Этой осенью риелторы зафиксировали в российской столице резкий всплеск спроса на арендуемую недвижимость экономкласса. На этом фоне львиная доля наймодателей решились на увеличение стоимости аренды. Ситуация усугубляется сокращением предложения: хорошие варианты уходят практически моментально. Помимо традиционно самых популярных однокомнатных квартир спросом стали пользоваться и двушки, которые тоже заметно выросли в цене. «Октагон» разбирался в новых тенденциях на рынке аренды московского жилья.
В сентябре 2021 года количество запросов на наём жилья экономкласса на 10 процентов превысило показатель августа и почти на треть – сентября кризисного 2020 года. Интересно, что и в сентябре допандемийного 2019-го активность арендаторов в этом сегменте была на 15 процентов ниже, чем в сентябре текущего года. Активный спрос вымыл наиболее ликвидные предложения, в результате объём предложения сократился более чем на 40 процентов. Такие данные приводит «ИНКОМ-Недвижимость». Замдиректора департамента аренды квартир компании Оксана Полякова называет такие причины происходящего:
– Всплеск спроса связан с наплывом студентов и трудовых мигрантов, совокупно они составили 85 процентов нанимателей, а также с сезонным увеличением деловой активности и изменением условий льготного ипотечного кредитования, что заставило некоторых потенциальных покупателей пока отказаться от приобретения жилья и арендовать его.
Осень традиционно является высоким сезоном на рынке аренды, однако в этом году подобная закономерность проявилась особенно ярко.
Если обычно за год колебания средних цен находились в пределах 5–8 процентов, то с началом этой осени, по данным «ИНКОМа», на фоне высокого спроса 70 процентов наймодателей увеличивали арендные ставки на 7–10 процентов по сравнению с традиционными показателями зимы, весны и лета.
На деле в ряде случаев пересмотр стоимости оказывался и более драматичным.
– Я снимаю уже больше двух лет двухкомнатную квартиру в относительно новом доме на юге Москвы. С самого начала аренда стоила 55 тысяч рублей в месяц. Исключение составили три месяца весной – летом 2020 года, когда хозяин квартиры в период локдауна пошёл нам навстречу и снизил цену. В октябре этого года я узнала, что он выставил квартиру на продажу. Это значит, что в любой момент мне придётся съехать. И если летом и даже в начале сентября, когда я смотрела аналогичные варианты, можно было найти такую же двушку в том же доме за 50 тысяч, то сейчас дешевле 70 тысяч вариантов нет, – рассказала «Октагону» 40-летняя Татьяна.
Увеличивается стоимость не только вновь выставляемых квартир, но и тех, которые уже находятся в аренде.
Получается, что, если в прошлый локдаун поступаться своими интересами были вынуждены арендодатели, в этот раз ситуация развернулась на 180 градусов.
– Я сдаю однокомнатную квартиру в одноподъездной 12-этажке на юго-западе Москвы в 15 минутах ходьбы от метро с июля 2020 года. Ставка была до последнего времени 36 тысяч рублей. Осенью я промониторила объявления на сайте «Циана» и поняла, что аналогичные квартиры сдаются и по 43, и по 45 тысяч. В итоге позвонила жильцу, и мы договорились об увеличении на четыре тысячи. И ему, и мне выгодно, – поделилась своей историей Марина.
Условий, предъявляемых к арендаторам, меньше не становится. Самый популярный сайт по поиску квартир «Циан» пестрит объявлениями, завершающимися старыми добрыми требованиями (зачастую капслоком): «Рассмотрим только русских», «Порядочным славянам», «Строго аккуратным славянам без животных». Часто оговаривается и максимальное число квартиросъёмщиков.
Кстати, помимо одиноких арендаторов, которых раньше было большинство, в последнее время появляется всё больше семейных историй, в связи с чем набирают популярность двухкомнатные квартиры. Спрос на них за год вырос на 17 процентов.
– Мы объясняем это тем, что контингент арендаторов активно пополняется выходцами из стран бывшего СССР, которые привозят в Москву семьи с детьми для постоянного проживания. В основном это люди, которые остались в столице в первую волну коронавирусной самоизоляции, укрепили свои позиции на рынке труда и теперь могут позволить себе улучшить условия проживания: снять двухкомнатные квартиры, чтобы разместиться с семьями, – говорит Оксана Полякова.
Впрочем, пока в массовом сегменте наиболее популярны предложения в отдалённых районах, но с хорошей транспортной доступностью, вблизи станций метро. Их стоимость составляет 35–40 тыс. рублей в месяц. Самые дешёвые на сегодня варианты можно найти в новой Москве. Например, квартиру в Новопеределкино, путь до которой от Киевского вокзала составит 50 минут на электричке, можно снять за 25 тыс. рублей.
Как уже было сказано, рост спроса эксперты отчасти связывают с отложенной ипотекой. Из-за роста ключевой ставки ЦБ выросли и ставки по кредитам, в том числе ипотечным. По логике снижение спроса на ипотеку должно было вызвать снижение цен за квадратные метры, но этого не произошло. В итоге в столице дорожает не только аренда квартир, но и жильё, приобретаемое в собственность, причём как на первичном, так и на вторичном рынке.
В «ИНКОМе» объясняют рост цен на первичном рынке тем, что ещё достаточно велика прослойка людей, надеющихся купить квартиру на более выгодных условиях (до нового повышения ставки). На вторичном рынке – некоей ригидностью цен, причём только в одном (более невыгодном для покупателей) аспекте.
«По нашим наблюдениям, процесс коррекции цен на вторичном рынке жилья происходит медленно. Есть правило: скорость роста цены вторичного жилья в 10 раз превышает темпы снижения, то есть стоимость может подняться за четыре месяца и снижаться в течение четырёх лет».
Сергей Шлома
директор департамента вторичного рынка компании
По словам Сергея Шломы, ипотечная ставка уже приблизилась к критической – в 10 процентов. Её увеличение может увести с рынка до 10 процентов покупателей, а повышение доходности по банковским вкладам – вплоть до 20 процентов. Осталось дождаться, когда цены последуют за падающим спросом. Эксперты осторожно прогнозируют начало сползания цен на конец года.
26 октября 2021