Сегодня в стране сложилась непростая ситуация. С одной стороны, у регионов есть огромная потребность в социальной инфраструктуре – школы, поликлиники, дороги, детские сады. С другой – бюджеты субъектов не справляются с этой нагрузкой. Инфраструктурные расходы регионов за первое полугодие 2026 года сократились на 30,3% – до 536,5 млрд рублей. У 36 регионов накоплены долги по вводу 123 инфраструктурных объектов на сумму 63 млрд рублей. Комитет по экономической политике Государственной Думы РФ рекомендовал принять в первом чтении законопроект, который меняет саму логику запуска социально значимых строек. Что за этим стоит – в материале «Октагона».
Строительный комплекс, который мог бы стать локомотивом восстановления, сам находится в кризисе. Объём строительных работ в стране за шесть месяцев 2026 года упал на 5% в сопоставимых ценах. В Сибирском федеральном округе – на 15,5%. Крупнейшие девелоперы с задержками возводят более 15% объектов – 2,4млн кв. м. Чистые обязательства строительных компаний достигли 481% EBITDA, это означает, что совокупный долг почти в пять раз превышает их прибыль.
Таким образом, «порочный круг» замкнулся: регион не может финансировать инфраструктуру, стройка падает, бюджет теряет доходы, а регион финансирует ещё меньше. Строительный комплекс формирует в среднем 15,8% налоговых поступлений региональных бюджетов, а в ряде субъектов – свыше 20%. Когда стройка падает, падают и доходы.
Строительная революция
Суть предложенного законопроекта заключается в смене стратегии – от «бюджет строит» к «бюджет гарантирует – бизнес строит».
Законопроект предлагает принципиально новый механизм – публичную проектную инициативу в рамках соглашений о защите и поощрении капиталовложений (СЗПК).
Что это означает на практике? Шаг первый: государство определяет объект.
Если новому району нужна школа, поликлиника или дорога, власти смогут сразу объявить компаниям, какой объект требуется, где он должен появиться и когда его нужно сдать.
Государство описывает параметры объекта и условия поддержки.
Шаг второй: бизнес предлагает условия. Компании выходят на конкурс и предлагают свой объём вложений, срок работ и размер необходимой бюджетной поддержки. При выборе победителя будут учитываться объём капиталовложений, объём необходимой государственной поддержки и срок реализации проекта. Это позволяет сравнивать предложения бизнеса по конкретным измеримым обязательствам, а не только по соответствию формальным требованиям.
Шаг третий: выбор инвестора и заключение соглашения. Победителя выберут по этим обязательствам. Затем с ним заключат соглашение о защите и поощрении капиталовложений и предоставят участок без отдельного земельного конкурса. Исключение ещё одних торгов сократит путь от решения о строительстве до выхода техники на площадку.
Почему это принципиально важно?
Прежде всего, это разрывает порочный круг бюджетной экономии. Сегодня регионы вынуждены выбирать: либо финансировать инфраструктуру и залезать в долги, либо экономить и тормозить развитие. Новый механизм позволяет привлекать частные деньги туда, где бюджет больше не справляется. Регион не строит школу за свои деньги, он гарантирует условия, а бизнес вкладывает капитал и получает доход в течение срока концессии или соглашения.
Во-вторых, это ускоряет стройку. Сегодня путь от решения о строительстве до выхода техники на площадку занимает годы. Два года уходит только на подготовительный этап КРТ – расселение, снос, перекладку сетей. Застройщик всё это время несёт затраты по кредиту под 18% годовых.
Новый механизм исключает лишние торги и позволяет начать стройку быстрее.
Кроме того, это даёт бизнесу предсказуемость. Соглашение о защите и поощрении капиталовложений – это гарантия неизменности условий на весь срок реализации проекта. Бизнес знает, что правила игры не поменяются. Это снижает риски и стоимость финансирования.
Как это работает на практике?
Представим ситуацию: в новом районе города нужно построить школу на 1100 мест и поликлинику на 500 посещений в смену. Бюджет региона не может это потянуть из-за дефицита, долгов, вынужденного секвестрования расходов. Поэтому регион начинает искать деньги, откладывает стройку на годы, люди ждут, район не развивается.
С новым механизмом регион объявляет конкурс. Государство описывает параметры: школа на 1100 мест, поликлиника на 500 посещений, срок сдачи – 2028 год. Бизнес предлагает: я вкладываю 5 млрд рублей, прошу бюджетную поддержку в размере 30% стоимости, срок реализации – 3 года. Побеждает тот, кто предложит лучшие условия. Заключается СЗПК, участок передаётся без дополнительных торгов. Стройка начинается быстрее. Школа и поликлиника появляются в срок. Регион получает объекты, бизнес – доход, люди – инфраструктуру.
Новый механизм позволит строить социальные объекты, привлекая частные инвестиции.Фото: сайт Государственной Думы РФ
Безусловно, на этом пути есть риски, над которыми необходимо работать.
Первый риск – слабость концессионного рынка. Счётная палата в своем отчёте фиксирует, что механизм концессий пока ещё не стал значимым инструментом привлечения инвестиций. Без создания региональных центров компетенций по ГЧП массового перехода на новые механизмы не произойдет.
Второй риск связан с политикой банков. Сегодня банки не готовы разделять риски проектов КРТ и возлагают всю ответственность на застройщика. Причина кроется в правовой конструкции: застройщик не собственник земли, а арендатор, поэтому банк лишён стандартного залога и требует дополнительных гарантий, что удорожает проект и снижает его привлекательность. Если банк получит право принимать в залог права по договору о КРТ целиком, он станет не просто кредитором, а совладельцем риска, участником проекта, заинтересованным в том, чтобы довести его до конца в случае проблем.
Это меняет мотивацию банка, он начинает активнее участвовать в структурировании сделки, гибче подходить к срокам и снижать стоимость финансирования. Как подтверждает Банк ДОМ.РФ, возможность залога прав по договору аренды «позволит сохранить высокий интерес инвесторов и банковского сектора к финансированию». Без этого любые разговоры о привлечении частных инвестиций в КРТ останутся благими пожеланиями.
Чтобы механизм заработал, требуются синхронные поправки в Земельный кодекс, закон об ипотеке и Градостроительный кодекс, поскольку необходимо прямо разрешить залог прав по договору о КРТ и снять административные барьеры.
Это не косметическая правка, а изменение самой логики финансирования комплексного развития территорий, и в «дорожной карте» правительства этот вопрос уже выделен как приоритетный.
Также существует риск, который можно отнести к субъективным, но от этого он не становится менее реальным. Он связан с неготовностью регионов работать по-новому. Переход от модели «бюджет строит всё» к модели «бюджет гарантирует – бизнес строит» требует не только инструментов, но и политической воли, и компетенций. Без этого даже при наличии механизмов регион продолжит ждать бюджетных денег, которых нет.
Бюджетный кризис регионов – не повод останавливать стройку. Это повод изменить роль государства в строительном комплексе: от плательщика – к гаранту, от заказчика – к регулятору. Без этого мы рискуем получить не просто падение объёмов, а разрушение строительной базы и кадрового потенциала, восстановление которого займёт годы. Законопроект, который мы рекомендуем принять – это первый шаг к новой модели, новой стратегии. Решение есть, оно требует политической воли и готовности менять правила игры.
Автор: заместитель председателя комитета по экономической политике Государственной Думы РФ
20 августа 2026