Более 10 лет назад на российском рынке появился новый вид недвижимости – апартаменты. Способствовал развитию строительства таких объектов кризис 2008–2009 годов, из-за которого девелоперы начали перепрофилировать не пользовавшиеся спросом офисы в апартаменты. Формат прижился: строить такую недвижимость выгодно, поскольку юридически она не считается жилой, а значит, на неё не распространяются ограничения и требования, применяемые к жилищному фонду. Но стоит ли покупать апартаменты и почему власти хотели вовсе запретить их строить?
Что стоит за красивым словом «апартаменты»
«Из трёх лифтов не работают два, в том числе грузовой. Без предупреждения отключают горячую воду и электричество. Вынос мусора не производится»; «Ужасный дом, хамоватая охрана, перебои с водой, электричеством, слышимость соседей как у себя дома, мусоропровода нет, вентиляция странная, постоянно неприятные запахи, парковка пять с половиной мест, которые давно куплены» – вот пара отзывов на форуме, где обсуждаются апартаменты в клубном доме бизнес-класса «Вивальди» в Москве.
Разочарованные покупатели зачастую уже через пару месяцев после заселения решают продать апартаменты. Предложений на вторичном рынке в избытке.
– Сейчас я рассматриваю возможность приобретения жилья в столице. Некоторое время назад решила обратить внимание на апартаменты, – рассказала «Октагону» Анастасия.
«Понравилось, что предлагаются бизнес-класс, готовая отделка, удачное расположение. Но насторожило то, что навскидку 30 процентов из вторичного фонда выставлено на продажу. К тому же мониторинг цен показал, что они снижаются вопреки рыночному тренду. Видимо, люди готовы уже даже на дисконт, лишь бы продать».
Анастасия
покупатель апартаментов
В итоге, по её словам, при принятии окончательного решения не в пользу апартаментов сыграли отзывы на сайте сервиса аренды жилья Airbnb. В комментариях арендаторы, прожившие в апартаментах даже одни сутки, жаловались на шумных соседей, отсутствие вентиляции и другие проблемы.
Спрос, цены и основные плюсы
Между тем статистика свидетельствует о том, что популярность апартаментов среди россиян довольно высока. По данным центра «ЦИАН.Аналитика», за 11 месяцев 2021 года в Москве было продано апартаментов на 41 процент больше, чем за аналогичный период 2020 года. В первом полугодии спрос на них рос даже быстрее, чем на квартиры в новостройках: число сделок с апартаментами на рынке «старой» Москвы на 92 процента превысило показатель за тот же период 2020 года, в то время как продажи квартир в новостройках увеличились на 60 процентов.
И всё же эксперт «ЦИАН.Аналитика» Виктория Кирюхина подчёркивает, что пока на долю апартаментов приходится менее 10 процентов всех сделок в Москве.
– Всплеск активности спроса пришёлся на осень 2020-го, когда стало известно о возможной легализации формата (Предполагалось, что в апартаментах можно будет прописаться. – τ.), – рассказала она «Октагону».
Число сделок с апартаментами растёт, но не превышает 10 процентов от всех сделок с недвижимостью.Фото: канал «Доступная Москва»/Яндекс.Дзен
Одним из главных плюсов апартаментов считается их цена – квадратный метр такой недвижимости обойдётся примерно на 15 процентов ниже стоимости квадрата в новостройке. Что же касается ценовой динамики, то апартаменты и квартиры на первичном рынке росли в этом году примерно одинаковыми темпами: первые подорожали за год на 29 процентов, вторые – на 32 процента.
Помимо цены среди ключевых плюсов апартаментов эксперты выделяют следующие.
– Апарт-комплексы могут находиться в более привлекательных локациях по сравнению с жилыми комплексами, так как в большинстве своём представляют точечную застройку. Кроме того, их владельцы могут иметь доступ к различным сервисам, недоступным жителям квартир, – отметил в беседе с изданием директор по девелопменту Insolver и клубного дома «Пречистенка, 8» Никита Евдокимов.
Руководитель отдела продаж новостроек Penny Lane Realty Юрий Щербаков добавил, что преимущество апартаментов заключается и в том, что «можно перемещать мокрые точки в объекте куда угодно, хоть по всей квартире их разместить». В свете запрета на перепланировки в квартирах эта особенность может быть для кого-то важной.
Риски при покупке для проживания
Минусов и рисков у апартаментов для обывателя оказывается больше. Помимо неудобств, связанных, например, с отсутствием звукоизоляции и перебоями в обслуживании, главным недостатком апартаментов до сегодняшнего дня являлась невозможность получения постоянной регистрации со всеми вытекающими последствиями, ведь такая недвижимость считается коммерческой. Ещё два весомых минуса – высокая квартплата (в среднем коммунальные платежи выходят на 15–20 процентов дороже, чем в аналогичных по метражу квартирах) и высокий имущественный налог.
Как правило, последний составляет 0,5 процента, но может доходить и до 2 процентов (квартиры облагаются по ставке 0,1 процента от кадастровой стоимости).
– В отношении апартаментов применяется повышенная налоговая ставка, то есть собственник несёт большие расходы по владению квадратными метрами, – подтвердила Кирюхина.
Ещё одна проблема – дефицит социальной инфраструктуры: застройщик не обязан её создавать, так как формально это не жильё.
– Ты никогда не знаешь, кто твои соседи. Так как это нежилое помещение, по соседству может быть что угодно – и бар, и салон красоты, – пояснил Щербаков.
По его словам, чтобы нивелировать этот риск, стоит обратить внимание на застройщика, пообщаться с ним, узнать, что планируют разместить в комплексе. Впрочем, как показывает практика, обещания и реальность часто не совпадают.
А если инвестировать
Эксперты сходятся в том, что апартаменты имеет смысл рассматривать в качестве инвестиции, но только после тщательного изучения локации и всех технических характеристик.
– Апартаменты пользуются высоким спросом у инвесторов для сдачи в аренду. За счёт более доступного бюджета (из-за статуса или количества квадратных метров) вложения в такие объекты вернутся быстрее. А арендатору, по сути, не так важен статус помещения, поскольку регистрация ему не требуется, – отметила эксперт ЦИАН.
Апартаменты пользуются спросом у инвесторов.Фото: Анатолий Жданов/«Коммерсантъ»
По словам Кирюхиной, средняя стоимость квадратного метра апартаментов на вторичном рынке выше, чем у квартир, из-за расположения апарт-комплексов в более престижных районах.
Если же локация сомнительна, как это бывает у проектов класса комфорт, со временем такие апартаменты закономерно теряют в цене, предупреждает Никита Евдокимов. Снижается стоимость и в комплексах, переполненных коммерческими помещениями или страдающих одновременно дефицитом парковочных мест и удалённостью от остановок общественного транспорта.
Прикроют ли лавочку?
Порядок на рынке апартаментов, главный парадокс которого заключается в том, что жильё оказывается не жильём, регуляторы пытаются навести не первый год. Помимо отсутствия возможности регистрации, власти озабочены тем, что дольщики апартаментов не защищены законом на случай проблем у застройщиков. В ноябре 2020 года Минстрой даже предлагал запретить строительство апартаментов.
«С какого-то момента мы должны честно друг другу ответить, что всё – эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жильё», – сказал тогда замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин.
В министерстве предложили оставить лишь то, что уже построено, и ввести понятие «многофункциональное здание с жилыми помещениями». Согласно замыслу, под эту категорию и должны были попасть апартаменты. Однако до сих пор этот статус не введён.
На днях член комитета по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Госдумы РФ Владимир Ресин заявил, что ещё «нужно проделать огромную системную работу». По его словам, займётся этим специальная группа на площадке Госдумы.
Кто спасёт от заморозки
Примечательно, что мнения участников рынка относительно идеи регуляторов довольно противоречивы. Некоторые считают, что ввести новый статус для апартаментов действительно имеет смысл, однако реализацию этой идеи можно упростить.
«Достаточно внести законодательное изменение, чтобы можно было в документах о собственности и выписке указать, что это именно апартаменты. Сейчас там пишется просто “нежилое помещение”, но стоит дать этим объектам отдельное наименование».
Юрий Щербаков
руководитель отдела продаж новостроек Penny Lane Realty
Никита Евдокимов готов и вовсе согласиться с идеей Минстроя запретить строительство апартаментов.
– В целом это выход из сложившейся ситуации. Это здоровое регулирование рынка, которое позволит властям понимать, сколько людей реально живёт в городе. Возможно, стоит оставить апартаменты только в премиум-сегменте, где количество лотов очень ограничено, – пояснил свою позицию он.
Пока регуляторы продолжают решать проблему, покупателю остаётся рассчитывать исключительно на свои силы. Эксперты «ЦИАН.Аналитика» советуют особенно внимательно отнестись к выбору девелопера и оценке его надёжности, поскольку именно для данного формата характерна большая доля заморозки площадок. Только за последние семь лет (с 2013 по 2020 год), в границах «старой» Москвы было заморожено строительство 80 корпусов, половина из них пришлась на апарт-комплексы.
15 декабря 2021