Каждый десятый торговый центр в России может закрыться или сменить профиль в ближайшие два-три года. Этот прогноз важно правильно интерпретировать. Речь идёт не о том, что каждый десятый торговый центр просто закроет двери. Для значительной части объектов более вероятным сценарием станет глубокая реконцепция: смена пула арендаторов, сокращение торговых площадей, появление новых функций – общепита, развлечений, фитнеса, услуг, офисов или медицины.
На рынке России насчитывается порядка 8 тысяч торговых объектов, поэтому 10% – это около 800 ТЦ. С учётом того, что часть проектов будет перенесена из-за высокой стоимости финансирования и сложности реконструкции, до конца 2027 года, можно оценить количество объектов, которые закроются, будут снесены или существенно изменят профиль, примерно в 500-700 ТЦ.
При этом полностью прекратить работу могут около 150-250 объектов. Остальные, скорее всего, сохранятся, но будут функционировать уже в другом качестве.
Группа риска
В зоне наибольшего риска в первую очередь находятся устаревшие объекты, которые не обновлялись 10-15 лет, имеют слабый трафик, высокую вакантность и неудобную транспортную доступность. Особенно уязвимы крупные региональные моллы, построенные в период активного развития рынка, но не адаптированные к новым условиям. Большая площадь сегодня уже не является гарантией успеха. Если покупателю нужно специально ехать в такой объект, а внутри он находит преимущественно магазины одежды и обуви, значительную часть которых можно заменить маркетплейсами, торговый центр начинает терять свою ценность.
Впрочем, нельзя сказать, что все крупные моллы находятся под угрозой. Сильные объекты в хороших локациях имеют ресурсы для трансформации: они могут развивать рестораны, развлечения, фитнес, образовательные и медицинские сервисы.
Отдельная зона риска – небольшие районные ТЦ, которые не смогли стать полноценными центрами повседневного спроса.
Но районный формат сам по себе не обречён: объекты рядом с метро и плотной жилой застройкой, ориентированные на ежедневные покупки и услуги, могут чувствовать себя устойчивее, чем крупные, но удалённые моллы.
В регионах риски выше, чем в Москве и Санкт-Петербурге. Там старше фонд, ниже платежеспособный спрос и меньше число арендаторов, способных занимать большие площади. По оценкам Umbrella Consulting Group, к 2027 году реконцепция может потребоваться до 60% российских ТЦ.
Смена концепции
Для арендаторов рынок станет более гибким и одновременно более требовательным. Собственникам придётся конкурировать не только за посетителя, но и за качественных операторов. Поэтому будут чаще использоваться привязка аренды к обороту, индивидуальные условия для якорных арендаторов, сокращение избыточных площадей и совмещение офлайн-магазина с доставкой и самовывозом.
Неэффективная недвижимость действительно может увеличивать издержки арендаторов. Если у торгового центра низкий трафик, но большие расходы на содержание здания, охрану, коммунальные услуги и эксплуатацию общих зон, эти затраты в той или иной форме учитываются в бизнес-модели магазина или ресторана.
Низкий трафик торгового центра при высоких расходах на содержание повышает издержки арендаторов.Фото: Retired electrician/CC0 1.0
Часть расходов арендаторы пытаются включать в цены товаров и услуг. Но переложить на покупателя всю нагрузку невозможно: цены легко сравниваются с предложением маркетплейсов, магазинов у дома и конкурирующих объектов. Поэтому часть издержек собственник и арендатор вынуждены компенсировать за счёт своей маржи. Если экономика становится критической, арендатор просто уходит, а торговый центр получает рост вакантности.
Для потребителя это может означать более высокие цены, сокращение ассортимента и ухудшение сервиса в слабых объектах. Но успешная реконцепция, напротив, способна снизить расходы и повысить качество обслуживания за счёт более эффективного использования площадей. Примеры успешных решений по реконцепции уже появляются в том числе в нашем портфеле проектов.
Дорогая трансформация
Трансформация рынка торговой недвижимости не закончится в ближайший год. Его продолжительность можно оценить минимум в пять-семь лет – примерно до 2030-2032 годов. За это время рынок разделится на современные ТЦ, перепрофилированные многофункциональные комплексы и объекты, которые окажутся экономически нецелесообразно сохранять.
Стоимость реконцепции зависит от масштаба работ. Локальное обновление может ограничиться общественными зонами, навигацией и отдельными инженерными решениями. Глубокая трансформация потребует изменения планировок, фасадов, инженерных систем, входных групп и создания новых функций. Сейчас на рынке фигурирует ориентир порядка 50-140 тыс. рублей за кв. м, а в сложных проектах затраты могут быть выше.
В совокупности на обновление первой группы приоритетных объектов потребуются сотни миллиардов рублей.
Если учитывать глубокое перепрофилирование, временное снижение доходов в период реконструкции и возможное переустройство крупных площадей, общий объём инвестиций может составить около 1-1,5 трлн рублей и более.
Главное изменение заключается в том, что торговый центр перестаёт быть просто местом для покупок. Успешным будет тот объект, который предлагает посетителю набор функций и впечатлений, ради которых есть смысл приехать офлайн, несмотря на развитие маркетплейсов и доставки.
Автор: генеральный директор, управляющий партнер Umbrella Consulting Group
22 октября 2025