Лучший в России генплан утопит Краснодар

Лучший в России генплан утопит Краснодар

Истории 27 октября Константин Джултаев

Прокуратура Краснодара опротестовала решение местной думы об утверждении нового генплана города, признанного Российской академией архитектуры лучшим в стране. Подготовленный под личным кураторством губернатора Кондратьева документ нарушает права дольщиков и бизнесменов, грозит городу-миллионнику пробками и наводнением.

Острейшей проблемой Краснодара, как и многих других городов-миллионников юга России, уже три десятилетия является хаотичная нелегальная застройка. С начала 90-х местные власти согласовывали жилищные проекты на не предназначенных для этого землях, не соблюдая санитарные и иные обязательные нормы. Была и другая схема, когда бизнесмены узаконивали самовольные постройки через суды.

В результате на карте города появились целые незаконные кварталы. Наиболее печальную всероссийскую известность приобрёл микрорайон Музыкальный. Дома в этой части города располагаются настолько близко друг к другу, что в некоторых случаях соседи могут пожать друг другу с балкона руки, а фактическое отсутствие ливневой канализации приводит к постоянному затоплению дорог.

Микрорайон Краснодара Музыкальный – место, где фактически отсутствует ливнёвка, а жители соседних домов могут через окно передавать друг другу соль или сахар.Микрорайон Краснодара Музыкальный – место, где фактически отсутствует ливнёвка, а жители соседних домов могут через окно передавать друг другу соль или сахар.Фото: скриншот видео на YouTube

Горожане надеялись, что ситуация изменится, когда в 2013 году краевые власти совместно с администрацией города решили начать разработку проекта нового генерального плана Краснодара. В регионе было два крупных специализированных института, готовых заниматься этой работой, но конкурс выиграл санкт-петербургский Научно-исследовательский институт перспективного градостроительства. Предполагалось, что проект будет создаваться единой командой – местные власти и аналитики соберут и обобщат информацию о состоянии муниципалитета и его потребностях, а проектировщики из Санкт-Петербурга сформируют на её основе генплан до 2040 года.

Частные проблемы

Однако вскоре ситуация начала развиваться по другому сценарию. В 2015 году на пост губернатора Краснодарского края пришёл Вениамин Кондратьев. Он был сведущ в связанных с недвижимостью правовых вопросах: в 2003–2014 годах Кондратьев занимал пост заместителя главы администрации Краснодарского края по вопросам имущественных, земельных и правовых отношений; позже был сначала сотрудником ГУ федерального имущества управления делами президента РФ, а затем его руководителем.

В последующем несколько раз сменились главный архитектор города, руководство департамента архитектуры и градостроительства администрации Краснодара и состав участвующих в проекте специалистов.

В результате в проекте генплана появились неожиданные нововведения, грозящие многим краснодарцам серьёзными проблемами.

Первое из них чревато увеличением числа сносимых в городе недостроенных и эксплуатируемых домов. Суды по искам о сносе самостроев давно стали привычными для столицы Кубани. Эта кампания началась в 2017 году по инициативе Вениамина Кондратьева и с тех пор набирает обороты.

– В Краснодаре это модный тренд: хочешь насолить соседу или навредить бизнесу конкурента – пиши в муниципальный контроль, и соседа с конкурентом снесут, даже если у него есть необходимые документы, – рассказал «Октагону» местный бизнесмен.

В первую очередь под угрозу попали многие частные дома, построенные начиная с 80–90-х годов. В те времена не было ни Росреестра, ни чётких правил выделения земли и разрешений на строительство. У многих жителей есть только регистрация объектов недвижимости в БТИ, части заселённых кварталов до сих пор не существует на публичной кадастровой карте Росреестра, так как не проведено межевание их земель.

На сегодняшний день в составленный администрацией Краснодара реестр зданий и сооружений, возведённых с нарушением законодательства, включено 185 жилых и коммерческих строений.

Среди них есть как завершённые, так и недострои высотой от одного до шести этажей с разной степенью готовности. Реализация нового генплана может существенно удлинить этот список и увеличить нагрузку на суды.

– Раньше схема зонирования Краснодара была поделена на крупную клетку. В новом генплане она поделена на мелкую. В результате появились частные дома, попавшие сразу в две функциональные зоны. Например, в ИЖС (индивидуально-жилищное строительство) и ОД-2 (зона общественно-деловых объектов). В ОД-2 строить нельзя даже пристройки к уже существующему частному дому, что ущемит права собственников, – пояснил «Октагону» специалист в сфере градостроительства.

В запретную для строительства деловую зону вошёл даже элитный жилой комплекс Development Plaza, этот недострой, украшавший более 10 лет пересечение улиц Московской и 40-летия Победы, хорошо знаком краснодарцам.

Development Plaza – «элитный» недострой, более 10 лет украшавший запретную для строительства зону.Development Plaza – «элитный» недострой, более 10 лет украшавший запретную для строительства зону.Фото: сайт Development Plaza

Вопрос о судьбе застроенной частными домами территории возникнет и в связи с запланированным возведением на землях ИЖС новых очистных сооружений. Почему-то их предложено разместить не на муниципальных землях, а на принадлежащих частным лицам – горожанам.

Бизнесу здесь не место

Проект генплана застал врасплох и местных бизнесменов.

– По предварительной информации, мой объект попадает под строительство дороги. Так ли это? Если да, то каким образом будет проходить процедура изъятия? Объект является коммерческой недвижимостью и единственным средством дохода для меня и моей семьи, – задал вопрос в ходе общественных обсуждений проекта один из краснодарских бизнесменов.

ООО «Семья» получило официальное разрешение на застройку нескольких участков многоэтажными жилыми домами с инфраструктурой. Однако представители власти предложили, не уведомив представителей фирмы, изменить их статус.

– На основной части комплексной застройки, куда входят вышеуказанные земельные участки, расположены как построенные дома, которые будут введены в эксплуатацию в ближайшее время, так и строящиеся в настоящий момент, в том числе объекты инфраструктуры. Утверждение проекта генплана в существующей редакции влечёт нарушение прав многочисленных дольщиков, – считает представитель ООО «Семья».

Собственник участка по адресу: Московская, 105, лишь из проекта генплана узнал, что принадлежащую ему территорию планируется лишить производственного статуса и раздробить на зоны озеленённых территорий общего и специального назначения.

«Если данный документ будет принят без учёта моего мнения, появятся трудности в развитии данного земельного участка, что повлечёт за собой судебные тяжбы. Изменение функциональных зон приведёт к снижению инвестиционной привлекательности земельного участка, к снижению рыночной стоимости…»

Так заявил в своём обращении бизнесмен. Он предупредил, что проект генплана нарушает статьи 35 и 36 Конституции РФ (гарантируют право частной собственности и устанавливают право владения землёй).

Ещё один участник общественных обсуждений генплана предупредил, что строительство предусмотренных документом новых дорог приведёт к ликвидации целых микрорайонов:

– Тот, кто планировал, он вообще был на этом участке улицы от Ипподромной до МЖК? А ничего, что там коммерческие объекты, два огромных гаражных кооператива, частный сектор, территория МЖК, которую оставляют в зонировании как промышленную зону? Да там только половину МЖК надо снести, чтобы проложить дорогу. А самое главное – частный сектор, где люди не собираются покидать свои участки, при этом территория частного сектора даёт очень существенное озеленение.

Презентация развития транспортной инфраструктуры Краснодара. Источник: Краснодар/YouTube

Специалисты в сфере генпланирования предупреждали, что документ не решает транспортную проблему Краснодара. Сегодня город разделён железной дорогой. Попасть из одной его части в другую можно лишь по нескольким улицам (в основном по Северным мостам и под железнодорожным мостом по улице Суворова), на которых образуются пробки. Проект развития города не предусматривает демонтаж магистрали – по ней вместо поездов планируется провести монорельсовую дорогу. При существующей транспортной загрузке магистралей города очень актуален вопрос перехватывающих парковок, который также не решён в новом генплане.

Проект с тысячью но

Обстоятельный список претензий был высказан группой горожан, в которую вошли выпускники президентской программы подготовки управленческих кадров, участники проекта «Лидеры России» и представители экспертного сообщества Краснодара. В частности, они посчитали неуместной застройку многоэтажными домами большей части территории Чистяковской рощи и части территориальной зоны возможного катастрофического затопления в случае аварии на Краснодарском водохранилище.

– Целью предлагаемых изменений генплана является подготовка свободных земель вокруг города под высокоплотную многоэтажную застройку (при отсутствии инфраструктуры), что приведёт к созданию по периметру существующей относительно сбалансированной городской застройки нескольких аналогов Музыкального микрорайона с сопутствующими проблемами инженерного и социального характера, – отметили представители экспертной группы.

Но самой тревожной проблемой проекта генплана специалисты считают отсутствие в нём достаточного анализа гидрогеологической структуры земель.

Ранее на территории Краснодара находилось порядка двадцати озёр. Сегодня осталось менее половины из них. Остальные осушены, а на их территории стоят многоэтажные дома. Геология центра города является проблемной и требует тщательной проработки. Краснодарцы помнят провалы дорог по улицам Октябрьской и Тургенева, многие жалуются на воду в подвалах домов, но профильные специалисты не анализируют причины этого явления.

Дальнейшее игнорирование при застройке особенностей местной геологии и гидрогеологии при высокой сейсмоактивности может привести к необратимым последствиям, а в случае прорыва Краснодарского водохранилища при высокобалльном землетрясении превратит город в «Китеж-град».

При таком сценарии части города грозит затопление до пятого этажа, а в худшем случае – полное затопление.

Всего в ходе общественных слушаний было высказано более пяти тысяч замечаний к проекту. Но большинство из них не было принято во внимание.

Тем не менее 2 сентября городская дума утвердила стратегический документ. 14 октября Российская академия архитектуры и строительных наук признала генплан Краснодара лучшим концептуальным градостроительным проектом в стране. И в этот же день прокуратура внесла представление, в котором потребовала скорректировать документ. В прокурорском требовании говорится, что в генплане не учтены права обманутых дольщиков.

Дольщики жилого комплекса «Черкасский», похоже, обречены остаться без жилья. Строительство остановлено, поскольку землю под ЖК в соответствии с новым генпланом перевели в категорию «зона зелёных территорий».Дольщики жилого комплекса «Черкасский», похоже, обречены остаться без жилья. Строительство остановлено, поскольку землю под ЖК в соответствии с новым генпланом перевели в категорию «зона зелёных территорий».Фото: скриншот Яндекс.Карты

Шесть лет назад на участке по улице Обрывной было заморожено строительство ЖК «Центральный парк», ЖК «Черкасский» и ЖК «Алтайский», для финансирования которого было привлечено 1200 дольщиков. Принятый думой генплан лишает их шансов на получение жилья, так как переводит землю под этими ЖК в категорию зоны зелёных насаждений.

Школы не по плану

Одним из немногих политиков, изначально выступавших с критикой генплана, стал депутат Городской думы Краснодара Дмитрий Коломиец.

– Генеральный план – обширный документ, который определяет не только алгоритм застройки города, но и его комплексное развитие – строительство дорог, развитие зелёных зон, социальных объектов и многого другого, – отметил парламентарий.

По словам Коломийца, значительное увеличение количества функциональных зон в новом генплане и нежелание разработчиков учитывать то, что порядка 40 процентов земельных участков остаются неразмежёванными, привело к тому, что многие участки оказались поделены на несколько зон. Это противоречит положениям Земельного и Градостроительного кодексов, нарушает права собственников и приводит к несоответствию указанных в генплане границ некоторых микрорайонов реперным точкам. Несоответствие указанного в генплане назначения ряда участков их фактическому использованию грозит многочисленными судебными разбирательствами между жителями города и властью.

Нехватка учебных заведений печально прославила Краснодар на всю Россию.Нехватка учебных заведений печально прославила Краснодар на всю Россию.Фото: Игорь Онучин/ТАСС

Новый генплан, по мнению депутата, обостряет проблему обеспечения населения города социальными объектами. Нехватка учебных заведений печально прославила Краснодар на всю Россию. Например, в августе этого года федеральные СМИ сообщили, что в городской школе № 71 (одним из её учеников был в своё время Дмитрий Коломиец) было сформировано 33 параллельных первых класса – по количеству букв в алфавите.

– В генплане предусмотрено увеличение числа школ и детских садов, но прежде всего их должно стать больше в тех районах, где идёт застройка. Но в городе есть микрорайон с населением в 34 тысячи человек, где только одна школа. Ещё в одном микрорайоне разрешение на строительство пяти 25-этажных домов было выдано с обременением, что вместе с ними будет построена школа. В генплане этой школы нет. В посёлке Жуково остро стоит вопрос с нехваткой детских садов. Через какое-то время, когда дети вырастут, в нём будет не хватать школ. Из более чем пять тысяч высказанных в ходе общественного обсуждения поправок практически ничего не было учтено. Это профанация, никто не мониторит и не интересуется, что именно людей волнует, – обобщил депутат.

Советник главы администрации (губернатора) Краснодарского края Юрий Рысин пояснил «Октагону», что в ходе разработки генплана к документу высказывались претензии, которые будут учтены в ходе последующей работы. Но при этом назвал проект современным и крайне нужным для развития города:

– Например, сегодня общественных зелёных территорий в Краснодаре 360 гектаров. Разработчики нового генплана нашли совместно с администрацией Краснодарского края и администрацией города 3600 гектаров под перспективные зелёные зоны. Увеличиваем площадь в десять раз, чтобы соблюсти норматив.

«Есть недовольные люди, такой документ без этого не мог родиться. Но этот генплан хорош тем, что впервые такой документ выполнен на цифровой подоснове с учётом новых современных технологий проектирования, с учётом жёсткого соблюдения всех нормативов по социальным объектам, по озеленению».

Юрий Рысин | советник губернатора Краснодарского края Юрий Рысин
советник губернатора Краснодарского края

По его словам, создать подобный генплан для полуторамиллионного города с очень плотной застройкой и сложной транспортной схемой в течение года почти нереально.

– Но наши питерские коллеги сделали, честь им и хвала за это. Отдельные моменты при реализации генплана надо будет в дальнейшем уточнять в правилах землепользования и застройки, в проектах планировок, размежёвывать отдельные участки. В этом нет никакой трагедии, – подытожил Юрий Рысин.

Представитель Научно-исследовательского института перспективного градостроительства (НИИПГ), главный архитектор генплана Краснодара Ирина Гришечкина пояснила «Октагону», что НИИПГ не получал представления прокуратуры:

– Если будет представление прокуратуры в наш адрес, то мы будем его исполнять, для нас это – закон.

По словам Гришечкиной, разработчики документа учли 90 процентов предложений граждан, поступивших в ходе общественных обсуждений генплана.

Но некоторые замечания всё же были отклонены.

– Мы разрабатывали проект генерального плана, придерживаясь требований законодательства РФ и нормативов, принятых в Краснодарском крае. В Краснодаре школы работают в три смены, есть транспортные проблемы, мало зелёных насаждений – два квадратных метра на человека вместо нормативных 16. Учитывая, что на территории Краснодара всего 5 процентов муниципальной земли, администрация города не может решить эти проблемы, не затрагивая чьих-то интересов. Мы старались сделать сбалансированный документ, учитывая пожелания жителей и инвесторов, – сообщила главный архитектор генплана.

Ирина Гришечкина подчеркнула, что в законодательстве нет запрета на включение земельных участков сразу в несколько функциональных зон, и заверила, что разработчики генплана внимательно изучали особенности геологии территории Краснодара и учитывали вероятность прорыва Краснодарского водохранилища:

– В генеральном плане предусмотрены все инженерные мероприятия для нормального функционирования города и безопасности населения. Это стоит в основе любой проектной документации.

Главный архитектор генплана отметила, что в ходе работы пришлось столкнуться с давлением со стороны инвесторов-застройщиков. В частности, разработчики документа сдерживали попытки инвесторов запланировать строительство в зоне катастрофического затопления при прорыве Краснодарского водохранилища.

Краснодар