Предпосылки для изменения цен на рынке новостроек действительно сформировались. Согласно прогнозам, к концу 2026 года снижение реальных цен сделок может достичь 15-30% в зависимости от сегмента. Однако можно ли вести речь об «обвале рынка» – в материале «Октагона».
Один из признаков перегрева – сложившаяся ситуация, при которой квартира в строящемся доме стоит на 20-30% дороже, чем сопоставимая готовая квартира, причём, возможно, от того же застройщика и в том же районе. Это стало возможным благодаря многолетнему действию льготной ипотеки: она создавала искусственный, оторванный от фундаментальной стоимости спрос, раздувая цены на стадии котлована. Сегодня, когда инвестиционная модель «купи сейчас – завтра будет дороже» перестала работать, этот дисбаланс становится очевидным.
Падение спроса
В целом, по данным СМИ, по итогам первого квартала 2026 года сокращение числа договоров долевого участия (ДДУ) в Москве составило 37% к аналогичному периоду прошлого года, а в марте обрушение достигло 45%. В комфорт-классе (массовый сегмент) падение наиболее драматично: спрос сократился на 46% за первые два месяца 2026 года. В феврале 2026 года общий спрос на рынке новостроек упал на 48% к февралю прошлого года и на 16% к январю 2026 года.
Ключевая причина такого сжатия – двойной эффект вымывания спроса: в конце 2025 года и в январе 2026 года покупатели массово «запрыгивали в последний вагон» льготной ипотеки перед ужесточением условий (с 1 февраля 2026 года введён принцип «одна семья – одна льготная ипотека»). В результате рынок столкнулся с эффектом «двойного опустошения»: те, кто планировал покупку на весну, уже приобрели жильё зимой.
Ипотечное сжатие и порог чувствительности
Ключевая ставка Банка России на начало года составляла 16%, в марте была снижена до 15%, в апреле – до 14,5%. Рыночные ипотечные ставки на новостройки к апрелю 2026 года впервые с июля 2024 года опустились ниже 20%. Однако даже такие ставки остаются запретительными для большинства заёмщиков.
Критический порог, ниже которого рынок начнёт восстанавливаться, оценивается в 16% по ипотеке: именно при таких ставках покупка на этапе котлована снова становится сопоставимой по ежемесячному платежу с арендой. Прогнозы аналитиков Дом.РФ указывают, что при снижении ключевой ставки до 12-13% рыночные ставки по ипотеке могут опуститься ниже 15% – но это ожидается не ранее конца 2026 – начала 2027 года.
Ипотека на новостройки остаётся высокой, восстановление ожидается при ставках ниже 16%.Фото: Максим Конанков/Octagon.Media
Что касается прогноза дальнейшего изменения цен на новостройки, то, исходя из имеющихся экспертных оценок, представляется возможным говорить о нескольких возможных сценариях.
Согласно первому сценарию, снижение цен на 30% по всему рынку маловероятно, эксперты предпочитают говорить о точечной коррекции, в первую очередь, в массовом сегменте с высокой конкуренцией.
Учитывая то, что застройщики строят на кредитные деньги, и снижение стоимости на 30% для них проблематично, в этом сценарии можно прогнозировать снижение цен на 15-20%, при этом эффект будет менее выражен в Москве, чем в регионах, где спрос ниже, а давление избыточного предложения выше.
Сдерживающие факторы для снижения цен на новостройки: себестоимость строительства продолжает расти, новые проекты выводятся по более высоким ценам, а банки, кредитующие застройщиков в рамках эскроу-счетов, не заинтересованы в резком обесценении залогов.
Согласно сценарию жёсткой коррекции, к лету 2026 года новостройки подешевеют на 15%, а к концу года – на 30%.
Ключевой аргумент: застройщикам всё равно придётся официально снижать цены, поскольку скрытые скидки уже не спасают ситуацию, а спрос продолжает сжиматься.
Рынок в этом сценарии описывается как вошедший в тупик из-за модели эскроу и льготной ипотеки: спрос рухнул, а застройщики не могут снижать цены из-за ограничений, наложенных банками. Если ставка не опустится ниже 16% к осени – начнутся банкротства девелоперов, и цены на некоторые объекты (не на все) действительно могут снизиться до 30%.
При этом важно отметить: падение не будет равномерным. В премиум-сегменте, где стоимость определяется местоположением, качеством продукта и ограниченностью предложения, цены останутся стабильными. Основной удар примут на себя массовый сегмент и регионы с избытком предложения (Краснодарский, Красноярский, Приморский края, Челябинская область, Башкортостан и др.).
Горизонт восстановления
На основе анализа всей совокупности данных можно сформулировать следующий прогноз. К лету 2026 года возможно снижение реальных цен сделок на 10-15% по отношению к текущим номинальным ценам. Номинальные цены в прайсах продолжат демонстрировать технический рост, маскируя реальную коррекцию.
К концу 2026 года ожидается совокупное снижение реальных цен сделок в диапазоне 15-30% в зависимости от сегмента. Массовый сегмент и перегретые региональные рынки окажутся в верхней части этой вилки. Бизнес- и премиум-класс скорректируются значительно меньше.
Ключевой триггер восстановления – снижение ипотечных ставок ниже 16%.
При текущей траектории смягчения денежно-кредитной политики – это возможно не ранее рубежа 2026-2027 годов. До этого момента спрос будет оставаться подавленным.
Таким образом, рынок новостроек России действительно находится в фазе коррекции, и предпосылки для снижения реальных цен сделок на 15-30% к концу 2026 года объективно сформировались. Однако это снижение вряд ли примет форму одномоментного «обвала». На практике оно будет происходить через расширение разрыва между номинальными и реальными ценами, увеличение скрытых скидок и дальнейшее сжатие маржинальности девелоперов. Полноценное восстановление спроса возможно лишь при снижении ипотечных ставок ниже психологической отметки в 16%, что, по реалистичным прогнозам, может произойти не ранее начала 2027 года.
Автор: заместитель председателя комитета Государственной Думы РФ по экономической политике
06 октября 2025