Владельцы крупнейших торговых и офисных центров России продемонстрировали свои лоббистские возможности: депутаты Госдумы значительно скорректировали внесённый правительством законопроект, предусматривающий возможность одностороннего расторжения договоров аренды коммерческой недвижимости. Главным аргументом стал тяжелейший кризис на рынке коммерческой недвижимости. Однако владельцы БЦ Екатеринбурга не видят оснований для тревоги.
22 мая Госдума с существенными поправками приняла законопроект о коммерческой недвижимости. Документ, принятый 12 мая в первом чтении, изначально устанавливал право арендатора отказаться в одностороннем порядке от договора аренды без взимания любых плат (за односторонний отказ от договора, убытков арендодателя в виде упущенной выгоды и так далее). При этом должен быть возвращён обеспечительный платёж, если он предусмотрен договором и был внесён арендатором. Предусматривалось, что такое право могли получить те арендаторы, чьи ежемесячные доходы с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ снизились более чем на 50 процентов. То есть, по сути, этим правом могли воспользоваться практически все арендаторы, не специализирующиеся на доставке еды или пошиве медицинских масок.
Резко против законопроекта выступили крупнейшие владельцы коммерческой недвижимости, обратившись с открытым письмом к председателю Госдумы Вячеславу Володину, министру экономического развития Максиму Решетникову, и. о. премьер-министра (на тот момент) Андрею Белоусову и руководителю Администрации президента Антону Вайно. Они ссылались на нарушение Гражданского кодекса, а также на то, что государство уже помогло арендаторам, а вот арендодатели поддержки так и не дождались. С аналогичным письмом в федеральное правительство и Госдуму обратилась и Российская гильдия управляющих и девелоперов.
«В настоящий момент рынок аренды коммерческой недвижимости находится на грани тяжелейшего кризиса, в котором арендодатели, с одной стороны, поставлены в заведомо более слабую позицию в отношениях с арендаторами, а с другой – в полном объёме несут бремя обязательств перед кредитными организациями и по содержанию объектов недвижимости».
Российская гильдия управляющих и девелоперов
В итоге дальнейшее принятие Госдумой законопроекта было отложено более чем на неделю. В финальной версии речь идёт только об арендаторе, являющемся субъектом малого и среднего предпринимательства и осуществляющем деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших из-за пандемии коронавируса. Такой арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года, а если с арендодателем достичь соглашения не удастся, то вправе отказаться от договора аренды не позднее 1 октября 2020 года. В последнем случае убытки с арендатора не взимаются, но ему не подлежит возврату обеспечительный платёж, если он предусмотрен договором аренды и был уплачен арендодателю.
В Екатеринбурге всё спокойно
Как видим, владельцы торговых и офисных центров оказались не сильно ущемлёнными в правах, тем более что право арендатора на односторонний отказ от договора аренды и без этого законопроекта предусмотрено Гражданским кодексом РФ. Но действительно ли рынок аренды коммерческой недвижимости находится «на грани тяжелейшего кризиса»? Мы изучили ситуацию на примере бизнес-центров Екатеринбурга.
В силу территориального расположения офисники на окраинах мегаполиса сегодня находятся в несколько более выигрышном положении, чем центральные объекты.
Как и по всей стране, в числе категорий бизнеса, пострадавших от пандемии коронавируса, оказались рестораны, заведения досуга, турфирмы, магазины непродовольственных товаров, фитнес-центры. Все они смогут воспользоваться правом на одностороннее расторжение договора аренды без штрафа. Компании этих отраслей арендуют помещения преимущественно в центре Екатеринбурга, а на окраинах располагаются в основном офисы тех предпринимателей, которые не нуждаются в большом потоке посетителей: айтишников, бухгалтеров, металлотрейдеров, проектировщиков, поставщиков комплектующих для промпредприятий и других.
В нескольких небольших офисных центрах, расположенных в отдалённых районах Екатеринбурга, «Октагону» сообщили, что ничего критичного по сбору арендной платы пока не произошло, но окончательно ситуация может проясниться в июне. Здесь арендуют небольшие помещения преимущественно индивидуальные предприниматели и компании малого бизнеса. Часть из них обратилась к арендодателям с просьбой не начислять им плату за пользование офисом на период их вынужденного простоя. Хозяева коммерческой недвижимости на это не пошли. По этой причине часть арендаторов были вынуждены съехать, но временно. Когда ситуация стабилизируется, они вновь готовы занять те же помещения. Так или иначе, они всё равно получили каникулы по арендной плате, но количество таких бизнесменов очень невелико и не способно пошатнуть финансовое положение офисных центров.
В условиях пандемии и кризиса многие компании отказались от просторных офисов, предпочтя более бюджетные варианты.Фото: Максим Конанков
К минусу офисников на окраинах следует отнести то, что они традиционно работают на пределе рентабельности и попросту не имеют возможности снизить арендную плату, поскольку вне зависимости от наполняемости помещений продолжают нести текущие расходы за коммунальные услуги и техобслуживание своих зданий.
Бизнес-центры в центральной части Екатеринбурга, пользуясь выгодным расположением на пересечении больших людских потоков и вблизи основной городской инфраструктуры, держат ставки по аренде квадратного метра на 300–400 рублей выше, чем в отдалённых районах. Эта разница позволяет им сегодня проводить более гибкую политику в отношении арендаторов, чтобы удержать старых и привлечь новых. Хотя, как уже сказано, сам контингент бизнеса, арендующего у них помещения, оказался менее приспособленным к сегодняшней экономической ситуации.
Крупные компании сейчас склонны уменьшать арендуемые площади в связи с падением заказов: они оптимизируют рассадку офисных сотрудников и отказываются от ряда вспомогательных помещений, например, от зон коворкинга.
Тем не менее в центральных офисниках уральской столицы также оценивают обстановку как далёкую от катастрофы.
– Такого, чтобы все арендаторы поголовно встали и ушли, у нас нет. Некоторая текучка есть, но это обычная практика, – сообщили в компании, сдающей в аренду офисы в БЦ «Онегин-Плаза». – На данный момент у нас всего два свободных офиса. Пока ставки аренды мы не снижали, но рассматриваем ситуацию по конкретным арендаторам, которые оказались в сложном финансовом положении. Решение по ним ещё не принято. Таких арендаторов немного, другие особо не жалуются, поскольку они попали в те категории бизнеса, которым разрешено работать в период пандемии.
– У нас всё стабильно, арендных ставок на постоянной основе не снижали, – прокомментировали в отделе аренды делового дома «Демидов». – Половина площадей в «Демидове» продана, половина – находится в аренде. К счастью, все наши арендаторы якорные, договоры аренды с ними заключены на достаточно долгий срок. Это Сбербанк, Газпромбанк, цифровой банк «Точка» и другие. Компании являются надёжными партнёрами. Несколько арендаторов обратились к нам в связи с ухудшением ситуации, мы пошли им навстречу, договорённости были достигнуты. Действительно, для некоторых бизнес-центров сегодня сложились неблагоприятные условия, но обычно это бывает там, где площади сдаются мелкой нарезкой, где высокая ротация арендаторов. Поэтому на окраинах рисков больше.
Владельцы БЦ «Демидов» не жалуются на кризис: большинство их арендаторов – надёжные и стабильные компании.Фото: Максим Конанков
Директор компании, сдающей в аренду помещения в деловом центре Clever Business Park, Татьяна Самсонова рассказала, что крупные арендаторы, среди которых IT-компании, проектные, строительные организации, рекламные агентства, остались на своих местах.
– Мелочёвка, конечно, съехала, однако таких не очень много. Они просили снизить коммунальные платежи на 30 процентов на один-два месяца. С кем-то смогли договориться, с кем-то – нет. Весь апрель все были в спячке, никаких запросов от потенциальных арендаторов не было. Но уже дней 10–14 освободившиеся офисы активно забирают другие бизнесмены. Сейчас у нас свободных площадей меньше пяти процентов, а раньше был плавающий один процент, – поделилась Татьяна Самсонова. – В нашем деловом центре всегда были высокие ставки по аренде, поэтому нам есть куда двигаться. Но с крупняком мы даже переговоры не ведём, потому что площадей нет, только небольшие помещения свободны.
Конечно, все спрашивают о снижении арендных ставок.
– Если раньше арендодатели вообще никак не снижались, то сейчас могут предоставить определённое снижение – рублей по 50 с квадратного метра, − комментирует Татьяна.
Екатеринбургские участники рынка аренды коммерческой недвижимости отмечают, что законопроект не сможет повлиять на финансовое положение бизнес-центров, поскольку взаимоотношения между арендатором и арендодателем нельзя рассматривать исключительно в правовой плоскости. На передний план сегодня выходят индивидуальный подход, поиск общего языка и готовность к компромиссам, чтобы избежать массовой ротации арендаторов.
23 мая 2020