Осторожно, стройка закрывается

• Скоропостижный уход

Первопричина снижения числа игроков – неодиночное событие, а наложение друг на друга трёх мощных макроэкономических и регуляторных сдвигов, каждый из которых по отдельности не был бы критичным, но совместно создал для малого и среднего подрядного бизнеса предельно жёсткие условия.

Первый из них – стоимость фондирования. Денежно-кредитная политика Банка России, нацеленная на обуздание инфляции и стабилизацию курса рубля, объективно поддерживает ставку на уровнях, не совместимых с рентабельностью рядового строительного подряда. Средняя доходность проекта в сегменте малого и среднего генподряда составляет 5-10% годовых. При ключевой ставке, значительно превышающей эту маржу, привлечение заёмного капитала на пополнение оборотных средств или приобретение техники становится убыточной операцией. Предприниматель, дорожащий устойчивостью бизнеса, вынужден либо отказываться от кредитования и масштабирования, либо вовсе приостанавливать активность. Это не свидетельство неэффективности регулятора, а объективная реальность, требующая компенсационных механизмов со стороны промышленной и бюджетной политики. Однако есть и другие причины.

Ключевые причины

Сегодня налицо трансформация ипотечного спроса. Государство осознанно свернуло массовую льготную ипотеку, заменив её адресными инструментами поддержки. Это решение стратегически верно: оно предотвратило раздувание ценового пузыря и перенаправило ресурсы на приоритетные категории граждан. Однако в моменте рынок жилья столкнулся с резким выпадением платёжеспособного спроса. Ипотека по рыночным ставкам для широкой массы заёмщиков недоступна, продажи девелоперов просели, и вслед за сокращением запуска новых проектов разработчиками сжался объём заказов, распределяемых на подрядный рынок. Те компании, которые ранее существовали на субподрядах у крупных застройщиков, сегодня видят сокращение портфелей на 20-30% и более.

После сворачивания массовой льготной ипотеки рынок жилья переживает трансформацию: спрос сократился, а объём подрядных заказов заметно снизился.Фото: Максим Конанков/Octagon.Media

Не стоит сбрасывать со счётов инфляцию строительных издержек. Себестоимость строительства продолжает расти темпами, опережающими общую потребительскую инфляцию. Дорожают строительные материалы, логистические услуги. Острейший дефицит квалифицированных рабочих и инженерных кадров – следствие демографической ямы и конкуренции за трудовые ресурсы с ОПК и крупной промышленностью – толкает вверх заработные платы. Для малого подряда, где доля фонда оплаты труда может достигать 60-80% в структуре затрат, это становится критическим фактором, сжимающим и без того тонкую маржу.

Итогом совместного действия всех этих сил становится не просто единовременный выход части игроков, но и глухое блокирование предпринимательской инициативы. Падение регистраций новых компаний на 10,4% – очень тревожный сигнал, поскольку свидетельствует: экономическая мотивация для входа в отрасль кратно ослабла.

Эскроу и проектное финансирование

К макроэкономическим факторам добавляются внутриотраслевые институциональные изменения. Переход на механизм счетов эскроу и банковского проектного финансирования жилищного строительства решает проблему обманутых дольщиков и создает фундамент доверия граждан. Однако этот же механизм кардинально изменил структуру распределения подрядов. Банки, кредитующие застройщика и контролирующие наполнение эскроу, предъявляют жёсткие требования к финансовой устойчивости и залоговой массе генподрядчиков. Малые предприятия, зачастую не обладающие достаточными активами, из этой цепочки выпадают. Крупные девелоперы и банки замыкают подряды на аффилированных либо тщательно отобранных пулах исполнителей, обладающих балансом, сопоставимым с масштабом проекта.

В результате формируется двухуровневый рынок. В верхнем уровне консолидируются крупные и средние компании, имеющие доступ к системным заказам и банковскому финансированию. Нижний уровень – микро- и малый бизнес – вытесняется в сегменты с высокими рисками неплатежей: частное домостроение без твердых гарантий, мелкий ремонт, субподряды с отсрочками оплаты и бюджетные тендеры с хроническим демпингом. Часть игроков этого уровня уходит в теневой сектор, формируя бригады без оформления трудовых отношений и без несения налоговой и гарантийной нагрузки. Данные о снижении общего числа зарегистрированных организаций на 8 тысяч – это, с одной стороны, естественное очищение от «спящих» фирм и однодневок, но с другой – фиксация выбытия реально работавших МСП, не выдержавших структурного разрыва.

Инерционный сценарий

Если рассматривать ситуацию без принятия упреждающих мер, то уже в горизонте двух-трёх лет российская экономика может столкнуться с рядом последствий.

Во-первых, снижение числа подрядных компаний и падение числа новых заявок неизбежно отразится на физических объёмах ввода жилья и инфраструктурных объектов. Строительство – инерционная отрасль: проекты, начатые в 2022-2023 годах, пока достраиваются имеющимся пулом организаций, но задел по новым объектам сокращается. При восстановлении спроса или масштабных государственных вливаниях рынок рискует столкнуться с банальной нехваткой мощностей, что вызовет рост сметных цен и давление на бюджетные расходы.

Из-за инерции строительной отрасли сокращение мощностей может привести к их дефициту через несколько лет.Фото: Наталья Чернохатова/Octagon.Media

Во-вторых, олигополизация подрядного рынка ведёт к снижению ценовой конкуренции. Когда на региональном уровне остается 2-3 крупных игрока, имеющих доступ и к заказам, и к финансированию, их переговорная позиция по отношению к заказчику, в том числе государственному, качественно усиливается. Это противоречит задачам эффективного расходования бюджетных средств и сдерживания стоимости квадратного метра.

В-третьих, выдавливание малых форм в теневой сегмент означает выпадение налоговых поступлений и страховых взносов, а также снижение качества и гарантийных обязательств. Высвобождаемая рабочая сила не исчезает, а переходит в зону с нулевой социальной защищённостью, что не соответствует государственным приоритетам.

В ожидании решений

С учётом описанных рисков в текущих условиях крайне важно принятие системных решений, не предполагающих ни демонтажа работающих институтов (эскроу, таргетирование инфляции), ни масштабных разовых вливаний, способных разбалансировать бюджет. Очевидно, необходима точечная, но последовательная донастройка регуляторной и финансовой среды. Эффективными могут оказаться следующие меры.

Субсидирование процентной ставки по оборотным кредитам для подрядных МСП, задействованных в госзаказе и проектах комплексного развития территорий. Предлагается расширить уже существующие механизмы субсидий, распространив их на малые подрядные организации, выполняющие контракты по строительству социальных, инфраструктурных объектов и в рамках КРТ. Конечная ставка для такого бизнеса должна обеспечивать положительную маржу и не демотивировать предпринимательскую активность. Бюджетная эффективность достигается за счёт сохранения занятости, налоговой базы и срыва сроков ввода объектов.

Сегодняшний уровень аванса зачастую не покрывает затраты на приобретение материалов и мобилизацию техники, вынуждая компанию кредитовать государство за собственный счёт. В условиях высоких рыночных ставок это ведёт к прямым убыткам. Предлагается рассмотреть возможность закрепления минимального размера аванса не ниже 50% для строительных контрактов, где исполнителем выступает малое или среднее предприятие, при обязательном условии банковского сопровождения и казначейского контроля расходования средств. Это не раздача денег, а инструмент устранения кассовых разрывов, убивающих ликвидность малых подрядчиков.

Стоит также задуматься об упрощении доступа МСП к подрядам в рамках проектного финансирования и эскроу. Банкам совместно с институтами развития предлагается рекомендовать разработать пилотный стандарт разделения крупного строительного контракта на технологические лоты, доступные для малого бизнеса. При этом оплата выполненных работ должна гарантироваться за счёт средств на эскроу-счетах или аккредитивов. Это позволит сохранить все преимущества защиты прав дольщиков и одновременно расширить пул поставщиков, не снижая требований к качеству и срокам.

В рамках проектов КРТ и крупных государственных программ целесообразно рассмотреть возможность временного применения пониженной ставки НДС (либо освобождения от налога) на услуги генерального подряда, оказываемые малыми и средними компаниями, работающими в кооперации с застройщиком. Мера должна быть чётко таргетирована по срокам и объёмам, чтобы не создавать выпадающих доходов бюджетной системы. Дополнительно можно рассмотреть возможность введения пониженных тарифов страховых взносов для строительных МСП при условии «белой» зарплаты не ниже отраслевого уровня. Это прямой стимул к обелению рынка труда и росту пенсионных прав работников.

Сокращение числа строительных организаций – это не сиюминутная катастрофа, а «отрезвляющий» маркер глубины трансформации, которую переживает отрасль. Государство выполнило задачу защиты прав граждан-участников долевого строительства и предотвратило ипотечный пузырь. Теперь задача следующего этапа – сохранить и развить конкурентную среду в подрядном секторе, не допустив его олигополизации и теневого перерождения.

Автор: заместитель председателя комитета Государственной Думы РФ по экономической политике