Рынок коммерческой недвижимости спровоцирует новый обвал

Рынок коммерческой недвижимости спровоцирует новый обвал

Экономика 20 июля Виталий Манкевич

Крупные ритейлеры в Америке банкротятся рекордными темпами: за полгода 16 публичных компаний подали документы на банкротство. Потребительские расходы – базис американской экономики – всё ещё ниже уровня прошлого года, не помогает даже прямая раздача денег. По данным Bloomberg, на долю ритейлеров приходится около 40 процентов обанкротившихся с марта по июль 2020 года компаний с оборотом выше миллиона долларов.

Кто уже не в строю?

Sur La Table – крупнейший ритейлер посуды и товаров для дома в США, объявил о планах закрыть больше 50 магазинов из 121, которые открылись лишь с 4 июля. Компания Brooks Brothers (в костюмах бренда ходили почти все американские президенты) пережила Гражданскую войну, Великую Депрессию и Вторую Мировую войну, но сейчас подала заявку на защиту от банкротства. Brooks Brothers закрывает бутики в Делавэре, на очереди ещё больше 50 магазинов. Перестали существовать и такие крупные и знаковые для США бренды как Herz и J.C. Penney.

Если в 2007-2009 годах сформировался ипотечный пузырь на рынке жилой недвижимости, из-за которого начался мировой финансовый кризис, то для кризиса 2020 года предтечей может стать крах рынка коммерческой и торговой недвижимости.

Ритейлеры сейчас умирают, первыми уходят те, кто не развивает онлайн.

Ритейлеры молятся, чтобы второй волны COVID-19 не произошло, а маркетплейсы катаются как сыр в масле: выручка компании Ozon за первый квартал 2020 года выросла на 115 процентов до 31,6 млрд рублей, Wildberries ожидает увеличение прибыли по итогам года на 50 процентов, и уже планирует инвестировать 5 млрд рублей в строительство логистического центра на Кузбассе. Американский Amazon решил усилить свои позиции за счёт размещения на площадке товаров обанкротившихся ритейлеров.

Как обстоят дела в России?

Более 30 процентов компаний не платят за аренду или съехали из офисов, загрузка площадей в торговых центрах очевидно ниже прежней, как и проходимость. За последние полгода объем заключенных сделок на рынке коммерческой недвижимости упал на 46 процентов по сравнению с аналогичным периодом 2019 года: с 301 тыс. м2 до 163 тыс. м2. При этом цена новых сделок не раскрывается, но есть все основания полагать, что она ниже прошлогодних отметок.

На фоне массового вымирания офлайн-ритейлов маркетплейсы катаются как сыр в масле: выручка компании Ozon за первый квартал 2020 года выросла на 115 процентов.На фоне массового вымирания офлайн-ритейлов маркетплейсы катаются как сыр в масле: выручка компании Ozon за первый квартал 2020 года выросла на 115 процентов.Фото: Евгений Разумный/Ведомости/ТАСС

Что касается стоимости, то практически не просели в цене премиальные офисы – Москва заняла четвёртое место в рейтинге самых дорогих премиальных офисов в Европе по итогам первого квартала, где средняя цена за квадратный метр составляет 795 долларов в год.

Пандемия показала, что некоторым компаниям можно работать без офиса, поэтому прогнозируется значительное – на 50 процентов до конца года – увеличение спроса на коворкинги.

Коворкинг привлекателен по разным причинам: кому-то дома мешает семья, кто-то не может организовать себя в режиме домашнего офиса, а порой требуется работа в паре или в мелкой группе – особенно часто это происходит между ивентщиками, дизайнерами и web-разработчиками, которым нужно быстро вносить правки в проект. Новая волна пандемии может нарушить планы на огромный спрос на flex-офисы.

Снова всё достанется достанется банкирам

Запаса прочности рынку в текущем формате хватит ненадолго: если к осени все дружно не вернутся в офисы, то рынок начнет сыпаться.

Почти вся коммерческая недвижимость в залоге у банков, на долю одного «Сбербанка» приходится около 10 тысяч коммерческих объектов. Создаются риски банкротства собственников недвижимости и перехода недвижимости к банкам.

Банки не смогут оперативно продать недвижимость, и либо сами станут её операторами, либо будут переоценивать её стоимость, что приведет к убыткам и повысит риски устойчивости уже финансового сектора. В 2007-2008 годах из-за ипотечного кризиса рухнули Lehman Brothers и Bear Stearns, какие банки рухнут в 2020 году? Пару месяцев назад банки стали активно спамить рекламой ПИФов коммерческой недвижимости. Это демонстрирует, что подготовка к новой реальности идёт бурно.