Средовой подход

То, что в текущем году каждая третья сделка проектного финансирования в ДОМ.РФ приходится на комплексное развитие территорий (КРТ), говорит о зрелости рынка, но одновременно высвечивает институциональный разрыв. Мы упираемся в ограничения 214-ФЗ и градостроительного законодательства, которые изначально писались под точечную застройку: «один дом – один котлован». Суть этих ограничений в том, что счета эскроу раскрываются по вводу конкретного дома, и направить средства дольщиков на строительство общей для всей площадки инженерной и транспортной инфраструктуры (магистральных сетей, коллекторов, внутриквартальных дорог) или выкуп сложного участка внутри проекта нельзя. Градостроительный кодекс, в свою очередь, принуждает дробить единый замысел на десятки градостроительных планов земельных участков и разрешений, не давая юридического статуса «комплексной застройке» как целостному объекту, что лишает застройщика гибкости при неизбежных изменениях мастер-плана.

В этом и заключена порочность логики «один дом – один котлован»: она искусственно разделяет проект на изолированные бизнес-кейсы, каждый из которых оптимизируется под быстрый возврат капитала, игнорируя экономику среды. Социальные, линейные и общественно-деловые объекты становятся финансово необеспеченным придатком – их окупаемость возможна только на масштабе всего квартала, однако механизмы перекрестного финансирования между очередями и нежилыми функциями заблокированы. Именно поэтому мы не можем мерить многофункциональную застройку с созданием рабочих мест и полноценной социальной инфраструктуры теми же «лекалами», что и стандартный ЖК из трёх башен. Нам нужен «кодекс КРТ» – такой свод норм, легализующий единый пул обеспечения, раскрытие эскроу под объекты общей инфраструктуры и мастер-план как правоустанавливающий документ.

Экономическая токсичность

Самая высокая «экономическая токсичность» в КРТ сконцентрирована на стадии подготовки территории. Механизм изъятия земель работает, но суды завалены исками о размере возмещения. Нужна унифицированная методика оценки, которая, с одной стороны, исключит спекулятивное завышение стоимости «гаражного фонда» и ветхого жилья, а с другой – обеспечит справедливое возмещение, предотвращающее социальный взрыв.

Параллельно мы видим разрыв между договорами о КРТ и бюджетными лимитами. Застройщик построил школу, а муниципалитет не может взять её на баланс и обеспечить эксплуатацию, потому что нормативы подушевого финансирования не были синхронизированы на старте.

Текущая модель с изолированными счетами эскроу оптимальна для одного дома, но не работает, когда в портфеле КРТ доля нежилой недвижимости превышает 25–30% и проект рассчитан на 10-15 лет. Поэтому мы говорим о необходимости закрепления в 214-ФЗ понятия «единого счёта эскроу комплексного развития». Его суть в том, что средства дольщиков со всех жилых очередей аккумулируются в едином пуле, и банк-кредитор под своим контролем разрешает застройщику целевое использование части этих средств на три группы расходов ещё до ввода конкретного дома: создание внутриплощадочных магистральных сетей и инженерной инфраструктуры; выкуп и расселение объектов в границах КРТ; строительство социальных объектов, если их последующее возмещение гарантировано бюджетным паспортом проекта.

При этом деньги дольщиков не смогут покинуть «инфраструктурный контур» до тех пор, пока обязательства по сетевым и социальным объектам не будут выполнены в заданных мастер-планом объёмах. Это сохраняет полную защиту средств граждан, но превращает эскроу-счета из инструмента строительства отдельной коробки в инструмент финансирования всей среды. Дополнительно возможно совместно с ЦБ и Минстроем рассмотреть целесообразность специализированного продукта «Финансирование КРТ» с использованием таксономии устойчивого развития, где ставка субсидируется под создание качественной городской среды.

Главный драйвер

Ключевая точка совершенствования – превратить КРТ из уникальной «сделки» в стандартизированный инвестиционный режим. Для этого видится необходимым внесение двух взаимосвязанных пакетов поправок.

Во-первых, необходимо легализовать в Градостроительном кодексе понятие «мастер-план» и придать ему статус правоустанавливающего документа. На утверждённый мастер-план (с зафиксированным функциональным зонированием, высотностью, плотностью, расположением всех объектов) будет выдаваться единое заключение о соответствии, заменяющее собой пакет точечных согласований. Застройщик получит право по ходу реализации перемещать отдельные объекты (школу, котельную, офисный центр) в границах КРТ без повторных публичных слушаний и переутверждения документации – при жёстком условии, что предельные параметры, установленные мастер-планом, не нарушаются. Это убирает административный люфт и даёт ту гибкость, которой так не хватает при длинном горизонте планирования.

Без мастер-плана застройщику приходится отдельно согласовывать изменения проекта и заново проходить предусмотренные процедуры.Фото: Наталья Чернохатова/Octagon.Media

Во-вторых, одновременно с договором о КРТ целесообразно обязать субъект Федерации и муниципалитет утверждать цифровой инфраструктурный паспорт проекта, в котором на весь 10-15-летний цикл жёстко фиксируются:

а) какие внешние сети, магистральные дороги и социальные объекты строит застройщик;

б) в каком объёме и в какие сроки они будут выкуплены или профинансированы за счёт бюджетов, с разбивкой по годам и кодами бюджетной классификации.

Если муниципалитет не может гарантировать выкуп, вступает в действие механизм «инфраструктурного выравнивания» через ДОМ.РФ – инфраструктурные облигации или казначейские кредиты под будущие налоговые поступления от созданной территории. Это полностью снимает коллизию «дом сдан – школа брошена», потому что финансовый поток бюджета и стройки «сшивается» в момент старта проекта.

Таким образом, озвученный в СМИ тезис зампреда Банка ДОМ.PФ Антона Медведева о том, что совершенствование нормативной базы для КРТ является ключевым направлением дальнейшего развития отрасли абсолютно верен: драйвер есть, деньги банков есть, спрос на качественную среду есть. Сейчас «бутылочное горлышко» – именно нормативная база. Первоочередная задача государства и, в частности, нас как законодателей – создать каркас, в котором сложные, масштабные проекты КРТ перестанут быть ручным торгом и станут стандартизированным инвестиционным конвейером, сохраняющим при этом уникальность архитектурного облика наших городов.

Артём Кирьянов – заместитель председателя комитета Государственной Думы РФ по экономической политике