Недавнее заявление вице-премьера Марата Хуснуллина о том, что более 1 млн квадратных метров частных домов строится с применением эскроу-счетов, свидетельствует об активном старте новой системы финансирования индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Это логичное и ожидаемое развитие событий, которое переносит на рынок частных домов те принципы защиты прав дольщиков, которые уже несколько лет успешно работают в многоквартирном домостроении.
Востребованность этой меры со стороны государства и граждан в сегменте ИЖС обусловлена несколькими ключевыми факторами. В первую очередь это гарантия сохранности средств. Раньше застройщик получал деньги покупателя сразу и мог потратить их на что угодно: на другие объекты, погашение долгов или даже на личные нужды. Эскроу исключает этот риск. Деньги покупателя лежат в банке и недоступны для застройщика до момента выполнения им своих обязательств.
Во-вторых, система отсеивает недобросовестных и финансово неустойчивых застройщиков. Вести проекты по эскроу могут только те компании, которые способны привлечь банковское финансирование для строительства и доказать свою надёжность.
Это повышает общее качество и прозрачность рынка.
В-третьих, это повышение доступности ипотечных кредитов для ИЖС. Банки, являясь ключевыми игроками в системе эскроу, крайне заинтересованы в безопасных и прозрачных схемах, соответственно, они с большей готовностью выдают ипотеку на строительство дома, если средства защищены механизмом эскроу, так как это снижает и их риски.
Таким образом, с точки зрения безопасности – это максимально удобный и прогрессивный механизм. Он снимает с покупателя огромный пласт рисков, связанных с недобросовестностью застройщика.
…Но есть нюанс
Однако с точки зрения сложности процесса и краткосрочных затрат есть нюансы. Минусы для покупателя, например, заключаются в том, что ипотечные проценты начинают начисляться сразу после перевода первых средств на эскроу-счёт, а не после получения ключей, как это иногда было раньше при старых схемах. Это несколько увеличивает общую переплату по кредиту.
Сложности для застройщика могут быть связаны с тем, что резко возрастают требования к финансовой дисциплине. Компания должна иметь собственные средства или кредитные ресурсы для финансирования строительства до момента сдачи объекта, а не жить на деньги покупателей. Это требует более качественного финансового планирования.
Что касается «подводных камней» введения эскроу в ИЖС, прежде всего, это рост конечной стоимости жилья.
Застройщик, который теперь берёт кредит на строительство (а не использует деньги дольщиков), включает проценты по этому кредиту в стоимость квадратного метра. Это объективно приводит к удорожанию домов. Покупатель, по сути, платит за свою безопасность.
В свою очередь, финансовая нагрузка смещается на банки, которые теперь кредитуют не только покупателей (ипотека), но и застройщиков (проектное финансирование). Устойчивость всей системы зависит от надёжности банков-участников.
Также надо понимать, что не все мелкие и средние застройщики смогут перейти на новую систему из-за возросших финансовых требований. Это может привести к укрупнению игроков на рынке. Соответственно, те мелкие и средние игроки, которые «искали спасения» в ИЖС, потому что в текущих сложных экономических условиях «не тянули» крупные проекты строительства МКД, могут столкнуться с теми же финансовыми трудностями и при строительстве частных домов после введения эскроу.
Эскроу защищает дольщиков, но делает дома дороже.Фото: телеграм-канал «Минстрой России»
Ну и, как совершенно справедливо отметил Марат Хуснуллин, ключевой вопрос – непросто построить дом, а обеспечить его инфраструктурой. Эскроу-механизм гарантирует появление самого дома, но не дает гарантий обеспечения строящихся поселений дорогами, инженерными сетями, школами, поликлиниками и т.д. Здесь необходима скоординированная работа властей, девелоперов и ресурсоснабжающих организаций в соответствии с принципами комплексного развития территорий.
Таким образом, внедрение эскроу-счетов в ИЖС – это действенная мера по оздоровлению рынка и важнейший шаг в защите прав граждан. Он превращает покупку дома в строящемся поселке из рискованной авантюры в предсказуемую и безопасную сделку. При этом успех системы зависит в том числе от эффективности работы органов власти по созданию условий для обеспечения малоэтажных жилых комплексов инженерной и социальной инфраструктурой.
В долгосрочной перспективе эта система выгодна всем: граждане защищены от мошенничества, добросовестные застройщики работают в понятных условиях, а государство формирует стабильный и прозрачный рынок недвижимости. Но переходный период может быть сопряжен с определёнными сложностями, о которых важно знать.
Автор: заместитель председателя комитета Государственной Думы по экономической политике
05 сентября 2025