Когда стоимость земли под торговым центром начинает в разы превышать его доходность – это уже не просто «сложный рынок», это диагноз. Все мы не раз наблюдали такие объекты: огромная коробка, забитая когда-то брендами, а теперь там пустующие витрины, а рядом, за забором, строят элитное жилье, и метро уже на подходе. Экономический смысл дальнейшей работы такого ТЦ равен нулю, и пытаться его спасти старыми методами – всё равно что заливать бензин в проржавевшую канистру.
По сути, мы наблюдаем, как земельная рента «съедает» операционный бизнес. В профессиональной среде это называют отрицательной эффективностью использования участка. Но если говорить проще – торговый центр превращается в «чемодан без ручки»: и нести тяжело, и выбросить жалко.
Земля дороже аренды
В Москве, например, ситуация усугубляется развитием метро, МЦК и уплотнением жилой застройки. Земля дорожает быстрее, чем аренда приносит прибыль. На юге столицы есть несколько объектов, где кадастровая оценка земли уже в три раза превышает капитализацию самого здания. Это не торговля, а чистый «земельный банк» - только почему-то с витринами и эскалаторами.
Почему так вышло? Можно выделить три основных фактора, хотя они скорее наложились друг на друга, чем действовали последовательно.
Во-первых, город изменился физически. Те одно- и двухэтажные моллы с гигантскими парковками, построенные в 90-е или начале нулевых, сегодня выглядят как инородные тела.
На их месте логично возвести многофункциональную башню в 30-40 этажей, а то и выше – такую, где будут и квартиры, и офисы, и небольшой торговый центр у подножия.
Во-вторых, онлайн-торговля забрала львиную долю непродовольственного трафика. Доля электронной коммерции уже перевалила за 15 процентов, а в сегменте электроники и книг – под 30 процентов. В результате традиционные якорные арендаторы съёживаются, а мелкие магазины не вытягивают арендные ставки, которые рассчитывались под другие реалии.
В-третьих, девелоперы отчаянно ищут площадки. В локациях у метро и на вылетных магистралях свободных участков почти не осталось. Старый универмаг или крытый рынок – это для них настоящий клондайк, даже если само здание уже давно отслужило своё.
Три варианта
Что же будет с этими десятками (а по стране – сотнями) объектов?
Один из вариантов – «вертикальный город». Не сносить старую коробку, а надстроить над ней жилые этажи, оставив внизу торговый центр малого формата: гастрозону, фитнес, химчистку. На практике это даёт единовременную прибыль от продажи квартир, которая перекрывает десятилетний доход от аренды. Это как раз то, что сейчас пытаются сделать с некоторыми ТЦ на юго-западе Москвы – правда, пока больше в проектах, чем в реальности.
Там, где высота запрещена или ограничена, возможен лёгкий апгрейд: превратить этажи в склады последней мили, дарк-сторы, пункты выдачи заказов, МФЦ или даже медицинские центры.
Доходность такого сценария ниже, зато стабильная и без огромных капитальных затрат.
Ну и третий путь – продать участок по частям: часть под жильё, часть под крошечный ТЦ для района, часть под парковку или транспортный узел. Собственник получит деньги сразу, а не в виде долгой ренты. Многие уже так делают, и это, пожалуй, самый прагматичный выход.
Смена формата
Очевидно, что спасать умирающие моллы субсидиями – путь неэффективный. Нельзя поддерживать модели, которые изжили себя. Однако оставлять предпринимателей и пайщиков один на один с проблемой тоже не справедливо. Что могло бы помочь?
Во-первых, упростить процедуру смены вида разрешённого использования – сейчас это может занять годы, а инвестор за это время просто обанкротится.
Во-вторых, законодательно разрешать регионам вводить налоговые каникулы на период реконструкции, потому что кадастровая оценка продолжает рассчитываться по старым нормативам, и налог на имущество бьёт больно.
И в-третьих, хотя бы косвенно ограничить экспансию маркетплейсов – не в ущерб конкуренции, но чтобы в спальных районах не оставались зияющие пустоты, где люди раньше не только покупали, но и встречались друг с другом.
В этой ситуации нет катастрофы. Да, классический молл на дорогой земле уходит в прошлое, но он трансформируется в нечто другое – более живое, более соответствующее современному городу. Те деньги, которые сейчас заморожены в старых стенах и асфальте парковок, в итоге пойдут на новое жильё, общественные пространства и инфраструктуру. И, в конце концов, это даже интересно – наблюдать, как город перестраивает себя на наших глазах.
Автор: заместитель председателя комитета по экономической политике государственной Думы РФ
17 июня 2026