Дутые метры: почему льготная ипотека может стать невыгодной

Дутые метры: почему льготная ипотека может стать невыгодной

Экономика 28 декабря Тамара Карамазова

Программа льготной ипотеки для новостроек под 6,5 процента годовых продлена Правительством до 1 июля следующего года. Всего на эту антикризисную меру потратят рекордные 2,8 трлн рублей. Впрочем, до россиян эти деньги могут и не дойти, а обещанные президентом льготы – оказаться теми самыми благими намерениями, которыми вымощена дорога в ад.

Программа льготной ипотеки была запущена весной 2020 года президентом Владимиром Путиным для поддержания спроса на строящееся недорогое жильё. По её условиям ипотечная ставка не может превышать 6,5 процента годовых (разницу субсидирует государство), но некоторые банки кредитуют даже дешевле: по подсчётам оператора программы «Дом.РФ», средневзвешенная ставка у крупнейших банков в октябре составляла всего лишь 6,1 процента. На начало декабря граждане взяли 292 тысячи льготных кредитов на 837,9 млрд рублей – до 90 процентов всех ипотек на первичном рынке выдаются именно по этой программе. Программа должна была завершиться 1 ноября, но чиновники и банкиры неоднократно высказывались за её продление.

Опасность № 1: незаметная дороговизна

И всё было бы хорошо, если бы вместе со снижением ипотечных ставок застройщики, а вслед за ними и продавцы вторички не задрали цены. По оценке ЦИАН, за год действия программы собственники повысили стоимость продаваемых квартир в Москве на 12,6 процента, в Подмосковье – на 16 процентов, в Санкт-Петербурге – на 13 процентов. В результате, по расчётам руководителя центра разработки стратегий Газпромбанка Егора Сусина, покупатели «льготного» жилья фактически никаких льгот не получают: с учётом роста цен стандартный ипотечный платёж повысился до уровня 2019 года, когда средняя ипотечная ставка составляла 10,5 процента годовых.

Просто зарабатывают на ажиотажном спросе уже не банкиры, а застройщики и продавцы квартир. А покупатель проигрывает дважды: попавшись на рекламу «самых низких ставок», в реальности он переплачивает, при этом купленная им собственность может резко подешеветь после того, как программа будет закончена. О таком риске говорила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина.

«Виден рост цен на жильё на первичном рынке, который уже опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку. Своевременное завершение этой антикризисной программы позволит избежать формирования пузырей и сбалансировать на рыночной основе спрос и предложение на рынке жилья».

Эльвира Набиуллина | глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина
глава ЦБ РФ

Кроме того, банки, предлагая официально очень низкие ипотечные ставки, добирают плюс 1,5–2 процента к кредиту за счёт добровольного страхования жизни и различных побочных услуг, таких как оценка или электронная регистрация сделки.

Опасность № 2: первый взнос

Впрочем, не надо думать, что банки смогут заработать только на «дополнительных» услугах. Согласно правилам программы, первоначальный взнос должен составлять не менее 15 процентов от стоимости покупаемого жилья. И менеджеры банков продолжают рекомендовать своим клиентам для первоначального взноса брать потребительский кредит. Тут, конечно, никаких президентских льгот нет, и ставка значительно выше, и вдобавок к ней обычно удаётся навязать добровольное страхование. Ранее ЦБ выяснял, что каждая двадцатая ипотека выдаётся вместе с кредитом на первоначальный взнос. После введения льгот желающих взять ипотеку по рекордно низким ставкам стало значительно больше. Насколько – пока не известно. Банки, понятно, не склонны афишировать такую информацию, ведь по правилам ЦБ таких клиентов они должны включать в группу повышенного риска и создавать дополнительные резервы.

По правилам программы первоначальный взнос должен составлять не менее 15 процентов. Банки рекомендуют клиентам потребительский кредит для первого взноса. А тут уже никаких президентских льгот нет.По правилам программы первоначальный взнос должен составлять не менее 15 процентов. Банки рекомендуют клиентам потребительский кредит для первого взноса. А тут уже никаких президентских льгот нет.Фото: Кирилл Кухмарь/ТАСС

Но банкиры в этом особых проблем не видят, поскольку при выдаче кредита на новостройку у банка рисков значительно меньше, чем при ипотеке на вторичку. Как правило, такие кредиты выдаются на новостройки у застройщиков – партнёров банка, которые являются и гарантом ссуды для клиента. Если он не может платить – с банком расплачивается застройщик, а проданные квадратные метры он забирает себе и снова выставляет на продажу. Клиент же теряет и первоначальный взнос, и уже внесённые платежи, и возможность претендовать на квартиру.

Впрочем, те, кто пытается запрыгнуть, как им кажется, в последний вагон уходящего поезда, подобные риски, как правило, не просчитывают. И многие из тех, кто вряд ли сможет потянуть ипотеку, пытаются оформить её на призрачно льготных условиях. Желание иметь свой угол обычно пересиливает любые логические доводы, и клиент оформляет первоначальный взнос в кредит, покупает ненужную страховку и подписывается платить взносы на 10–20 лет за переоценённую недвижимость.