Строительную сферу часто называют драйвером российской экономики, и в определённом смысле эта формулировка оправданна. Возведение новых объектов – это рост заказов для цепочек смежных производств, развитие инфраструктурных проектов, рабочие места и налоговые отчисления в местные и региональные бюджеты. Одновременно этот вид бизнеса крайне чувствителен к кризисным явлениям в других областях экономики, и при неблагоприятном развитии событий строительный бум, подогреваемый в России льготной ипотекой и проектами комплексной реновации территорий, может стать не только зоной риска для инвесторов, но и источником или катализатором серьёзных проблем.
Недавно банк ВТБ отчитался о распределении ипотечных кредитов, выданных им с января по сентябрь этого года, по регионам. Больше всех получили Москва, Санкт-Петербург, Республика Татарстан, Московская, Ленинградская, Новосибирская и Свердловская области. А если сравнить суммы кредитования, получится, что 57 процентов от общей суммы банковских кредитов было выдано в семи из 85 субъектов. Такой перекос в пользу благополучных регионов объективно обоснован: банки работают там, где на их продукты есть платёжеспособный спрос. Но вместе с тем нельзя не признать, что программа ипотечного кредитования работает не на связность, а на углубление раскола страны на благополучные и неблагополучные зоны.
Впрочем, на российском рынке недвижимости есть много самых разных проблем.
Одной из них стала отмеченная в июне этого года тенденция к избавлению собственников от купленной в кредит недвижимости: количество выставленных на продажу квартир с обременением, как правило, находящихся в залоге у банков-кредиторов, выросло в годовом выражении на 20 процентов. Затем Национальное бюро кредитных историй зафиксировало существенное (на 41,4 процента) падение спроса на ипотечные кредиты.
Эксперты объяснили отрицательную динамику рынка ростом цен, подогретых увеличением стоимости строительных материалов и льготной ипотекой, незначительным повышением процентной ставки по ипотечным кредитам и продолжающимся снижением платёжеспособности значительной части населения.
По данным Росстата, в первом полугодии 2021 года в России было построено на 29,7 процента больше жилья, чем за аналогичный период 2020 года, и на 21,3 процента больше, чем в доковидном 2019 году. При этом растёт число новых объектов и разрешений, выдаваемых на строительство, а общая площадь строящихся и проектируемых домов почти в полтора раза превосходит объём сдаваемого в эксплуатацию жилья.
Это означает, что мы имеем почти 30-процентный рост предложения при отмеченном в сентябре 40-процентном падении спроса на льготную ипотеку, за счёт которой в 2020 и первой половине 2021 года был обеспечен подъём продаж. А продолжающийся строительный бум и медленное, но неуклонное падение покупательной способности населения ведёт к ещё большему увеличению разрыва между низким спросом и избыточным предложением.
При сохранении этих тенденций первичный рынок недвижимости ждёт классический кризис перепроизводства со всеми вытекающими из этого последствиями.
Москва и столицы регионов-доноров могут рассчитывать на частичное смягчение негативных явлений за счёт мультипликативного эффекта трёх влияющих на первичный рынок недвижимости факторов: программ реновации, в ходе реализации которых часть жилого фонда будет куплена регионом для расселения сносимых домов, решения о предоставлении льготной ипотеки семьям с одним ребёнком (родившимся после 1 января 2018 года) и продажи части квартир инвесторам, платёжеспособным представителям местного среднего класса, провинциальному бизнесу и выходцам из ближнего зарубежья.
Но эти расчёты могут не оправдаться, поскольку программы реновации реализуются крайне медленно даже во вполне благополучной Москве, число платёжеспособных семей с одним ребёнком ограниченно, а частный спрос (местных жителей, районного бизнеса и гостей из стран постсоветского пространства) невелик просто потому, что удовлетворялся и до начала строительного бума.
Развитие ипотечного кризиса и его влияние на состояние финансового рынка можно во всех подробностях изучить на примере того, что происходило в 2000-е годы в Соединённых Штатах. На первом этапе (2002–2004 годы) низкие ипотечные ставки привели к увеличению спроса на жильё, что спровоцировало рост цен и строительный бум, который, в свою очередь, привёл к избытку предложения. Чтобы ликвидировать разрыв между спросом и предложением банки снизили требования к платёжеспособности заёмщиков, а гарантией возврата кредита стал залог в виде купленной на эти средства недвижимости.
На втором этапе (2005–2006 годы) доля ипотечных кредитов с высокой степенью риска выросла с 8 до 20 процентов, а показатель долговой нагрузки (ПДН), представляющий собой отношение кредитных выплат к реальным доходам, начал колебаться в районе 100 процентов. Несмотря на критическую ситуацию, банки продолжили кредитование, но перешли к плавающему проценту, привязав его к конъюнктуре рынка.
Часть заёмщиков, не способных обслуживать кредиты, погасила их, отдав жильё банкам, которые выставили его на продажу, что привело к снижению цен.
Третий этап (2007–2008 годы) – это продолжение падения цен, которое затруднило рефинансирование кредитов, и повышение плавающих ставок, спровоцировавшее рост ПДН до 127 процентов. Заёмщики стали массово отказываться от выплаты кредитов и передавать недвижимость банкам, которые несли убытки из-за снижения цен. Рухнувший ипотечный рынок потянул за собой обесценивание привязанных к нему банковских инструментов, прекращение потока частных инвестиций в рынок кредитования и падение на 40 процентов рынка ценных бумаг по всему миру.
Если наложить матрицу ипотечного кризиса в США на происходящее сегодня в России, придётся признать, что наша страна прошла первый этап и находится в начальной стадии второго. Льготная ипотека уже спровоцировала рост цен, кредиты выдаются под залог купленного жилья, почти в два раза – с 11,9 процента в 2019 году до 20 процентов на сентябрь этого года – вырос средний ПДН, характеризующий уровень закредитованности населения. При этом доля неподъёмных кредитов (реальный ПДН выше 80 процентов) составляет в сегменте ипотечного кредитования 20 процентов.
Получается, что в зоне риска находится каждый пятый из почти 3 млн кредитов на общую сумму около 9 трлн рублей, а продолжающийся рост числа безработных и падение доходов занятого населения влияют на расширение зоны риска. Иначе говоря, сегодня банки-кредиторы могут столкнуться с невозвращением кредитов на сумму, сопоставимую с 10 процентами от доходной части федерального бюджета, а завтра она может стать ещё больше.
На нестабильность ипотечного рынка работают и внешние факторы: замедляющий мировую экономику вялотекущий экономический кризис и COVID-19, борьба с которым не только съедает от 4 до 6 процентов расходной части федерального бюджета, но и провоцирует такие меры, как введение дополнительных выходных, за которыми вполне могут последовать ещё более радикальные решения, вплоть до частичных или полных локдаунов.
В сухом остатке получается, что по абсолютным показателям ситуация в России намного лучше, чем в Штатах в 2006-м, а в целом – с учётом всех негативно воздействующих импульсов – гораздо хуже.
Крах ипотечного рынка в стране не спровоцирует кризиса мировой финансовой системы. Скорее наоборот: внешнее воздействие (как вариант – обострение глобального кризиса), войдя в резонанс с проблемами ипотечного рынка, может очень больно ударить по всей экономике России.
Нечто подобное случилось с Японией, когда изменение торгового баланса, связанное с введением в США дополнительных пошлин на японские товары и открытием под давлением Запада внутреннего рынка Страны восходящего солнца, в сочетании с затяжным ипотечным кризисом подвели черту под японским «экономическим чудом». При этом японский ипотечный кризис проходил по тому же сценарию и через те же точки невозврата, что и американский, но гораздо медленнее и практически без последствий для других стран.
Финансовый пузырь надувался в течение трёх лет – с 1989 по 1991 год. Затем возникло падение рынка, продолжавшееся до 2003 года, после чего началось медленное восстановление, но в 2009 году, на фоне начавшегося в США мирового финансового кризиса, японский рынок испытал ещё одно, более глубокое падение. В отличие от Штатов, быстро заливших свой кризис долларами, Япония до сих пор разгребает последствия, а местные банки продолжают владеть обесценившейся недвижимостью, которую они получили в 90-е вместо невозвращённых ипотечных кредитов.
В Китае накачка строительного пузыря началась в 2008 году, когда большая часть из 800 млрд долларов, выделенных на спасение китайской экономики, была направлена в строительный сектор, который контролировала ориентирующаяся на американских демократов комсомольская группа. Китайский лидер Ху Цзиньтао, видимо, тоже хотел превратить строительство в драйвер развития экономики, и ему это удалось: девелопмент составляет 30 процентов ВВП Китая.
В ходе строительного бума, который продолжается больше 10 лет, в стране появились огромные небоскрёбы, многоэтажные жилые кварталы, города с современной инфраструктурой, развлекательными центрами и новыми аэропортами. В общем, было сделано именно то, что планируют делать в России, но дальше начинаются странности, которых хотелось бы избежать. Главная из них состоит в том, что значительная часть всех этих замечательных построек пустует, в то время как более 90 миллионов китайцев живут в ужасных условиях.
Причина – огромная стоимость этой недвижимости, привязанная к завышенным ценам на подряды, строительные материалы и комплектующие.
Сложности с продажей начались ещё в 2010 году, но маховик гигантских строек продолжал раскручиваться ещё 10 лет. Подрядчики и поставщики зарабатывали бешеные деньги и платили «откаты», большая часть которых уходила за океан, в банки западного побережья США. Работа кипела, деньги делали деньги, и все были довольны.
Гром грянул в начале сентября этого года, когда выяснилось, что на строительный сектор приходится 39 процентов проблемных долгов и непогашенных ссуд общим объёмом около 70 трлн юаней, или 10 трлн долларов (не исключено, что именно эти бесследно «исчезнувшие» деньги лежат сегодня в калифорнийских банках или работают в американской экономике). Тогда же стало известно, что капитализация 47 из 52 крупных девелоперских компаний существенно снизилась – в ряде случаев на 40 и более процентов.
Символом абсурда, царящего на строительном рынке Китая, стал гуляющий по сети ролик с завораживающими кадрами одновременного подрыва 15 новых 30-этажных домов в Куньмине, столице провинции Юньнань.
Решение о сносе приняли местные власти. Собственность разорившейся строительной компании оказалась никому не нужна: ни государство, ни другие девелоперы не захотели стать её владельцами, выкупив долги банкрота.
При этом китайские регуляторы не фиксируют обрушение строительного и ипотечного рынка. Судя по всему, принято решение войти в кризис постепенно. Мальчиком для показательного битья стал лидер китайского сектора недвижимости корпорация Evergrande Group. Цифры, характеризующие её положение, не оставляют сомнений в том, что компания находится на грани банкротства: капитализация упала на 80 процентов, долги достигли 305 млрд долларов («самый большой в мире долг в строительном секторе»), 1,5 миллиарда дольщиков не получат свои квартиры и тому подобное.
Отслеживающие ситуацию игроки ждут дефолта Evergrande и спровоцированной им череды потрясений, которые коснутся не только китайской экономики: банкротств смежных компаний, дефолтов других девелоперов, обрушения строительной отрасли, обвала финансового и других рынков КНР, замедления китайской экономики, падения цен на импортируемое Китаем сырьё, включая углеводороды, и встряски мировых бирж.
Когда на фоне этих ожиданий представители Народного банка Китая заявляют, что всё под контролем, налицо попытка погасить панику, не допустить удара по китайской экономике и найти выход из сложившейся ситуации, направив усилия – в соответствии с продвигаемой Си Цзиньпином концепцией «всеобщего процветания» – на спасение отрасли, сохранение 60 млн рабочих мест и продолжение процесса обновления жилого фонда. Китай располагает финансовыми и организационными ресурсами для частичного смягчения кризиса в сфере строительства, но главное – это связи крупных девелоперов с комсомольской группой, представители которой занимают руководящие посты в правительстве и банковской сфере.
Применительно к Evergrande Group эта схема уже заработала: на прошлой неделе компания погасила незначительную часть долга (83,5 млн из 305 млрд долларов), объявила о диверсификации инвестиций в пользу производства электромобилей и возобновила работы на 10 замороженных объектах. Рынок отреагировал на эти новости четырёхпроцентным ростом акций. Но для выхода из кризиса строительной сферы этого недостаточно.
Грандиозное строительство, связанное с подготовкой к зимней Олимпиаде в Сочи, сформировало у российских девелоперов вкус к крупным, дорогим проектам, реализуемым на предварительно зачищенных территориях. Такой подход объясняет нежелание доводить до ума точечные проекты разбросанного по всей стране долгостроя: возни много, денег мало, да и масштаб не тот.
Стремление строить так и там, где хочется, порождает постоянные конфликты с местными жителями, пытающимися апеллировать к действующим законам и регламентам, которые в угоду застройщикам (не всегда бескорыстно) меняют местные власти. Такие столкновения интересов, сменяя друг друга в режиме нон-стоп, непрерывно возникают в разных регионах страны, и почти всегда строители выходят из них победителями, что ещё больше укрепляет их уверенность в своём праве менять законы, уродовать ландшафт, сносить и зачищать всё, что мешает им зарабатывать на крупных, но зачастую совершенно не нужных людям проектах.
Достаточно часто подобные сюжеты имеют коррупционную или клановую составляющую, отчасти объясняющую бесцеремонность бизнеса, который настаивает на нарушении существующих правил, аргументируя свою позицию необходимостью зарабатывать, и одновременно опирается на незримую поддержку сильных мира сего, стоящих за его спиной.
Последняя история из этой серии – попытка жителей Нижнего Новгорода помешать возведению 13-этажных домов на берегу Оки в месте, где действует запрет на многоэтажное строительство.
Горожане, скорее всего, проиграют, потому что у владельца компании, продвигающей этот незаконный проект, всё схвачено – он управляет активами, принадлежащими семье одного из членов Правительства РФ.
Располагающий значительными ресурсами и связями крупный строительный бизнес относительно легко добивается нужных ему решений, не обращая внимания на мнения людей и интересы страны. Эта практика безнадёжно испортила имидж руководителей девелоперских компаний.
Показательной в этом смысле стала история с разрешением на въезд и работу в России для 300 тысяч граждан Таджикистана и Узбекистана, которые ранее были высланы из страны за те или иные правонарушения. Возмущаясь этим решением, многие пользователи сети адресовали свой гнев не руководству МВД, которое его приняло, а строительным компаниям, которые «везут в страну преступников, потому что им это выгодно». Независимо от адекватности этой оценки, перекликающейся с известным высказыванием Tомаса Даннинга («нет такого преступления, на которое не пойдёт капиталист ради 300 процентов прибыли»), она интересна тем, что в неё очень легко поверить.
19 октября 2021
13 октября 2021