Покупатели квартир, проданных по «бабушкиной схеме», стали выигрывать в судах

Законодатели ищут меры по защите покупателей

Повышенную бдительность теперь приходится проявлять покупателям при приобретении у пенсионеров не только квартир, но и автомобилей. В столице у мужчины изъяли Volkswagen Tiguan, купленный за 1,8 млн рублей у владелицы-пенсионерки. Женщина обратилась в суд с просьбой признать сделку недействительной, так как она была совершена под влиянием мошенников.

История с отъёмом законно приобретенного имущества у покупателей по так называемой «бабушкиной схеме» в последние месяцы наделала столько шума, что ситуацией всерьёз озаботились законодатели. Проблема в том, что при отмене сделки и возврате квартиры продавцу, покупатели не могут получить обратно потраченные средства, так как они уже переданы мошенниками. В большинстве случаев силовикам удаётся задержать только посредников, а организаторы с деньгами исчезают.

Для защиты добросовестных приобретателей Росреестр предлагает внести поправки в законодательство, в рамках которых квартира может быть возвращена продавцу только после выплаты покупателю уплаченных за неё средств. Поступают также предложения о введении периода охлаждения после сделки купли-продажи: продавец сможет получить деньги только через 7-10 дней после подписания договора.

В качестве одной из мер рассматривается вопрос об обязательном страховании реализуемой собственности. Обсуждается также инициатива об увеличении ответственности за чистоту сделки нотариусов и риэлторов, а также о нотариальном заверении всех сделок с недвижимостью.

Суды стали принимать решения в пользу покупателей

Между тем, есть шанс на то, что ситуацию сумеют нормализовать сами суды, за счёт более взвешенного рассмотрения подобных дел. После многочисленных решений в пользу продавцов квартир, Фемида наконец проявила благосклонность к покупателям.

Верховный суд Якутии принял решение об отмене постановления нижестоящей инстанции о возврате проданной квартиры продавцу, пожилой женщине, обманутой мошенниками. В рамках рассмотрения дела была назначена повторная экспертиза, которая показала, что пенсионерка осознала последствия своих действий. Кроме того, суд указал, что покупатель и представители банка, через который квартира приобреталась в ипотеку, действовали в достаточной степени осмотрительно.

Обнадёживающее решение для пострадавших покупателей недвижимости принял кассационный суд по делу Нино Цитлидзе. Об истории женщины, которая уже четвертый год судится за купленную в ипотеку квартиру с обманутой в 2022 году мошенниками 64-летней учительницей Натальей Ивановой, мы рассказывали ранее.

Второй кассационный суд общей юрисдикции принял решение об отмене апелляционного определения Мосгорсуда о признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной и направил дело на новое рассмотрение с учётом выявленных нарушений.

Дела об оспаривании сделок с недвижимостью зависят от множества нюансов, в том числе статьи ГК: статья 177 (неспособность понимать значение действий) или статья 178 (заблуждение), по которой определяют состояние продавца во время сделки. Обычно решения в пользу покупателя принимаются в том случае, когда из обстоятельств дела и экспертизы психического состояния продавца, понятно, что он мог осознавать последствия своих действий, а покупатель проявил должную осмотрительность, говорит «Октагону» адвокат Татьяна Михайлова.

– В деле Цитлидзе продавец-пенсионерка подписала договор, подала заявление в Росреестр и снялась с регистрационного учёта, – уточняет эксперт. – Суд указал, что сам факт того, что женщина продала квартиру, чтобы получить деньги для их последующей передачи мошенникам, ещё не является основанием, чтобы признавать сделку недействительной. При этом не имеет значения и то, что преступники пойманы и осуждены. Кстати, суд первой инстанции в этом деле тоже встал на сторону покупателя. И лишь в апелляции, которая проходила уже после громкого дела Ларисы Долиной, это решение было изменено.

Суды всё чаще принимают решения в пользу добросовестных покупателей, признавая их сделки с недвижимостью действительными, даже если продавцы были обмануты мошенниками.Фото: Vladlen/Unsplash

Михайлова поясняет, что дела по оспариванию сделок с недвижимостью рассматриваются ежегодно, просто до истории с народной артисткой они не привлекали широкого внимания общественности и СМИ. Решения о признании сделки недействительной выносятся чаще, но вполне достаточно и дел, где суд вставал на сторону покупателя. То есть решение Верховного суда Якутии – далеко не первое и не уникальное.

«Проблема, что после дела Долиной суды стали чаще вставать на сторону обманутых мошенниками продавцов, даже в тех случаях, когда для этого нет достаточных оснований. Однако последние судебные решения дают надежду, что представители Фемиды начнут подходить к рассмотрению таких споров более тщательно. И временная паника на рынке вторичной недвижимости, в результате которого продавцам пенсионного возраста стало сложнее продать свою недвижимость, прекратится», – отмечает адвокат.

Дело Долиной рассмотрят в кассации

Между тем, кассация по делу о квартире Ларисы Долиной должна пройти 27 ноября. А на 28 число назначено оглашение приговора посредникам, которые участвовали в мошенничестве в отношении певицы.

Обстоятельства дела артистки отличаются от ситуации в деле Цитлидзе и деле о продаже квартиры в Якутии, поэтому достаточно сложно предсказывать, будет ли отменено постановление суда апелляционной инстанции о признании сделки недействительной, считает юрист Александр Востриков.

– Не в пользу покупательницы квартиры Полины Лурье говорят факты о том, что недвижимость продавалась по цене ниже рынка, а оплата осуществлялась наличными средствами. Кроме того, Долина не снялась с регистрации, что косвенно свидетельствует о том, что она не понимала, что ей действительно придётся выезжать из квартиры. Решение суда об отказе в двусторонней реституции, когда квартира возвращается продавцу, а деньги покупателю, достаточно спорно. Народная артистка с высокими гонорарами – это всё-таки не несчастная пенсионерка, которая после атаки мошенников осталась ни с чем. К тому же, передача наличных средств осуществлялась через банковскую ячейку под камерами. Но заседание апелляционного суда прошло в закрытом режиме, поэтому всех обстоятельств дела мы не знаем.