Госдума приняла ряд принципиальных поправок к Градостроительному кодексу. Местные думы лишатся права определять правила землепользования и застройки, генпланы станут второстепенными документами, в городах появятся «белые пятна», на которых можно строить любые здания. Строители ликуют, общественники сворачивают митинги, губернаторы учатся общаться с народом.
Изменение действующих в России принципов градостроительной политики было неизбежностью после выступления Владимира Путина на прошедшем 13 июля заседании совета по стратегическому развитию и национальным проектам.
«У нас есть исторический шанс в обозримые сроки, абсолютно понятные, может быть, впервые за всю историю России, кардинально решить жилищный вопрос».
Владимир Путин
президент РФ
Глава государства призвал «настойчиво работать» над реализацией возможности. В соответствии с планами федерального правительства до 2026 года жильё получат как минимум 5 млн семей. Первым шагом на пути к достижению амбициозного показателя должно было стать решение об устранении административно-правовых барьеров в отрасли. Соответствующий закон не заставил себя долго ждать.
22 июля Госдума одобрила в окончательном чтении пакет поправок к Градостроительному кодексу. Нововведения изменят порядок принятия решений о застройке городов. Одно из них дало право региональным властями передавать полномочия по утверждению правил землепользования и застройки (ПЗЗ) от местных дум администрациям муниципалитетов.
ПЗЗ определяют плотность застройки, предельное количество этажей зданий, максимальный процент застройки в границах земельного участка. Этот же документ делит всю территорию муниципалитета на зоны, в пределах которых можно возводить здания только определённого назначения.
Парламентарии разрешили оставлять в городах не входящие ни в одну из зон «белые пятна». Порядок их застройки будет регулироваться особыми решениями.
Помимо этого, Госдума предусмотрела возможность составлять для отдельных частей городов собственные генеральные планы, не включать в генпланы картографические схемы застройки городов. Конкретные адреса, по которым должны строиться социальные объекты, градостроителям разрешено по согласованию с властями регионов заменять упоминаниями о наличии потребности в таких объектах.
Участники рынка встретили нововведения с оптимизмом. Попросивший не называть его фамилию руководитель крупного строительного объединения пояснил, что при формировании генпланов и ПЗЗ муниципальные власти совершают много ошибок. Из-за чрезмерной сложности действующего градостроительного законодательства их исправление тормозит крупные проекты.
– На местах сложно найти толковых специалистов, способных рассчитать потребность жилых районов в школах, дорогах и детских садах. Нередки ситуации, когда такие объекты вносятся в схему генплана неправильно. Чтобы исправить ошибки, нужно менять весь генплан, а на это может уходить по несколько лет. Главы администраций своими постановлениями смогут делать это за несколько дней, – говорит эксперт.
По мнению собеседника, передача права утверждать ПЗЗ администрациям городов избавит строителей от коррупционных рисков.
– Договориться с 30–40 депутатами всегда сложнее, чем найти общий язык с мэром. Каждый из депутатов – чей-нибудь лоббист. Часто депутаты не скрывают этого и на всех стадиях рассмотрения ПЗЗ продвигают идеи спонсоров, блокируя работу над ПЗЗ и генпланом или доводя её до абсурда.
Генеральный директор «ЛСР. Недвижимость-Урал» Владимир Крицкий заявил «Октагону», что нововведения позволят муниципалитетам подходить к развитию территорий на основе долгосрочного стратегического планирования.
«Новая редакция Градостроительного кодекса установила новые приоритеты. Если ранее схема стратегического территориального планирования подгонялась под генплан, то сейчас стратегическая схема стала приоритетной и генплан должен будет соответствовать ей».
Владимир Крицкий
генеральный директор «ЛСР. Недвижимость-Урал»
Крицкий уверен, что предусмотренное поправками упрощение градостроительных процедур облегчит работу представителей рынка. Большие надежды он возлагает на возможность составления генпланов для отдельных районов:
– Этих упрощений строители давно ждали. Правительство РФ стало более оперативно и эффективно реагировать на ситуацию. И это большой шаг вперёд.
Для Екатеринбурга правила землепользования и застройки всегда были не столько градостроительным, сколько политическим документом. Екатеринбург – компактный город-миллионер, который входит в число территорий России с наиболее дорогой землёй и недвижимостью.
До сентября 2018 года предыдущее руководство администрации города и дума периодически вносили в документ изменения, выгодные аффилированным с бывшей городской командой строительным компаниям.
Сразу после избрания новый мэр Александр Высокинский инициировал пересмотр градостроительной документации. Идея была болезненно встречена частью строительного лобби: поправки к Градостроительному кодексу усилят административные позиции Высокинского.
В числе принципиальных сторонников передачи полномочий по утверждению правил землепользования и застройки в руки администрации города – депутат гордумы Алексей Вихарев. Он напомнил, что группа муниципальных парламентариев под руководством спикера Игоря Володина использовала принадлежащее сегодня думе право для эскалации политического конфликта с мэром Александром Высокинским.
Пик противостояния пришёлся на 2019 год. Тогда профильная думская комиссия отказалась рассматривать внесённый администрацией единый пакет поправок к ПЗЗ. Поправки были призваны урегулировать конфликт вокруг строительства в центре города храма святой Екатерины, документы приняли только со второй попытки.
– Нововведения усилят управленческую связку губернатора Евгения Куйвашева с мэром Александром Высокинским, гарантируют, что власть будет последовательно выполнять согласованный на всех уровнях стратегический план развития Екатеринбурга, не отвлекаясь на попытки отдельных коллег развязать политические войны, – сказал он.
«И мы, депутаты, возьмём львиную долю этой задачи на себя. Интересы горожан должны стоять на первом месте. И если мы увидим, что интересы будут нарушаться, то будем корректировать мэра».
Алексей Вихарев
депутат гордумы
Вихарев признаёт, что новая градостроительная схема обяжет представителей власти более тесно взаимодействовать с общественниками, находить с ними взаимопонимание.
Противоречия в сфере градостроительства стали камнем преткновения во взаимоотношениях между властью и активистами-общественниками. Один из наиболее показательных конфликтов развивается в Краснодаре, где противостояние председателя общественного совета Юбилейного микрорайона города, члена краевого градостроительного совета Татьяны Захаровой с мэрией вылилось в возбуждение против неё уголовного дела.
Как пояснила «Октагону» Захарова, она вместе с единомышленниками из других микрорайонов провела в 2016 году митинг против принятия нового генплана Краснодара. Общественники признали его не соответствующим интересам жителей.
– Губернатор Вениамин Кондратьев услышал нас и принял решение создать градостроительный совет при губернаторе и ввести в него общественных активистов, чтобы сделать Краснодар максимально комфортным для жителей, – пояснила она.
За последующие годы члены совета настояли на возвращении ряда выданных под коммерческие проекты участков в муниципальную собственность и обустройстве на них зелёных рекреационных зон. Большинство из них располагалось вдоль реки Кубань.
В 2018 году прошёл тендер на проектирование нового генплана города. Победивший по его итогам «НИИ перспективного градостроительства» из Санкт-Петербурга использовал наработки общественников. По просьбе губернатора они уделили особое внимание перспективному развитию социальной инфраструктуры.
– Когда мы приступали к работе, губернатор сказал мэру Краснодара Евгению Первышову и другим участникам градсовета, чтобы под строительство социальных объектов планировались любые незастроенные земли. На въезде в Юбилейный микрорайон было запланировано строительство детского сада, – говорит Захарова.
6 июля стартовали общественные обсуждения проекта генплана. До 6 августа все желающие могут внести в него поправки.
Не дожидаясь начала обсуждений глава Краснодара подписал с директором группы компаний «Апрель» Вадимом Анисимовым соглашение о строительстве офисного здания стоимостью 700 млн рублей на отведённом под строительство детсада участке.
Это стало поводом для жёсткого обсуждения ситуации на последнем заседании градостроительного совета.
На нём губернатор задал руководителю проектной организации вопрос, что будет на этом земельном участке, рассказывает член градсовета:
– Он ответил, что детский сад. Тогда губернатор спросил мэра, почему тот так поступает, отдавая участок под другие цели. Для чего мы тогда нанимали разработчиков, для того ли взаимодействовали с общественностью? Губернатор публично заявил, что берёт судьбу участка под личный контроль.
Татьяна Захарова уверена, что именно конфликт с мэром Евгением Первышовым стал реальным поводом для возбуждения против неё уголовного дела за распространение якобы фейковой информации.
В апреле на своей странице в Facebook она опубликовала сообщение об аннулировании мэрией Краснодара пропусков для передвижения по городу в условиях карантина. Аналогичные сообщения одновременно появились во многих других источниках, но следователи пришли именно к Захаровой.
Общественница уверена, что после вступления в силу новой редакции градостроительного кодекса губернатор сохранит контроль над городской застройкой за собой и действующим при нём градсоветом.
– Губернатор сказал, что мы и далее будем на комиссии отслеживать выполнение ПЗЗ и соблюдение градостроительных нормативов. Более того, попросил, чтобы в комиссию ввели ещё одного общественника.
Депутат Центрального района Челябинска, координатор общественного движения «Горожане» и экологической группы «Челябинск, Дыши!» Елена Вахтина настроена более пессимистично. Она провела с единомышленниками несколько акций против вырубки зелёных насаждений под строительство новых объектов и уверена, что передача полномочий по утверждению правил землепользования и застройки администрациям муниципалитетов спровоцирует новые конфликты власти с общественниками.
– Чиновникам ещё проще будет проворачивать коррупционные схемы с землёй. Сейчас депутаты и так по указке голосуют, но при нынешней системе утверждения правил землепользования остаётся надежда, что когда-то мы поменяем депутатов от власти и процедуры станут рабочими.
Елена Вахтина посетовала, что челябинский губернатор Алексей Текслер предпочитает лично не общаться с общественниками и перекладывает эту обязанность на плечи своего заместителя Ирины Гехт.
Сегодня Гехт проведёт первое заседание рабочей группы с активистами. На нём стороны попытаются найти общий язык по вопросам дальнейшего развития областного центра.
Руководитель «Политической экспертной группы» Константин Калачёв уверен, что губернаторы и мэры готовы к получению новых полномочий в сфере градостроительства, но на реализацию потребуются дополнительные ресурсы, которых нет ни у региональных, ни у местных властей.
– Губернаторы и мэры, конечно, не откажутся от дополнительной возможности влиять на сферу градостроительства и примут на себя новые полномочия. Надо понимать, что мы живём в унитарном государстве, где централизация власти всегда приветствуется. Но как в новых условиях люди будут выпускать пар и проявлять своё недовольство застройкой городов, пока не совсем понятно.
30 июля 2020