После трагических событий 22 марта в красногорском «Крокус Сити Холле» арендодатели стали внимательнее подходить к выбору потенциальных жильцов. Некоторые даже досрочно выселили арендаторов из Средней Азии из снимаемых квартир. Сотни мигрантов после рейдов будут подвергнуты административному выдворению из страны. Многие предпочли покинуть Россию самостоятельно. Стоит ли ждать ощутимого роста предложения и снижения ставок на рынке аренды и как государство может обезопасить граждан?
Выселение без предупреждения
– С конца марта в нашем чате [выходцев из Таджикистана, проживающих в Москве] всё чаще появляются посты о выселениях. Чаще всего выгоняют парней, которые в складчину снимают квартиры. О том, чтобы выселяли семьи с детьми, я пока не слышала. Но многие пишут, что если выселяют, то без каких-либо предупреждений одним днём, угрожая полицией. Бороться за свои права таджики не решаются, – делится с «Октагоном» Суккар, работающая в столице сиделкой.
По её словам, встречаются и жалобы на невозможность снять новое жильё. Если в период пандемии коронавируса арендодатели зачастую проявляли лояльность к национальности жильцов, то в последние недели вопрос о наличии российского паспорта стали задавать первым.
Скриншот сообщения из чата, предоставленный собеседницей «Октагона».
– Вот, например, пост, в котором человек пишет о своём негативном опыте. Он позвонил собственнику, тот его сразу спросил, какое у него гражданство. Когда услышал, что планируют жить таджики, сразу отказал и выключил телефон, – показывает она сообщение в чате.
Ужесточения в действии
Как говорит генеральный директор агентства недвижимости Homeway Марсель Ахметшин, увеличение количества расторжений договоров с мигрантами возможно по нескольким причинам. Во-первых, некоторым приезжим стало нечем платить за жильё, поскольку после 22 марта прошла волна увольнений, они остались без работы и найти новую пока затруднительно. Во-вторых, растёт число проверок на предприятиях.
– Те иностранные рабочие, которые по каким-либо причинам работали и проживали в России без необходимых для этого документов, будут депортированы. Для сравнения: за первую неделю после теракта прошло на 30 процентов больше проверок иностранцев, чем за неделю, предшествующую трагедии. Возбуждено более 1,5 тысячи административных дел о нарушении правил пребывания, – комментирует он.
Общежитие в 1-ом Кирпичном проезде и вовсе приостановило приём желающих.Фото: Анна Таволга/Octagon.Media
По свидетельству эксперта, ужесточение требований со стороны собственников неизбежно. Это требования, касающиеся национальности, гражданства, состава проживающих. В договорах может быть указано большее количество дней для проверки имущества в квартире (раньше, как правило, это был один раз в месяц, сейчас могут прописать три-четыре раза в месяц). Также могут быть добавлены более жёсткие меры при просрочке оплаты аренды.
– Арендодатели обеспокоены состоянием своих квартир и собственной безопасностью. По некоторым данным, арендодателя, который сдавал жильё одному из участников теракта в «Крокусе», привлекли к делу. Я считаю, что теперь собственники квартир будут гораздо тщательнее проверять тех, кому они сдают свое жильё для проживания, – соглашается риелтор, директор агентства недвижимости «Любимое» София Любимова.
Ставки стабильны
Заметного увеличения предложения в связи с освобождением площадей специалисты тем не менее не ждут. Как отмечает София Любимова, возможен подъём предложения в сегменте посуточной аренды, который следует за растущим спросом: всего за год оно повысилось в России на 10–17 процентов. Марсель Ахметшин также допускает, что предложение немного вырастет, однако, по его мнению, ставки это едва ли уронит.
– Учитывая, что сейчас в сегменте эконом наблюдается острый дефицит объектов (спрос в пять раз превышает предложение) и что интерес арендаторов по-прежнему будет поддерживаться сложными условиями ипотечного кредитования, снижения цен на аренду ждать не приходится. Но и существенного роста мы не прогнозируем, – подтверждает в беседе с «Октагоном» заместитель директора управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова.
Динамика средней стоимости найма однокомнатной квартиры по округам Старой Москвы (без элитного сегмента).©octagon.media, 2024
По её словам, в этом году на московском рынке арендные ставки стабильны, а незначительные колебания медианной стоимости объясняются вымыванием или пополнением экспозиции более дорогими или более дешёвыми лотами, что влияет на средний показатель. Конкретные квартиры не дорожают и не дешевеют. И в перспективе трёх-четырёх месяцев, если экспозиция не восстановится, ценовая ситуация сохранится, прогнозируют в «ИНКОМ-Недвижимость».
Нехватка сильной руки
По оценкам аналитического центра группы компаний «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», более 50 процентов жилья в России сдаётся легально. В Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства РФ на период до 2030 года, утверждённой Правительством в ноябре 2022 года, фигурирует другая цифра – там указано, что доля «теневой» аренды превышает 95 процентов от общего объёма жилого фонда, сдаваемого в аренду. Очевидно, что именно в сегменте «теневой» аренды таится максимальная угроза как для самих арендодателей, так и в целом с точки зрения преступности в стране.
В 2021 году Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства разработало проект платформы, на которой аккумулировались бы данные о сдаваемых квартирах. База должна была быть интегрирована с налоговой службой, государственной информационной системой ЖКХ и другими системами. Однако в июне прошлого года замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил, что запуск платформы откладывается. Как писал «Октагон», вероятно, решение было продиктовано заботой о небогатых арендодателях, которым дали шанс не платить НДФЛ.
Только половина жилья в России сдаётся легально.Фото: Ростислав Кошелев/ТАСС
В то же время база позволила бы правоохранительным органам иметь исчерпывающую информацию о потенциально опасных жильцах. В пресс-службе Минстроя в минувшем году «Октагону» сообщили, что работа над платформой продолжается. На новый вопрос о том, интенсифицирована ли эта работа после теракта в «Крокусе», в ведомстве не ответили.
– Регуляторные требования и контроль рынка нужно ужесточать. Думаю, это нужно сделать, в первую очередь обязав собственников регистрировать все договоры найма независимо от срока, – убеждён Марсель Ахметшин.
Пока государство не спешит с введением централизованной системы и ограничивается разовыми проверочными рейдами, граждане уповают на собственные силы. Правда, в большей степени это касается собственников не самого бюджетного жилья.
– Я считаю, что дополнительные методы контроля всё-таки будут вводиться – не на уровне государства, а самими собственниками. Будут тщательнее проверять документы, устанавливать дополнительное видеонаблюдение, возможно, усиливать охрану в доме, – полагает София Любимова.
10 июля 2023