Несмотря на коронавирус, москвичи и питерцы раскупают в Крыму и Севастополе недвижимость – от бюджетных «однушек» до элитных коттеджей. Кроме того, рост курса доллара и евро на фоне экономического кризиса заставляет и самих крымчан инвестировать накопления в недвижимость. Цены на квадратные метры у моря продолжают расти. При этом из-за монополизма местных застройщиков качество жилья не улучшается.
Россияне в этом году стали чаще приобретать жильё в других регионах страны: по некоторым направлениям спрос вырос в 2–3 раза. Тенденцию фиксирует ряд федеральных сервисов по продаже и аренде недвижимости. Наибольшей популярностью ожидаемо пользуются Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Краснодарский край и Крым.
На полуостров, по данным Росстата, ежегодно переезжают около 50 тысяч россиян из других регионов, охотнее всего – с севера. В последние полгода к ним добавились москвичи и питерцы, которые приобретают недвижимость на фоне коронавируса – переживать самоизоляцию гораздо приятнее на берегу моря, чем в мегаполисе. Риелторские компании Крыма говорят о невиданном повышении спроса на жильё с июля – августа после отмены жёстких ограничительных мер на полуострове.
– В июле и августе активно шли продажи. Всё бюджетное жилье на ЮБК стоимостью до 4 млн рублей было раскуплено ещё летом. В данный момент много заявок на такие варианты, но мы не можем практически ничего найти клиенту, – рассказывает риелтор агентства недвижимости «Ялта Партнёр» Алексей Игнатенко.
Уходящий год стал рекордным не только по числу сделок с бюджетными вариантами, но и с элитной недвижимостью. Представитель компании Continent Group Максим Тарасов добавляет, что за шесть лет работы на рынке Крыма не видел спроса на жильё больше, чем в последние два месяца.
Активнее всего раскупают квартиры в Севастополе, Симферополе, Евпатории и городах на южном берегу Крыма, особенно в Ялте.
Эксперт отмечает, что на ситуацию повлияло несколько факторов.
— Первый – резкое сокращение хороших предложений по недвижимости. Из-за этого люди быстрее принимают решение о покупке. Второй – сильно начал скакать курс рубля, и люди, боясь потерять накопления, начали перекладывать всё в недвижимость. Третий – закончились новостройки. После того как снизили ипотечную ставку в два раза, все, кто находился на стадии принятия решения, разгребли у застройщиков квартиры до 6 млн рублей. Рынок новостроек Севастополя, например, за год распродался процентов на 70, – поясняет Тарасов.
Уходящий год стал для Крыма рекордным не только по числу сделок с бюджетными вариантами, но и с элитной недвижимостью.Фото: short_voyage/Shutterstock
Крым наравне с Калмыкией и Дагестаном – один из регионов-аутсайдеров по доступности ипотеки. Это связано с низкими и традиционно «серыми» зарплатами населения на фоне высокой стоимости жилья. Местным жителям, по данным Росстата и Банка России, нужно копить на первоначальный взнос более 30 месяцев. Для сравнения: в среднем по России – 21 месяц. В итоге крымчане могут позволить себе лишь наиболее бюджетные варианты в ипотеку.
– Роста доходов в Крыму не произошло, но ипотеку стали брать чаще благодаря льготной ставке в 6,5 процента. Крымчане сейчас рассматривают покупку квартиры как способ сохранить рублёвые накопления, – отмечает директор Института экономики и управления Крымского федерального университета имени В. И. Вернадского Виктор Реутов.
Жильё активно строится, но его всё равно не хватает
На полуострове фиксируется острый дефицит жилья, прежде всего бюджетного. В 2019 году застройщики сдали в Крыму 57 многоквартирных домов, это около 780 тыс. кв. метров жилья. Как сообщает Крымстат, примерно такой же объём ежегодно вводится в эксплуатацию, начиная с 2017 года. Всего в республике за период с 2014 по 2019 год было построено более 3,56 млн кв. метров жилья. Больше всего новых многоэтажек вырастает на ЮБК, в Симферополе, Феодосии и Керчи. Озвученные цифры не учитывают территорию города федерального значения Севастополя, который в прошлом году ввёл фантастические 570 тыс. кв. метров.
Несмотря на это, Крым до целевых показателей нацпроекта «Жильё и городская среда» всё равно не дотягивает. В конце 2019 года республиканские власти даже просили Минстрой РФ пересмотреть план и снизить его хотя бы на треть: с 1,031 млн кв. метров запланированного к вводу в 2020 году жилья до 750 тыс. кв. метров. Для сравнения: в самый лучший советский период в Крыму вводилось в эксплуатацию 950 тыс. «квадратов» жилья в год.
Вице-премьер Крыма Евгений Кабанов назвал плановые показатели Минстроя практически невыполнимыми с учётом отмены долевого строительства и перевода объектов на проектное софинансирование через эскроу-счета.
Проблема наслаивается на отсутствие конкуренции на банковском рынке, в результате чего застройщики вынуждены либо брать займы у банков под высокие проценты, либо рассчитывать на свои средства, а это могут позволить себе только крупные компании.
Но и запланированных объёмов в 750 тыс. кв. метров для полуострова недостаточно, особенно учитывая то, что в первом полугодии 2020 года объёмы ввода жилья в эксплуатацию в Крыму снизились на 54 процента. Прежде всего, это связано с ограничительными мерами из-за пандемии коронавируса – на некоторое время республиканские власти приостановили работу застройщиков и запретили въезд на полуостров строителей-вахтовиков.
Есть ещё одна проблема: в Крыму катастрофически мало свободной земли, особенно с подведёнными коммуникациями, которые застройщику прокладывать зачастую невыгодно.
Как рассказывает председатель Ассоциации предпринимателей Республики Крым и города Севастополя, директор «МЖК-СтройКрым» Иван Хуторной, его партнёрам из Перми пришлось отказаться от идеи строительства нового микрорайона в посёлке Зуя в Белогорском районе Крыма из-за дороговизны подведения сетей электроснабжения.
Главная проблема в Крыму – нехватка свободной земли, особенно с подведёнными коммуникациями.Фото: caHek2x//Shutterstock
Наибольший дефицит свободных площадей – на южном берегу Крыма, где одновременно самая дорогая земля в регионе. В Ялте стоимость сотки достигает рекордных 975 тыс. рублей. Это дороже, чем в Сочи и Санкт-Петербурге.
– В Ялте очень мало места, а земля очень дорогая. Сейчас же по российским нормативам нужно построить кроме самого дома паркинги и инфраструктуру. Из-за этого в самой Ялте новостроек практически нет, – отмечает Алексей Игнатенко.
Цены продолжат расти
Пропорционально с увеличением спроса начали расти и цены на жильё. По данным федерального портала недвижимости «Росриэлт», стоимость квартиры в Ялте за год выросла на 17 процентов и приблизилась к московским Химкам и Одинцово – один «квадрат» в курортной столице Крыма стоит на уровне 140 тыс. рублей. Чуть дешевле в соседней Алуште (106 тыс. рублей) и Севастополе (99 тыс. рублей). За 80 тыс. рублей можно купить квадратный метр в Симферополе. Самое бюджетное жильё на полуострове в Бахчисарае – около 52 тыс. рублей. Дешевле разве что на севере региона. Это объясняется низкими зарплатами, удалением от моря и близостью химпрома.
Аналитики компании Restate.ru называют ещё более впечатляющие цифры: Ялта поднялась в цене на 23 %, Алушта – на 31 %, Севастополь – на 10 %. Местные риелторы говорят о росте на 20-25 % с начала года.
— Сегодня рынок даёт очень хороший прирост. Если купить квартиру сейчас за 5 млн, то буквально через полгода её можно продать за 6 млн рублей. Например, в Севастополе до карантина средняя стоимость однокомнатной квартиры в сданном доме без ремонта была на уровне 4 млн рублей, сегодня уже 5 млн рублей, – отмечает Максим Тарасов.
При этом речь идёт в основном о вторичном рынке. Новостройки не так активно растут в цене, уверяет Виктор Реутов. Наибольший скачок роста был полтора года назад в среднем с 50–65 тыс. рублей за квадратный метр до 75–85 тыс. рублей. Это было связано с отменой долевого строительства и перехода на другой тип финансирования.
«Нужно понимать ещё одну особенность крымского рынка – у нас много продавцов с Украины, которые продают за доллары. И цена их квартир зависит от курса. Если курс был 65, а потом прыгнул до 80, то и цена пропорционально выросла».
Алексей Игнатенко
риелтор АН «Ялта Партнёр»
Цены, по мнению экспертов, продолжат расти и в дальнейшем. Новых предложений на рынке практически не появляется, а существующие новостройки распроданы на 70 процентов. По прогнозам, стоимость вырастет в течение следующего года ещё примерно на 15 процентов.
Подводные камни рынка
Приезжающие с материка россияне не знают конъюнктуру рынка, говорит Алексей Игнатенко. Например, они часто хотят квартиры в новых домах на первой линии в Ялте и Алуште, хотя это нереально – там можно купить разве что «сталинки» и «хрущёвки», часто зданиям по 100–130 лет. В старых домах не редки незаконные перепланировки и пристройки у первых этажей с «самозахватами» земли.
В Крыму довольно много и проблемных новых объектов – на 2019 год таких многоэтажных домов было около 40. Речь чаще всего идёт о превышении этажности и отсутствии разрешений на начало строительства. По данным федерального автономного учреждения «РосКапстрой», подведомственного Минстрою РФ, Крым – один из лидеров по количеству самостроев.
Ещё одна крымская проблема – невысокое качество жилья.Фото: Сергей Мальгавко/ТАСС
Известное имя местной компании-застройщика не всегда является гарантией качества. По объёму ввода жилья за 2019 год в Крыму лидируют такие крупные застройщики, как «Монолит», СКГ, «Карбон», ГК «Владоград» и СК «Консоль-строй ЛТД». Три первых компании занимают более 70 процентов рынка. При этом по потребительским качествам ЖК, согласно оценке Единого ресурса застройщиков, «Монолит» находится на третьем месте, «Карбон» на четвёртом, «Владоград» на шестом, а СКГ и «Консоль» занимают соответственно восьмую и девятую позиции.
– Тот случай, когда между объёмом ввода жилья и его качеством знак равенства не стоит. Зачем делать хорошо, когда конкуренции нет? Крупнейшие застройщики у нас провластные – это не секрет, получение земли под застройку им облегчено. Новым компаниям, даже крупнейшим российским застройщикам, получить разрешение на стройку крайне сложно. Вернее, можно, но где-нибудь в Черноморском, но для кого там строить без платёжеспособного спроса? – говорит Иван Хуторной.
Симферополь
03 ноября 2020