Пилотные регионы начали определять правила обновления жилфонда в рамках федерального закона о реновации. Входящая в их число Свердловская область приняла рамочный проект, который раскритиковали опрошенные «Октагоном» руководители компаний-застройщиков. Они пришли к выводу о неисполнимости закона, так как он противоречит другим регулирующим отрасль документам. На доработку могут уйти месяцы и даже годы.
Базовый федеральный закон о реновации (закон о комплексном развитии территорий) был принят Госдумой РФ в декабре 2020 года. Он даёт регионам право утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов с учётом мнения жителей. Под реновацию могут подпасть не только аварийные здания, но и сооружения типовой индустриальной застройки (хрущёвки и брежневки), а также дома с неоправданно дорогим капремонтом и ветхие строения. Критерии дороговизны капремонта и ветхости определят региональные законодатели.
У реформы есть две ключевые особенности, значительно упрощающие задачу строителям. Первая – проекты комплексного развития территорий (КРТ) по юридическому статусу будут выше генеральных планов развития городов. Это избавит руководителей муниципалитетов от длительной и сложной процедуры корректировки генпланов – она превратится в формальность. Вторая – решение, что квартиры в направляющемся под снос жилфонде будут выкупаться у собственников по рыночной стоимости. Ранее цена выкупа жилья определялась по договорённости застройщика с владельцем недвижимости и зачастую оказывалась завышенной.
Чуть позже вице-премьер РФ Марат Хуснуллин назвал список городов и регионов, в которых реновация будет запущена в первую очередь. В их число вошли Подмосковье, Екатеринбург, Казань, Тюмень, Новосибирск и Кемерово.
В каждом из названных субъектов к решению вопроса подошли по-своему. Депутаты Свердловской области приняли пока только рамочный закон, в котором лишь перечисляются полномочия регионального правительства, минстроя и муниципалитетов. Подразумевается, что ответы на остальные вопросы будут даны в подзаконных актах.
Представители свердловского кабинета министров обозначили, что реновация сначала затронет микрорайоны города с наиболее ветхой застройкой (Уралмаш, Вторчермет, Эльмаш и Химмаш), и пообещали принять ряд решений, направленных на повышение прибыли участвующих в программе компаний. Детали ещё не озвучены.
Сами застройщики отнеслись к документу с пессимизмом. По словам большинства опрошенных изданием представителей отрасли, он не обсуждался с бизнесом подробно и вызывает много вопросов. Главный из них – будут ли органы власти софинансировать проекты комплексного развития территорий из бюджета и бюджетных фондов. Развивать социальную инфраструктуру вблизи новых домов за свой счёт большинство из них не имеет возможности, а свердловские власти декларируют, что проекты КРТ будут реализовываться исключительно на деньги бизнеса.
– Бюджетное софинансирование должно быть в любом случае, ведь закон о долевом строительстве никто не отменял, – заявил в разговоре с «Октагоном» управляющий компанией «ЛСР. Недвижимость-Урал» Владимир Крицкий.
В пресс-службе областного министерства строительства и развития инфраструктуры изданию пояснили, что социальные объекты могут строиться или реконструироваться в том числе и за счёт государственных программ, также возможно использование механизмов концессии. Сети будут прокладываться за счёт тарифов на подключение.
– Для каждой территории механизмы развития инженерной и социальной инфраструктуры будут определяться в индивидуальном порядке в соответствии с нормативами градостроительного проектирования. Будет учитываться площадь участка, предполагаемое количество жителей, имеющаяся обеспеченность инфраструктурой, оцениваться затраты строителей, – уточнили в министерстве.
Направление средств дольщиков на строительство объектов инфраструктуры грозит возбуждением уголовных дел.Фото: Сергей Мальгавко/ТАСС
Около 80 процентов новых жилых домов сегодня возводятся на средства дольщиков. Вступившая в прошлом году в силу новая редакция Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» обязывает застройщиков направлять средства покупателей жилья только на работы, связанные со строительством их будущего дома. Отвлечение этих средств на возведение близлежащих школ, больниц, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры и других сооружений будет автоматически признано нецелевыми тратами и грозит уголовными делами.
– Конечно, принятие федерального и областного законов для нас выгодно. Для застройщиков выгодно любое движение вперёд. Но областной закон рамочный, он не описывает ничего, кроме полномочий органов власти. Чтобы что-то говорить конкретное, нужно понять, как именно он будет исполняться, дождаться подзаконных актов, – подчеркнул Крицкий.
В «Атомстройкомплексе», одной из крупнейших уральских строительных компаний, уверены, что реновация должна подразумевать не точечный снос и строительство объектов, а комплексное развитие всего Екатеринбурга и других крупных городов. Параметры этого развития должны быть зафиксированы в специально принятых муниципальных программах.
«Мы приветствуем закон о реновации. Он позволяет решать на региональном уровне многие застарелые проблемы. Но для нас пока не очевидно его применение. На наш взгляд, речь должна идти о программе комплексного развития города, предусматривающего не только улучшение его внешнего вида, но и повышение качества жизни горожан».
Александр Ханин
директор по коммуникациям компании «Атомстройкомплекс»
– Если кто-то, например, десятилетиями жил в тихом дворе и вдруг вместо него появляется шумный муравейник, то это не реновация. Должен быть трепетный комплексный подход к подобным вопросам в границах районов, – подчеркнул Александр Ханин.
Вырабатывать такой подход будут органы местного самоуправления. После вступления в силу областного закона о КРТ и ряда нормативных актов, определяющих критерии домов, которые могут быть включены в программу, и порядок определения границ КРТ, муниципалитеты начнут подбирать площадки, уточнили в минстрое Свердловской области:
– Размер территории будет определять муниципалитет. Список домов, которые войдут в программу КРТ, будет зависеть от исхода голосования жителей домов на этом участке.
Основатель компании «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев предложил обсудить эти и другие волнующие отрасль вопросы в июне на площадке областного Союза промышленников и предпринимателей с приглашением представителей власти и экспертного сообщества.
Представитель третьей компании на условиях анонимности высказал опасение, что правительство области и администрация Екатеринбурга воспользуются правом устанавливать базисные параметры КРТ, чтобы создать условия для повсеместной победы на конкурсах аффилированной с ними строительной корпорации.
– Название компании, которая станет монополистом по реновации в Екатеринбурге, уже сегодня всем известно. Это вызывает критику и напряжение на рынке. Но этого развития событий, похоже, не избежать, – считает собеседник издания.
Право определять исходные параметры, обязательные к исполнению участниками программы КРТ, с учётом местных нормативов градостроительного проектирования остаётся за муниципалитетами.
– Кроме того, согласно общим для всех санитарным правилам, насаждения должны составлять не менее 40 процентов от общей площади города, на одного жителя должно приходиться минимум 6–7 квадратных метров зелёных зон. Зелёные насаждения должны находиться на расстоянии, преодолеть которое пешком можно за 20 минут, – добавили в министерстве строительства и развития инфраструктуры.
Помимо всего прочего, у представителей отрасли нет понимания, по какому принципу будет определяться первоначальная стоимость лотов на конкурсах по участию в проектах реновации и в соответствии с какими правовыми актами будет производиться оценка рыночной стоимости выкупаемых у населения квартир.
– Споры о рыночной стоимости жилья с собственниками недвижимости неизбежны. Учитывая, что в областном законе нет упоминания о предоставлении взамен выкупаемой квартиры равноценной, это может привести к протестным настроениям и срыву программы. Для реновации дома необходимо, чтобы за её проведение проголосовало две трети жильцов. Нет гарантий, что удастся убедить такое число собственников, – сказал один из свердловских застройщиков.
В областном министерстве отметили, что начальная цена предмета аукциона будет определена нормативно-правовыми актами Свердловской области.
В других регионах нашли свои способы решения перечисленных проблем. Например, власти Татарстана решили на первом этапе провести реновацию промышленных территорий и только после обкатки закона и устранения всех правовых препятствий начать обновление жилых кварталов. В Подмосковье сделали ставку на социальную защиту жильцов, чьи дома попадают в зону КРТ. Собственников освободят от уплаты взносов в фонд капремонта, а накопленные ими средства направят на создание инфраструктуры в рамках реновации территорий.
Екатеринбург
16 марта 2021