На фоне нехватки ликвидности и глобального экономического спада практически во всех секторах экономики европейский рынок недвижимости ведёт себя очень неожиданно. В Германии и Италии наблюдаются настоящий бум покупательского спроса и рост цен, тогда как во Франции и Великобритании стоимость недвижимости неуклонно падает.
Немалую роль в этом сыграли низкие как никогда ипотечные ставки, привлекающие потребителя, несмотря на кризис, неопределённость финансового положения и большую осторожность банков в выдаче займов. Европейский центральный банк (ЕЦБ) пообещал держать низкую ставку рефинансирования на протяжении довольно длительного времени, благодаря чему европейским национальным банкам удалось снизить свои внутренние ставки и предоставить коммерческим банкам, а значит, и конечному потребителю, более выгодные условия финансирования.
Ипотека выгоднее аренды
Брать ипотеку теперь гораздо более выгодно, нежели просто арендовать жильё. В Италии, например, при условии что арендная плата за однокомнатную квартиру в Риме составляет порядка 600–650 евро, ипотечные выплаты за ту же квартиру даже при нулевом первоначальном взносе могут составить не более 500–550 евро.
В Италии спрос на покупку жилья демонстрирует небывалый подъём. Во втором триместре 2020 года, по информации MutuiOnline.it, спрос на недвижимость по сравнению с предыдущим годом вырос на 32,8 процента. Притом что интерес к долгосрочной ипотеке (25–30 лет) из-за экономической нестабильности и выгодной процентной ставки значительно увеличился.
Более того, стоимость недвижимости, несмотря на экономический кризис, вызванный эпидемией коронавируса, продолжает повышаться.
В июле рост цен на недвижимое имущество составил 1,4 процента, тогда как стоимость квадратного метра недвижимости по сравнению с 2019 годом выросла на 1,1 процента. Средняя стоимость жилья в частном секторе составляет порядка 110 тыс. евро, тогда как средняя цена на недвижимость в коммерческом секторе доходит до 210 тыс. евро.
В Италии наблюдается разрыв в кредитоспособности жителей юга и севера. По данным за 2016–2018 годы, на севере страны заключается порядка 53 процентов всех сделок по недвижимости, тогда как на юге этот показатель не превышает 23 процентов, притом что цены на Сицилии и других островах достигли сейчас минимального исторического уровня – за последние 6–7 лет они упали на 50 процентов.
Семьи, проживающие на юге Италии, пострадали от кризиса особенно сильно. Долги и кредиты на текущие бытовые нужды не позволяют им воспользоваться выгодными предложениями в секторе недвижимости и низкими банковскими ставками. Свою роль здесь играет и отсутствие официального декларируемого дохода.
Лучше дом с садом, да побольше
Похожая ситуация сложилась в Германии, где покупка квартиры в кредит выглядит экономически более привлекательной, нежели её аренда. Как следствие эксперты отмечают повышение спроса на покупку недвижимости во втором триместре 2020 года на 1,3 процента на квартиры и на 2,9 процента на частные дома. По сравнению с тем же периодом 2019 года рост цен на немецкую недвижимость составил 5,9 процента и 9 процентов соответственно.
После коронавирусной эпидемии частные дома кажутся немецким покупателям гораздо более привлекательными из-за больших размеров, уединённости и возможности иметь свой собственный сад.
Пандемия зародила в Германии новый тренд: частные дома в глазах немцев теперь выглядят более привлекательно с точки зрения безопасности.Фото: SASCHA STEINBACH/EPA
Положение в Великобритании выглядит менее однозначным. Цены на жильё в Соединённом Королевстве продолжают падать вот уже четвёртый месяц подряд и составляют в среднем около 242 тыс. фунтов стерлингов за единицу недвижимости. Небольшой рост цен на 1,6 процента по сравнению с предыдущим месяцем отмечается в июле, однако в целом второй триместр показывает снижение стоимости на 0,2 процента по сравнению с первым. Как предложение, так и спрос на рынке недвижимости на данный момент остаются весьма сдержанными, эксперты ожидают некоторого оживления начиная с конца лета.
Во Франции, напротив, прогнозы агентов по недвижимости едва ли можно назвать оптимистичными. Условия предоставления ипотеки, даже с учётом довольно низких процентных ставок по кредитам, не кажутся французам столь же привлекательными, как в случае с Италией и Германией, а мощный экономический спад не способствует совершению больших покупок. По информации Национальной федерации недвижимости Франции, в Нанте, например, из-за массовых увольнений спрос на недвижимость сократился на треть. Это предвещает стремительное падение цен в ближайшем будущем.
Не способствует оживлению рынка и ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов.
Высший совет по финансовой стабильности Франции в декабре 2019 года, ещё до прихода в страну эпидемии COVID-19, рекомендовал банкам ограничить срок ипотеки максимум до 25 лет.
Причём сумма ипотечного кредита не должна превышать 33 процента от общих доходов заёмщика. Как результат, спрос на недвижимость в течение двух последовавших за этим месяцев сократился на 6,6 процента. Кроме того, банки, несмотря на низкую ставку рефинансирования ЕЦБ, едва ли смогут обеспечить своим клиентам дальнейшее снижение и без того низкой процентной ставки по ипотечным кредитам. На данный момент ставка финансирования по ипотеке сроком на 15 лет составляет 0,95 процента, а по 25-летней выросла до 1,35 процента.
На макроуровне французский рынок недвижимости по-прежнему демонстрирует довольно уверенный рост: цены на вторичное жильё в мае текущего года повысились на 6,5 процента по сравнению с показателями 2019 года. Однако сейчас никто не может предсказать, как изменится экономическая ситуация в стране осенью. Вторая волна COVID-19, которой опасается правительство, способна негативно повлиять на нестабильный рынок недвижимости.
Рим
07 августа 2020