Озвученные вице-премьером Маратом Хуснуллиным данные о том, что 19 процентов строительных объектов сдвинули сроки ввода, свидетельствуют о наличии серьёзных и системных проблем в российской строительной индустрии. Прогноз о возможном банкротстве до 30 процентов девелоперов выглядит вполне реалистичным, поскольку основан на фундаментальных проблемах отрасли. Подробности - в материале «Октагона».
Многие застройщики, особенно средние и региональные, работают с крайне высокой долей заёмного финансирования. Рост ключевой ставки Банка России сделал кредиты неподъёмными для большинства из них. В свою очередь, заморозка строительства из-за нехватки оборотных средств ведет к техническому дефолту по долгам.
Несмотря на переход на эскроу-счета, который защитил дольщиков, он же и обнажил слабость девелоперов. Раньше деньги дольщиков были бесплатным оборотным капиталом. Теперь застройщик должен сначала построить объект (часто на кредитные средства) и только затем получить деньги из эскроу-счетов после ввода дома в эксплуатацию. Это требует весьма существенной финансовой прочности.
В ожидании банкротств
Сегодня налицо падение платежеспособного спроса: граждане перестают вкладываться в недвижимость. Высокие ипотечные ставки, общая экономическая неопределённость и снижение реальных доходов населения – всё это обрушило спрос. Без постоянного притока денег от покупателей любая «пирамида долгов» рушится.
Таким образом, озвученный вице-премьером прогноз отражает уязвимость значительного сегмента рынка, который был ориентирован на постоянный рост и дешевые деньги. Сейчас эти условия исчезли.
Что касается перспектив стройиндустрии – они видятся в парадигме «оздоровление через кризис» – отрасль ждут болезненные трансформации.
В краткосрочной перспективе (12-18 месяцев) можно ожидать ряд значимых явлений. В числе таковых – волны консолидаций и банкротств, некрупные и финансово нестабильные девелоперы будут уходить. Это повысит концентрацию рынка.
Очевидно повышение роли государства как «спасателя» и регулятора: государство будет вынуждено активнее участвовать в санации проблемных объектов через механизмы фонда защиты дольщиков и другие инструменты.
Главный приоритет – не допустить социального взрыва из-за обманутых дольщиков.
Востребовано стимулирование спроса точечными мерами: льготные ипотечные программы будут продолжать точечно поддерживать спрос, но не смогут кардинально изменить ситуацию на всем рынке.
В среднесрочной и долгосрочной перспективе (2-5 лет и далее), полагаю, можно прогнозировать смену бизнес-модели – успешными будут те девелоперы, которые смогут строить эффективно и быстро, снижая себестоимость квадратного метра за счет индустриализации строительства, использования инновационных технологий, оптимизации логистики и управления проектами. В плюсе окажутся те, кто способен развивать арендный бизнес, что даёт стабильный и долгосрочный доход, а не разовую прибыль от продажи.
Важно и диверсифицироваться в смежные сегменты: коммерческая недвижимость, инфраструктурные проекты, реновация и редевелопмент существующего фонда.
Без ипотеки
В условиях низкого спроса конкурировать можно будет только качеством продукта: энергоэффективностью, продуманными планировками, развитой инфраструктурой внутри жилых кварталов. Эра продажи «голых бетонных коробок» заканчивается.
Можно прогнозировать снижение доли ипотеки – рынок будет постепенно привыкать к жизни без дешёвой ипотеки. Это может стимулировать развитие других форм приобретения жилья (накопления, кооперативы и т.д.).
Также проблема заключается в качественном и географическом неравенстве.
Основной дефицит – это современное, комфортное и доступное жильё в развивающихся агломерациях (Москва, Санкт-Петербург, города-миллионники) и катастрофически ветхий фонд в малых городах и моногородах. Перспектива отрасли не в том, чтобы всеми силами наращивать эти «квадратные метры», а в том, чтобы перераспределять и модернизировать жилой фонд, отвечая на реальные потребности людей, а не на спекулятивные инвестиционные ожидания.
Автор: заместитель председателя комитета Государственной Думы РФ по экономической политике
16 сентября 2025