн таких же семей, пока не воспользовавшихся льготной ипотекой – этот тезис используют и лоббисты строительных компаний.
Но программа семейной ипотеки изначально была несправедливой в отношении других категорий семей, в том числе живущим в местах, где не идёт жилищное строительство.
Запрет на покупку квартир на вторичном рынке вообще лишил их возможности на льготное кредитование – полгода назад эти ограничения были частично сняты.
Какими будут следующие шаги, пока не ясно. В правительстве и Госдуме продолжают искать оптимальную модель семейной ипотеки. Она должна стимулировать рождаемость и не создавать чрезмерную нагрузку на государственный бюджет, дефицит которого в текущем году почти в четыре раза превысил запланированное значение. Есть и еще два противоречащие друг другу пожелания: продолжить поддержку строительной отрасли и открыть для большего числа семей доступ на вторичный рынок жилья, где цены ниже, а количество предлагаемых вариантов больше.
17 сентября 2025