По всей России продаются автосалоны. Новый тренд, очевидно, связан с резким обрушением продаж машин в стране – на фоне геополитической напряжённости и западных санкций большинство мировых производителей покинуло Россию. Теперь огромные здания из стекла и бетона оказались никому не нужны: их содержание обходится очень дорого, а перепрофилировать вчерашний шоурум под иной объект – задача не из простых.
Стремительное сжатие автомобильного рынка в России принесло ряд побочных эффектов. Автосалоны, которых за последние два десятилетия стало очень много, ищут новых владельцев. В центре Липецка продаётся помещение площадью почти 3 тыс. квадратных метров. Представитель собственника сообщил, что на земельном участке возможно дополнительно построить ещё один объект недвижимости в несколько уровней. Стоимость здания составляет 137 млн рублей. За 360 млн рублей можно приобрести автосалон на улице Лобачевского в Москве. В разговоре с «Октагоном» продавец уточнил, что речь идёт о здании коммерческого назначения, которое состоит из административно-хозяйственной и производственных частей, общей площадью 1744 квадратных метра. Владелец готов к торгу. В Йошкар-Оле (Марий Эл) выставлены на продажу автосалон и техсервис. В объявлении отмечено: «Состояние здания хорошее, было построено по стандартам Volkswagen и использовалось под дилерский центр».
Как утверждают эксперты в сфере недвижимости, сегодня рынок переполнен подобными предложениями, но покупатели не торопятся заключать сделки. Главный вопрос: во что превратить эти некогда роскошные дворцы?
Представитель собственника одного из дилерских центров в Поволжье поделился с изданием, что сегодня они тоже вынуждены избавляться от здания автосалона:
– Мы выставили на продажу два объекта, хотя понятно, что по указанной стоимости реализовать их вряд ли удастся. Во-первых, рынок недвижимости сейчас резко просел, во-вторых, речь идёт об очень специфических объектах. Мы сначала пытались сдавать помещения в аренду, но ничего не получилось: есть ощущение, что торговли не осталось от слова «совсем».
По словам собеседника, объявление о продаже висит уже вторую неделю, но до сих пор не было никакого отклика.
Как подтвердил директор одного из выставленных на продажу московских автосалонов, выгодно реализовать такой объект сегодня непросто:
«Мы снижали стоимость уже три раза, но найти реальных покупателей не удаётся. Это понятно: автомобильный рынок практически умер, ещё работающих дилеров за глаза хватит».
В то же время, отметил он, просто взять и закрыть здание нельзя – необходимо поддерживать его в надлежащем состоянии, оплачивать коммунальные услуги, в противном случае в дальнейшем объект не удастся продать даже с серьёзным дисконтом.
Проблема ликвидности дилерских центров существует как минимум с 2017 года, когда сферу начали покидать крупные дилерские сети, рассказали изданию участники уральского автомобильного рынка. Именно тогда из Екатеринбурга ушёл федеральный мультибрендовый дилер «Независимость».
– В тот момент на рынке появилось значительное число дилерских центров, построенных по требованиям различных брендов. Часть этих площадей перешли под управление местных участников рынка, которые начали расширять свой портфель, а часть – остались невостребованными и начали сдаваться под абсолютно разные задачи. Где-то размещались центры по продаже туристической экипировки и мототехники, а где-то площади заняли «серые» дилеры, которые облапошивали приезжих из глубинки, – поделился источник, знакомый с ситуацией на автомобильном рынке Свердловской области.
Такая ситуация устраивала всех: арендодатели отбивали коммунальные расходы, «серые» дилеры успешно мимикрировали под официальных. Но в 2022 году положение изменилось.
На фоне падения продаж из-за резкого взлёта цен на автомобили неофициальные реализаторы начали съезжать, а автомобильные центры – выставляться на продажу.
– Буквально месяц назад «серые» дилеры, которые работали у нас в здании, съехали. Сейчас, насколько мне известно, собственники ищут новых арендаторов. Часть площадей уже взяли автосервисные компании, но кому уйдёт шоурум, пока непонятно, – сообщил один из арендаторов помещений в бывшем дилерском центре Peugeot на проспекте Космонавтов.
Интересно, что недавно бывший дилерский центр «Независимости» в Базовом переулке покинул и другой неофициальный екатеринбургский дилер, который несколько раз попадал в расследования «Октагона». Сейчас собственники пытаются продать здание за 540 млн рублей. В объявлении они указывают на возможность переформатирования постройки под другие задачи.
– Впрочем, многие помещения вряд ли будут востребованы рынком. Продажи новых автомобилей остановились, дилеры перестраиваются под работу со вторичкой, а для вторички помпезные шоурумы не нужны – там нужны просто стоянки или парковки, – заключил собеседник издания.
На автомобильном рынке царят противоречивые настроения. Есть мнение, что опустевшие за последние месяцы автосалоны всё равно окажутся востребованными. Почётный член Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев полагает, что подобные объекты может ожидать перепрофилирование:
– Один вариант – перепрофилировать автосалон в торговый центр. Конечно, сегодня они тоже не очень востребованы, но в некоторых случаях такой сценарий возможен – например, если речь идёт о небольших зданиях в спальных районах города. Подобный опыт у нас был в Тюмени.
Как говорит Апрелев, многие автоцентры прекрасно оснащены, поэтому теоретически там могут разместиться как складские, так и производственные помещения. Есть и другие варианты, добавляет эксперт. В частности, в шоурумах могут расположиться сервисы по продаже подержанных автомобилей, либо их выкупят китайские партнёры для реализации своих машин.
Однако «китайский вариант» далеко не всем видится реалистичным. Экономист, председатель правления ассоциации «Межрегионавтотранс» Сергей Храпач убеждён, что в среднесрочной перспективе китайские производители заместят нишу продаж автомобилей брендов, покинувших Россию. Но, считает он, это случится не сегодня и не завтра.
«Для того чтобы заместить весь объём, Китаю понадобятся один-два года как минимум при прочих равных условиях. Если же эти условия изменятся с учётом внутрикитайских политических перемен, то и через два года такое количество торговых площадей будет не востребовано».
Сергей Храпач
председатель правления ассоциации «Межрегионавтотранс»
Сейчас наблюдается переизбыток торговых площадей и одновременно с этим определённый дефицит качественных торговых объектов, отмечает Храпач. По этой причине часть автосалонов будет проблематично реализовать даже китайским партнёрам.
Шоурумы могут использоваться только как шоурумы, поэтому ожидать радикального перепрофилирования объектов не стоит, уверяет в беседе с «Октагоном» автомобильный эксперт, ведущий программы «Минтранс» Вячеслав Субботин.
– Из них даже склад нормальный не сделаешь: там же всё прозрачное, стеклянное, даже забора нет. Под производственную площадку их тоже не отдашь – отсутствует нормальный фундамент, не для этого они строились. Потому и судьба таких объектов в нынешних реалиях незавидная, – констатирует Субботин.
Также он отверг предположения, что автомобильные компании из КНР скупят автоцентры.
«Китайцам много не нужно, и никакой их экспансии на самом деле не случится. Во-первых, сейчас они делают ставку на свой рынок. Во-вторых, в России уже нет необходимого платёжеспособного спроса. В-третьих, далеко не все из тех, у кого есть деньги, готовы сегодня приобретать китайские “погремушки” за 3,5–4 миллиона рублей».
Вячеслав Субботин
автомобильный эксперт, ведущий программы «Минтранс»
Автосалоны можно и нужно перепрофилировать под лаборатории или выставки, музеи, учреждения культуры, науки или образования с сообразной компенсацией затрат собственников, считает основатель адвокатского бюро «ЗаконоведЪ» Григорий Сарбаев. Однако сам он сомневается, что в текущих экономических реалиях это произойдёт.
На сегодняшний день в России насчитывается примерно 3,2 тыс. автодилеров. По сравнению с западными странами это не так уж и много: во Франции работают более 15 тыс. дилерских центров, а в США – и того больше. По прогнозам Региональной ассоциации оценщиков, до конца нынешнего года число дилерских центров может сократиться как минимум на треть.
20 сентября 2022