От мечты к системной стратегии развития

65 процентов респондентов выбирают квартиры не выше седьмого этажа. При равной цене 38 процентов предпочли бы загородный дом – против 4 процентов выбравших квартиру в небоскребе. Это свидетельствует о явной смене парадигмы. Люди устали от шума (52 процента называют шумных соседей главной проблемой МКД), от плохой звукоизоляции (37 процентов), от дефицита парковок (25 процентов) и зелени (24 процента). Малоэтажное строительство способно дать ответ на эти вызовы, но только при условии, что мы превратим стихийный спрос в цивилизованный, экономически эффективный сегмент.

Запрос на тишину

Опрошенные чётко артикулируют запрос на приватность, тишину, близость к природе. Малоэтажные форматы (индивидуальные дома, таунхаусы, дуплексы, кварталы 3-5 этажей) отвечают этим ожиданиям. Это особенно важно для семей с детьми – целевой аудитории, определяющей демографическое будущее страны.

При этом малоэтажное домостроение (прежде всего, индустриальное – из домокомплектов, панельно-каркасных, модульных конструкций) имеет более короткий инвестиционный цикл, меньшую зависимость от тяжелой строительной техники и кранового хозяйства, выше оборачиваемость средств. В условиях дорогих кредитных ресурсов это критично.

Немаловажно, что малоэтажная застройка позволяет осваивать не только пригороды мегаполисов, но и средние и малые города, сельские территории.

В свою очередь, снижение плотности застройки уменьшает нагрузку на социальную инфраструктуру в переуплотненных районах, снижает конфликтность, связанную с парковками и общедомовым имуществом. Формируется класс ответственных собственников, заинтересованных в содержании своего дома и участка.

Системные барьеры

Как показывает практика, рынок малоэтажного строительства в России сталкивается с рядом серьёзных проблем, без решения которых потенциал так и останется нереализованным.

Главный тормоз – это отсутствие или крайняя изношенность инженерных сетей (газ, электричество, вода, канализация) и социальной инфраструктуры на земельных массивах. Девелопер, готовый строить качественное малоэтажное жилье, часто упирается в необходимость за свой счёт тянуть сети на километры, что делает проект нерентабельным. Администрации муниципалитетов не имеют бюджетов на опережающее создание инфраструктуры.

Кроме того, до 70 процентов индивидуального жилищного строительства в ряде регионов ведётся хозспособом, без профессиональных застройщиков, с низким качеством, нарушением технологий и без гарантий. Покупатель участка без коммуникаций и подряда рискует превратиться в «вечного строителя».

Классическая ипотека на ИЖС долгое время была заградительной: банки не понимали, как оценивать недострой, не было залоговой массы. Программы льготной ипотеки на ИЖС появились, но они не покрывают стоимость земли и инфраструктуры, а лимиты часто недостаточны. Проектное финансирование для малоэтажных комплексов только начинает развиваться, механизмы эскроу для ИЖС требуют отладки.

Согласования, получение технических условий, изменение вида разрешенного использования земли, подключение к сетям – всё это занимает месяцы и годы. Отсутствует единый регламент комплексного развития малоэтажных территорий, нет понятных «коробочных» решений для застройщиков.

Строительный комплекс исторически ориентирован на многоэтажное индустриальное домостроение. Не хватает мощностей по производству качественных домокомплектов, современных материалов, обученных бригад, особенно в регионах.

Именно поэтому представляется необходимым реализовать комплекс законодательных и организационных мер, которые превратят малоэтажное строительство в драйвер жилищной отрасли. В частности: в рамках инфраструктурной поддержки и стимулирования КРТ представляется необходимым:

– подготовить предложения по расширению механизма инфраструктурных бюджетных кредитов и облигаций на проекты комплексного развития малоэтажных территорий. Средства должны идти на строительство дорог, сетей, социальных объектов до начала продажи участков;

– разработать и утвердить типовые стандарты обеспеченности малоэтажных поселков инженерной и социальной инфраструктурой (школа, детсад, ФАП, коммерческие помещения) с возможностью гибкого применения в зависимости от масштаба проекта;

– законодательно закрепить возможность передачи застройщику земельных участков без торгов под обязательство строительства инженерных сетей и социальной инфраструктуры в рамках КРТ.

Замену изношенных инженерных сетей необходимо предусмотреть в рамках инфраструктурной поддержки малоэтажного строительства.Фото: Schekinov Alexey Victorovich/CC BY-SA 4.0

В части развития необходимых финансовых инструментов:

– предложить варианты специализированных ипотечных продуктов «Дом+Участок+Инфраструктура» с льготной ставкой, покрывающих стоимость земельного участка, подряда на строительство и подключение к сетям;

– изучить возможность предоставления налоговых льгот (по налогу на прибыль, НДС) для производителей домокомплектов и девелоперов, реализующих проекты малоэтажной застройки с готовой инфраструктурой.

Для снижения административных барьеров представляется необходимым принять меры, направленные на:

– упрощение порядка изменения вида разрешенного использования земель и перевода их под малоэтажную застройку;

– введение «регламента одного окна» для подключения к сетям с жёсткими сроками и ответственностью ресурсоснабжающих организаций.

Также представляется необходимой корректировка программ среднего профессионального образования и программ профессиональной переподготовки в части стимулирования подготовки специалистов в сфере малоэтажного строительства, готовых работать с современными технологиями и индустриальными домокомплектами.

Малоэтажное строительство способно стать мощным драйвером экономики, улучшить демографию и качество жизни. Но для этого нужна не точечная поддержка, а целостная государственная программа, объединяющая инфраструктурные, финансовые, административные и технологические меры.

Автор: заместитель председателя комитета по экономической политике Государственной Думы РФ