Меняем деньги на метры

Меняем деньги на метры

Экономика 30 октября Игорь Лесовских

Россияне часто пытаются сохранить свои капиталы, вкладывая их в недвижимость. Льготная ипотека, давшая толчок буму продаж летом и весной, продлена Правительством до июля 2021 года. Но безумной скупки квартир уже не будет. «Октагон» вместе с экспертами выяснял, что будет с ценами на квартиры в ближайшие месяцы, почему покупка малоформатной квартиры «про запас» или «для детей» хуже расширения жилплощади и во что сейчас стоит вкладываться на рынке недвижимости.

Программа льготной ипотеки по исторически самой низкой для России ставке 6,5 процента, действовавшая с апреля текущего года, продлена на следующий год. Постановление во вторник, 27 октября, подписал председатель Правительства РФ Михаил Мишустин. До 12 млн рублей можно взять на покупку недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге и до 6 млн рублей – в остальных регионах страны.

За прошедшие полгода было выдано более 230 тысяч кредитов на 669 млрд рублей.

Рекордным месяцем оказался сентябрь, когда более 60 тысяч семей получили ипотеку. По подсчётам Правительства, продление программы позволит взять кредит ещё 600 тысячам россиян на сумму 1,8 млрд рублей. При этом до конца года уже должно быть выдано 152 тысячи одобренных кредитов на 303 млрд рублей.

Жильё нарасхват

По данным аналитиков сервиса Price.ru, спрос на новостройки за девять месяцев текущего года вырос по России на 30 процентов, а в Москве – более чем на 50 процентов. При этом наибольший интерес покупателей вызывали однокомнатные квартиры (прирост на 66 процентов).

В пятёрку самых востребованных городов для покупки квартир вошли Москва, Санкт-Петербург, Воронеж, Екатеринбург и Новосибирск. Но наблюдались и необычные всплески интереса в других регионах.

©octagon.media, 2020©octagon.media, 2020

– Льготная ипотека простимулировала покупку квартир в новостройках. С июня мы зафиксировали резкий рост заявок на ипотеку. Сейчас, например, выдачи «Райффайзенбанка» в Екатеринбурге продолжают прирастать примерно на 20 процентов месяц к месяцу, – рассказала «Октагону» руководитель направления по развитию розничного бизнеса «Райффайзенбанка» в Сибирско-Уральском макрорегионе Ирина Ярыгова.

На рынке скупили недвижимость всех категорий – от малоформатных студий до жилья премиум-класса.

– С июня мы наблюдали реализацию отложенного спроса, несмотря на частичное снятие ограничений, и достигли пика в августе. Конечно, в условиях карантина люди стали чаще анализировать свой стиль жизни и стремились купить новое жильё, что привело к росту спроса, – пояснили изданию в консалтинговой компании Knight Frank (специализируется на элитной недвижимости).

Антикризисный ажиотаж

По мнению экспертов, причиной бешеного спроса стал стандартный кризисный сценарий: люди хотели купить дополнительную недвижимость из страха перед падением рубля. Свою роль сыграл и переход застройщиков на проектное финансирование и эскроу-счета, из-за которых квадратные метры в только-только строящихся домах станут дороже. Льготная ипотека стала финальным аргументом для принятия решения о покупке квартиры.

– Недвижимость у большинства россиян остаётся надёжным активом сохранения средств, поскольку если в краткосрочной перспективе цены могут снизиться, то в долгосрочной квадратные метры стабильно дорожают. К факторам, повлиявшим на рост спроса на недвижимость, помимо льготной ипотеки можно отнести нестабильный курс рубля в текущей ситуации и снижение ключевой ставки, что привело к уменьшению доходности банковских депозитов, – поясняет «Октагону» аналитик группы компаний «Финам» Наталия Пырьева.

В качестве примера удачного вложения средств эксперты приводят ситуацию с ценами на недвижимость в Москве.

©octagon.media, 2020©octagon.media, 2020

– В сентябре 2017 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы составляла 188 тыс. рублей. Сегодня – 225,5 тыс. рублей. Рост за три года на 20 процентов. Это хорошие показатели, которые и привлекают инвесторов. Недвижимость – понятный и предсказуемый инструмент даже для непрофессиональных инвесторов. И самое главное, в отличие от фондового рынка, где потерять деньги можно в один день, недвижимость реагирует на любые изменения с лагом по времени, что оставляет возможности для манёвра, – рассказала корреспонденту «Октагона» главный эксперт аналитического центра «ЦИАН» Виктория Кирюхина.

Риски от вложения в квартиру выросли

Подходить к покупке нужно обдуманно: приобретение квартиры «про запас» с расчётом на её перепродажу через год-два нецелесообразно. Так было в кризис 2014 года, когда на фоне стремительного обесценивания рубля в офисах продаж выстраивались очереди из желающих «перевести» свои рублёвые сбережения в квадратные метры. Однако впоследствии из-за резкого роста ключевой ставки владельцы жилья, решившие его продать, столкнулись с проблемой: высокие ставки по ипотеке ограничили спрос на вторичном рынке, который так же, как и в 2020 году, остался без субсидирования.

– На наш взгляд, стратегия покупки жилья с надеждой на рост его стоимости сейчас является проигрышной. Особенно если говорить о низкой стадии готовности проекта, от цены на этом этапе стоимость метра раньше отрастала сильнее всего – до плюс 20 процентов за два – два с половиной года. Сейчас более трети новостроек уже перешли на эскроу, а при этой схеме не предполагается, что на выходе цена квартиры будет выше. Она близка к финальной ещё до закладки дома, поскольку в неё заложены проектные кредиты, – поясняет изданию аналитик ИК «Фридом Финанс» Валерий Емельянов.

По оценкам экспертов, покупка квартиры для сдачи в аренду тоже выгодна не всегда.

«В итоге, если у вас есть больше 7 млн и вы думаете, купить под аренду или нет, нужно учесть, что чистая доходность (за вычетом ремонта, коммуналки и с учётом простоя) в лучшем случае составит 5 процентов годовых. Проще положить эти деньги в банк или купить на них гособлигации – менее трудозатратно, а выхлоп такой же».

Валерий Емельянов | аналитик ИК «Фридом Финанс» Валерий Емельянов
аналитик ИК «Фридом Финанс»

Стратегия имеет смысл, если объект удачно расположен, но, например, в Москве и других крупных мегаполисах с этим бывают проблемы. Рядом с метро жилья строится мало, а на окраинах сложнее сдать квартиру по приемлемой цене.

Льготная ипотека потеряла смысл

По идее, продление льготной ипотеки должно сохранить подогретый интерес к покупке квартиры, но простые расчёты показывают, что этот инструмент теряет привлекательность на фоне роста цен на новостройки. Об этом накануне продления программы говорил председатель правления ПАО «Сбербанк» Герман Греф: «Это нерационально. Дальнейшего снижения льготной ставки не нужно. После такого всплеска спроса будет сильный провал».

– Пока ставка в 6–6,5 процента выглядит привлекательно для многих потенциальных покупателей квартир, которые привыкли к более высокому проценту. Эмоционально это работает на принятие решения о выходе на рынок жилья. Но возможностей для вовлечения в рынок новых покупателей с невысокими доходами с каждым днём всё меньше. Дело в том, что рост цен на 20 процентов на квартиры убивает всё преимущество от снижения ипотечной ставки, – комментирует «Октагону» заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риелторов Михаил Хорьков.

Для примера можно взять стандартную для регионов ситуацию. Двухкомнатная квартира в начале лета стоила 4 млн рублей. Первоначальный взнос за неё в 20 процентов составлял 800 тыс. рублей, а ставка по кредиту была 9 процентов. Таким образом, ежемесячно заёмщик платил чуть более 28,7 тыс. рублей. За весь срок 20-летнего кредита он переплатил бы 3,7 млн рублей. Если срок кредита снизить до 10 лет, то переплата составит 1,6 млн рублей, но и платёж вырастет до 40,5 тыс. рублей.

В нынешней ситуации первоначальные вложения покупателей стали выше – квартира подорожала на 20 процентов и стала стоить 4,8 млн рублей. Первоначальный платёж равен уже не 800 тыс. рублей, а 960 тыс. рублей, а вот ежемесячный платёж остался на прежнем уровне – 28,6 тыс. рублей на 20 лет и 40,5 тыс. рублей на 10 лет. Переплата в первом случае составит 3 млн рублей, а во втором – 1,4 млн рублей.

Квартиры «для детей» могут подешеветь

За последние 10 лет средняя площадь жилья в России уменьшилась с 72 до 59 метров. Страна в этом смысле движется против глобальных трендов. Например, в Евросоюзе, где, как и у нас, предпочитают формат квартир и апартаментов, средний метраж растёт во всех странах, включая отстающие южные государства вроде Италии, Греции, Испании. И там сейчас площадь среднего по размеру жилья составляет от 80 до 90 метров.

Но именно малоформатное жильё («однушки» до 39 квадратных метров и студии) стало первым активом, на который обратили внимание россияне. Если посмотреть на оставшиеся предложения в крупных жилищных проектах, то видно, что свободных малоформатных квартир меньшинство: на что у людей хватало накоплений, то они и покупали на будущее – «для детей» или «про запас». Впрочем, эксперты не уверены, что этот шаг для сохранения своих сбережений был верным.

– Сценарии, при которых в ближайшие годы на рынок выплеснутся все эти скупленные квартиры и обрушат на них цены, не исключены. Такое уже наблюдались в 2009 и 2016 годах, когда цены на вторичку падали на 15–30 процентов, в том числе из-за сброса инвестиционных квартир. Если предположить, что ценовой максимум текущего кризиса будет достигнут до конца этого года, то следующий минимум придётся на середину 2023 года. Примерно два с половиной года требуется инвесторам, чтобы произошла смена настроений с эйфории до паники, – отмечает Валерий Емельянов.

Впрочем, в ЦИАН уверены, что массовый выход на рынок купленных сейчас «про запас» квартир возможен в случае роста налоговой нагрузки, если за вторую и последующие квартиры придётся платить по большей ставке.

– А вот опасаться массового дефолта заёмщиков не стоит. Доля просроченной задолженности по таким займам составляет 0,9 процента, причём на первичном рынке – 0,4 процента, на вторичном – 1,1 процента. То есть заёмщики весьма дисциплинированны – опасения насчёт массовых просрочек и формирования «ипотечного пузыря» нет, – поясняет Виктория Кирюхина.

Цены могут упасть, но скорее стагнируют

Следующий год для рынка недвижимости пройдёт с трендом на стагнацию. Впрочем, не везде. По мнению аналитиков Knight Frank, динамика будет зависеть от расположения объекта, класса, конъюнктуры рынка и конкурентоспособности проектов.

– По нашим прогнозам, в 2021 году рост цен замедлится. Во-первых, потенциальный спрос распределится на большем временном отрезке, ажиотаж спадёт. Рост стоимости придётся в 2021 году на первую половину года. В первом же полугодии будет реализован основной спрос, поэтому во второй половине года цены будут стагнировать, в том числе и по причине конкуренции с сегментом готового жилья, – считает Виктория Кирюхина.

Но есть надежда на снижение цен. На это могут оказать влияние курс рубля, доходы населения и эпидемиологическая обстановка.

– Допустим, если случится новый локдаун, а население потеряет ещё часть доходов из-за падении, то девелоперам придётся снижать цены. И наоборот, если доходы сильно не просядут, а общая экономическая ситуация будет налаживаться, то застройщики смогут и дальше поднимать цены, – заключает Наталия Пырьева.

Так что же делать тем, кто собрался заняться покупкой жилья сейчас? По мнению властей, это ещё порядка 600 тысяч семей.

«Обратить своё внимание нужно на более качественный формат жилья, который подходит для проживания молодых семей и семей с детьми. Что же касается студий, то не исключено, что их ждёт судьба комнат. Ещё несколько лет назад комнаты были хорошим вложением средств. Люди из регионов покупали комнаты в мегаполисе, допустим, для детей-студентов, а затем продавали их по выросшим ценам и вкладывались в “однушки”. Но сейчас комнаты стали неликвидным товаром на рынке».

Михаил Хорьков | заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риелторов Михаил Хорьков
заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риелторов

По мнению эксперта, логичным сегодня является расширение и улучшение уже имеющегося жилья, а не покупка некачественной малоформатной недвижимости «про запас».

Тренд на качественное жильё видят и в ЦИАН, отмечая, что на рынке среднестатистическими клиентами сейчас являются семьи с детьми, нацеленные на приобретение двух- и трёхкомнатных квартир.

– Кроме того, самоизоляция и переход на дистанционную работу приводят к смещению спроса в пользу жилья с ещё одной небольшой, но отдельной комнатой, которую можно будет оборудовать под отдельный кабинет. То есть спрос как раз будет смещаться в сторону больших объектов по числу комнат. В среднесрочной перспективе именно удалённая работа, а не льготная ипотека будет способствовать изменению планировок и структуры предложения, – уверена Виктория Кирюхина.