По дольщикам ударили новым мораторием

Застройщики до 31 декабря 2024 года освобождены от начисления неустойки по договорам участия в долевом строительстве за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. При определении размера убытков, возникших у покупателя долевой недвижимости, и процентов в период с 18 марта до 31 декабря они в расчёт не берутся. Об этом говорится в постановлении Правительства, вышедшем на официальном портале правовой информации. Кроме того, до 31 декабря 2024 года застройщикам предоставляется отсрочка от уплаты неустойки, процентов по возмещению убытков и других финансовых санкций, предъявленных к исполнению до 18 марта этого года.

Постановление вступило в силу 18 марта, но было опубликовано позже – 22 марта. Вероятно, принимался документ задним числом. Решение властей вызвало недоумение у юристов и экспертов, по мнению которых для введения очередного моратория нет объективных причин.

Сроки передачи объекта долевого строительства более чем на шесть месяцев нарушены по 20 домам. Данных по домам, сдача которых задерживается менее чем на шесть месяцев, нигде официально не фигурирует.

Удар по гражданскому праву

Мораторий на взыскание неустойки по договорам долевого строительства – третий за последние четыре года. Первый вступил в силу в апреле 2020 года на фоне режима повышенной готовности в связи с коронавирусной инфекцией. Второй – в марте 2022 года из-за экономических санкций со стороны западных стран. Изначально он действовал до конца 2022 года, затем его продлили до 1 июля 2023 года.

Как писал «Октагон», оснований для дальнейшего продления моратория уже летом прошлого года эксперты не видели.

– Ключевая ставка ЦБ РФ по состоянию на 1 июля составляла 7,5 процента. В условиях возросшей стоимости строящихся объектов, ужесточившихся условий банковских продуктов при оформлении ипотеки это положение негативно отразится на дольщиках, – отмечает Ольга Байрамова.

По её словам, с лета 2023 года после отмены предыдущего моратория в суды поступило большое количество исковых заявлений к застройщикам, наблюдается волна исков о взыскании неустоек и штрафов в связи с просрочкой передачи объектов строительства. Это могло подтолкнуть власти к введению нового моратория. Но, как считает член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова, попытка сбалансировать интересы между застройщиками, дольщиками и государством достигается путём нарушения основных принципов и норм гражданского права.

За 2023 год рост объёма строительства жилья составил 7,9 процента.Фото: Эрик Романенко/ТАСС

– Неблагоприятные последствия из-за неисполнения обязательств застройщика по договорам долевого участия (ДДУ) перекладываются с сильной стороны (застройщика) на слабо экономически защищённую (потребителя – дольщика). И ставят в крайне невыгодное положение дольщиков, которые лишаются права на защиту в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств, предусмотренных ДДУ, – комментирует Мария Спиридонова «Октагону».

В интересах передела рынка

За непопулярным решением стоят крупные девелоперы, считает председатель Жилищного союза Москвы, член комитета по ЖКХ Торгово-промышленной палаты России Константин Крохин. В разговоре с «Октагоном» он отмечает, что за последние годы строительный рынок сильно монополизировался. Крупнейшие игроки, такие как ПИК, «Самолёт», ЛСР, «Донстрой», «Гранель» представляют собой «группы финансового или политического влияния», в интересах которых зачастую принимаются те или иные решения.

На 1 января 2024 года на топ-10 крупнейших девелоперов России приходилось, по данным ЕРЗ.РФ, 21,46 млн квадратных метров жилья или 19,09 процента от объёма текущего строительства всех застройщиков в стране. При этом тройка лидеров занимала долю в 10,79 процента на рынке. В неё, по итогам 2023 года, входили ПИК, «Самолёт» и ЛСР.

При этом в начале января 2023 года ГК «ПИК» впервые с лета 2018 года утратила лидирующую позицию по объёмам текущего строительства в России, уступив её «Самолёту». А гендиректор «Самолёта» Антон Елистратов заявил, что задача компании – занять 23–30 процентов всего рынка.

В целом за 2023 год рост объёма строительства составил 7,9 процента – до 15,1 трлн рублей, по данным Росстата. Но, как отметил Константин Крохин, при этом финансовое положение некоторых крупных игроков в последние два года ухудшается.

Например, выручка ГК «ПИК» за первое полугодие 2023 года выросла на 40 процентов по сравнению с первым полугодием 2021 года, при том что прибыль снизилась в 2,5 раза, приводил данные «БКС Экспресс». У группы «Самолёт» и выручка, и прибыль растут: по итогам первого полугодия 2021 года выручка компании составляла 33,3 млрд рублей, а по итогам первого полугодия 2023 года – 101 млрд рублей. Чистая прибыль – 3,2 млрд рублей и 9,2 млрд рублей соответственно.

– У ПИКа падают продажи, есть попытки продать бизнес по управлению многоквартирными домами. Происходит перемена собственников. Кто-то уходит в кэш, кто-то выходит из бизнеса. На их месте появляются более крупные игроки. Это можно рассматривать как передел рынка. И кто остаётся в системе, в отрасли, скорее всего, и лоббирует новые, удобные для себя условия работы, – говорит эксперт.

По его словам, мощным лоббистским органом выступает Минстрой, через который девелоперы реализуют большие задачи по строительству за счёт госбюджета.

– Нет сомнений, что любое предложение девелоперов в составе нынешнего Правительства будет принято. Надежда только на скорые серьёзные перемены в кабмине и в структуре органов федеральной власти. Этот мораторий может быть лебединой песней лоббистов, которые быстрее хотят принять важные для них решения до изменения персонального состава кабмина, – добавляет эксперт.

Ухудшение конъюнктуры рынка, подчёркивает эксперт, не может считаться объективной причиной для отказа в выплате неустоек, так как коммерческий риск не защищается даже Гражданским кодексом РФ. Освобождение от ответственности из-за изменения экономической ситуации – крайне противоречивое политическое решение, которое провоцирует рост недовольства у населения, и без того лишённого многих прав и гарантий.