Покупатели квартир остаются без денег и недвижимости

За беспечность продавцов квартир платят покупатели

Очередная громкая история с лишением добросовестных покупателей квартиры, о которой стало широко известно на днях, окончательно подтвердила: действующее законодательство не даёт возможности полностью обезопасить себя при совершении сделки с недвижимостью на вторичном рынке.

Подмосковная семья Силевич приобрела 2-комнатную квартиру на юго-западе Москвы у 71-летней пенсионерки за 17 млн рублей. Перед сделкой покупатели выяснили у хозяйки мотивы продажи, объяснение не вызвало никаких подозрений, запросили справки из наркологического и психдиспансера, а также провели юридическую проверку недвижимости. Уже после поступления денег на счет пенсионерки поведение женщины вызвало подозрение у её собственного риэлтора.

Специалист по недвижимости обратился к правоохранителям, они допросили пенсионерку, но ничего подозрительного в её пояснениях не заметили. Однако сразу после выхода из отделения женщина передала всю сумму мошенникам, а затем, когда обман вскрылся, отказалась впускать новых собственников в квартиру и подала иск о признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной.

Пострадавшая семья Силевич сейчас вынуждена жить на съёмной квартире, одновременно выплачивая кредиты и долги за недвижимость, которой может лишиться. Дела последних лет показывают, что суды всё чаще встают на сторону продавцов, которые совершали сделки под влиянием мошенников, возвращая им утраченную жилплощадь. При этом получить деньги, уплаченные по сделкам, тоже непросто, ведь средства уже похищены мошенниками, а ничего кроме пенсий у обманутых пожилых людей часто нет.

Дело Долиной стало прецедентом

Общественный резонанс вокруг подобных историй возник после инцидента с Ларисой Долиной, которая под влиянием аферистов продала свою элитную квартиру, а полученные средства передала мошенникам. 8 сентября Мосгорсуд признал законным решение о возврате певице жилплощади несмотря на то, что покупательница приобрела квартиру певицы честно и не участвовала в мошеннических схемах.

Изначально решение суда еще первой инстанции о возврате квартиры Долиной было воспринято обществом скептически. Многие полагали, что так произошло, потому что она является известной личностью, а в случае, если бы на её месте оказалась обычная пенсионерка, недвижимость бы ей вернуть не удалось, говорит юрист Александр Востриков.

– Тем не менее несмотря на то, что российское право не является прецедентным, сработал так называемый эффект Долиной и суды стали выносить решения в пользу обычных россиян, продавших свои квартиры под влиянием мошенников, – объясняет эксперт. – Конечно, в процентном отношении от общего числа сделок на вторичном рынке недвижимости подобных случаев очень мало, но они крайне резонансные. По сути, в рамках действующего законодательства лишиться квартиры может любой добросовестный покупатель, и нет никаких способов, позволяющих на 100 процентов обезопасить себя от признания сделки недействительной.

Практика показывает, что никакой ответственности за случившееся не несут ни нотариусы, если их привлекали к регистрации сделки, ни банки, когда квартира покупалась в ипотеку. Да и поведение продавцов, якобы обманутых мошенниками, тоже вызывает много вопросов, считает Востриков.

Многие продавцы, ставшие жертвами мошенников, сразу же инициируют процедуру банкротства, чтобы не выплачивать пострадавшим от их же беспечности покупателям даже незначительные суммы со своей пенсии. Нередко пенсионеры продают многокомнатные дорогостоящие квартиры, но после случившегося никому не приходит в голову поменять жилье на более скромное и вернуть хотя бы часть средств пострадавшим. На самом деле вообще нет никакой гарантии, что в каждом конкретном случае продавцы передали полученные средства мошенникам, а не оставили их у себя. В том числе и поэтому текущая ситуация требует срочного вмешательства законодателей.

У продавца квартира, у покупателя – кредит

Один из самых резонансных случаев покупки «нехорошей» квартиры произошел еще в 2022 году с преподавателем московского педагогического вуза Нино Цитлидзе. Суды по этому делу тянутся до сих пор.

Девушка вместе с семьей купила квартиру в столице, часть средств были оформлены в ипотеку в банке, то есть сделка прошла полную банковскую проверку. За день до того, как семья должна была въехать в квартиру, выяснилось, что бывшая владелица передала все средства от продажи мошенникам и по их указке подожгла банкомат. Новую собственницу 64-летняя пенсионерка в квартиру просто не пустила и стала оспаривать сделку. Суд первой инстанции 2 мая 2024 оставил недвижимость за Цитлидзе. Однако после резонансного дела Ларисы Долиной в июне этого года Мосгорсуд отменил это решение и постановил вернуть квартиру первой собственнице.

Суды всё чаще возвращают квартиры прежним владельцам, оставляя покупателей без жилья и компенсации.Фото: Наталья Чернохатова/Octagon.Media

Между тем, в настоящий момент обманутая пенсионерка прошла процедуру банкротства, взыскать с неё деньги, уплаченные за квартиру, стало практически невозможно. К тому же первая собственница переоформила квартиру обратно на себя, а банк, в котором Нино Цитлидзе взяла ипотеку (все три года судебных разбирательств ей приходится её выплачивать), потребовал предоставить другой объект залога. Если он не будет предоставлен, девушку ждут штрафные санкции и дополнительные выплаты. В ближайшее время должно пройти ещё одно апелляционное слушание на решение суда.

Справка из ПДН не спасает, потому что суды при вынесении решения опираются не на психическое состояние человека в момент сделки, а на свободу воли в принятии решения, которой продавца лишили мошенники, говорит специалист по недвижимости Роман Благодаров.

– Даже когда у специалиста возникает подозрение, абсолютно точно убедиться, что никто не вводит продавца в заблуждение, невозможно. Мошенники часто действуют изощренно, а обманутые люди иногда это долго скрывают даже от близких. Оспаривание сделки происходит нередко через несколько месяцев и даже лет, в том числе, когда новые владельцы уже успевают сделать в квартире дорогостоящий ремонт. Были случаи, что сделки оспаривались даже тогда, когда в договор купли-продажи включался пункт, где продавец подтверждал, что не находится под влиянием третьих лиц, но и это не помогло. По сути, сейчас нам остается только рекомендовать клиентам не покупать квартиры у пенсионеров и у людей, которые продают единственное жилье без альтернативы в виде покупки другой недвижимости. Правда теперь из-за всех этих случаев проблемы возникают и у добросовестных продавцов, подпадающих под эти критерии, – заключает собеседник.

Между тем для защиты добросовестных покупателей депутаты предложили обязать нотариусов проводить правовую экспертизу сделки при заверении договора купли-продажи. Кроме того, появилась инициатива об обязательной проверке психического статуса при продаже жилья.