При анализе данных Домклик о росте сегмента индивидуального жилого строительства и рекордных 31,6 млрд рублей ипотечных кредитов, выданных в сентябре на ИЖС, важны три взаимосвязанных сюжета: кто платит за этот рост, какие риски он создаёт для заёмщиков и подрядчиков, и что он означает для бюджетной и инфраструктурной политики.
Первый сюжет – цена роста. Более 80% выдач на ИЖС приходится на «Семейную ипотеку». Это означает, что сегмент фактически переведён на субсидиарную модель, где рыночная ставка (при средней ключевой ставке около 14,6% в 2026 году) замещается льготной в 6%. При этом принципиально важно, что реформа «Семейной ипотеки» с 1 октября 2026 года не затронула ИЖС. Для покупки готового жилья ставки стали зависеть от числа детей и региона (до 10% для семей с одним ребёнком в большинстве регионов, 8% – с двумя), однако для строительства дома сохранена единая ставка 6% независимо от количества детей и региона, доступная всем категориям семей, подходящим под программу.
Не просто ажиотаж
Таким образом, сентябрьский рекорд нельзя объяснять «ажиотажем перед ужесточением» в самом сегменте ИЖС (в отличие от строительства МКД). Очевидно, что рост на 108,6% год к году имеет иную природу и объясняется двумя эффектами. Во-первых, это переток спроса из сегмента квартир, где условия ухудшились, и часть заёмщиков, для которых покупка жилья по новой дифференцированной ставке стала менее выгодной, переориентировалась на строительство дома как на «тихую гавань» с сохранением 6%. Во-вторых, сработал информационный фон вокруг реформы всей программы льготного кредитования: пока новые правила не вступили в силу и неопределённость была максимальной, заёмщики торопились зафиксировать условия, а для части семей, не попадающих под новые критерии по детям или региону, ипотека на дом по ставке 6% оставалась единственным способом сохранить льготу.
Таким образом, сентябрьский всплеск – это не отложенный спрос перед отменой льготы для ИЖС, а перераспределение спроса между сегментами в пользу ИЖС, усиленное общим новостным фоном.
С бюджетной точки зрения это означает, что выпадающие доходы по ИЖС растут не потому, что программа стала щедрее, а потому, что она стала относительно более привлекательной на фоне ужесточения по квартирам, и этот эффект будет сохраняться, пока разрыв в ставках между сегментами остаётся значимым.
Больше и дороже
Второй сюжет – структурный сдвиг в сторону более дорогих домов. Доля сегмента 7-8 млн рублей составляет 41,9%, а доля домов свыше 8 млн рублей выросла до 35,5% против примерно 30% годом ранее. Одновременно дешёвые сегменты сжимаются: до 5 млн рублей – до 7,3% (−2,2 п.п.), 5-7 млн рублей – до 15,2% (−5,7 п.п.). Это не просто «рост благосостояния». За этим стоят удорожание строительства (квадратный метр дома подорожал примерно на 35% за год) и исчерпание качественно подготовленных участков с коммуникациями.
Бюджетный заёмщик, который ещё два-три года назад мог претендовать на дом за 4-5 млн рублей, сегодня либо вытесняется из сегмента, либо вынужден брать больший кредит. Лимиты «Семейной ипотеки» на ИЖС при этом не индексируются под фактическую стоимость строительства, что делает разрыв между льготным кредитом и реальной сметой всё более ощутимым.
Из-за неиндексируемых лимитов «Семейной ипотеки» заёмщикам приходится увеличивать кредит или отказываться от строительства дома.Фото: Ernie Journeys/Unsplash
Третий сюжет – институциональная перестройка, которая идёт параллельно с ростом выдач. С сентября 2026 года Сбер запустил ипотеку на ИЖС с частичным раскрытием эскроу, когда подрядчик получает деньги за каждый завершённый этап, а не после сдачи дома. ЦБ при этом движется к запрету ипотеки на ИЖС без эскроу. Это правильное направление с точки зрения защиты заёмщика, но оно создаёт шок ликвидности для малых и средних подрядчиков. По отраслевым оценкам, к середине 2026 года 54% подрядчиков в ИЖС не смогли работать по эскроу-схемам. Если запрет будет введён без переходного периода и без развития механизмов поэтапного раскрытия, рынок может столкнуться не с ростом, а со сжатием предложения и новым витком цен. Рекордные выдачи сентября это пока маскируют, но уже в первом полугодии 2027 года эффект может стать заметным.
Дефицит коммуникаций
Четвёртый сюжет – инфраструктурный разрыв. Рост ипотеки на ИЖС не сопровождается адекватным расширением инженерно подготовленных территорий. Дефицит участков с коммуникациями уже признан одной из главных причин спада ввода. За январь-июль 2026 года ввод частных домов составил 31,4 млн кв. м, что на 26% меньше год к году, а восстановление до пика 2025 года прогнозируется не раньше 2030 года. Обеспечение дома инженерной инфраструктурой добавляет к себестоимости около 4,2%, транспортной – ещё 5,3%, а социальные нормативы для малоэтажных посёлков – ещё 5,6%. Ипотека стимулирует спрос на дом, но не создаёт предложение подготовленной земли. Без синхронизации жилищной и инфраструктурной политики рост выдач будет конвертироваться в рост цен на существующие участки, а не в увеличение объёмов качественного строительства.
Таким образом, сохранение единой ставки 6% для ИЖС на фоне дифференциации по квартирам – это осознанный приоритет, но он создаёт разрыв в условиях между сегментами, который будет и дальше перекачивать спрос в ИЖС. Это не обязательно плохо, но требует управления. Если цель заключается в поддержке именно строительства домов, а не просто в сохранении льготы, необходимо дополнить её механизмами, снижающими себестоимость строительства, а именно подготовкой участков, типовым проектированием, развитием конкуренции среди подрядчиков. Иначе льгота будет работать как компенсация дороговизны, а не как инструмент расширения предложения.
Переход к эскроу и поэтапному раскрытию должен сопровождаться мерами поддержки оборотных средств подрядчиков, иначе защита покупателя обернётся вымыванием малых игроков и ростом цен.
Целесообразно рассмотреть механизмы проектного финансирования для подрядчиков ИЖС, а также стандартизацию промежуточной приёмки этапов, чтобы снизить споры и задержки.
Данные «Домклик» подтверждают необходимость связки ипотечных программ с программами инфраструктурного развития. Льготный кредит на дом без дороги, воды и газа – это отложенное обязательство бюджета. Комитет по экономической политике готов включиться в проработку механизмов, при которых льготное финансирование ИЖС увязывается с готовностью инженерной инфраструктуры, а также с мерами по расширению предложения подготовленных участков.
Рост выдач на 54,8% и рекорд сентября – это не восстановление рынка в его естественном виде, а результат наложения трёх факторов: сохранения единой льготной ставки 6% для ИЖС на фоне ужесточения условий по квартирам, перетока спроса из сегмента готового жилья и адаптации к эскроу. Структурный сдвиг в сторону более дорогих домов и сжатие дешёвых сегментов показывают, что доступность жилья не улучшается, а перераспределяется в пользу тех, кто может позволить себе больший кредит. Если не дополнить ипотечную поддержку инфраструктурными и институциональными мерами, текущий всплеск сменится новой волной сжатия предложения и роста цен уже в 2027 году.
Задача экономической политики – не поддерживать выдачу любой ценой, а снижать стоимость квадратного метра и расширять предложение подготовленных территорий, чтобы льготный кредит работал не как компенсация дороговизны, а как инструмент реального улучшения жилищных условий.
Автор: заместитель председателя комитета по экономической политике Государственной Думы РФ
08 октября 2026